1611 1

МЫ БУДЕМ АРЕНДОВАТЬ ТЕПЕРЬ ПО-НОВОМУ

18.07.11

Арендовать теперь государственное имущество будет проще, договоры аренды заключать будет быстрее, а объектов аренды будет больше. И все это благодаря изменениям в арендном законодательстве. Об этом — в статье.

24 мая 2011 года вступил в силу Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины об арендных отношениях» от 21.04.2011 г. № 3269-VI (далее — Закон № 3269). Указанный Закон согласовал некоторые положения Хозяйственного кодекса Украины (далее — ХКУ) и Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» от 10.04.92 г. № 2269-XII (далее — Закон об аренде госимущества), упростил процедуру определения арендаторов и заключения договора аренды, расширил круг объектов аренды, снял некоторые ограничения по аренде определенных объектов и внес изменения в регулирование процесса аренды имущества бюджетных учреждений и организаций. Остановимся на этих изменениях:

1. Из ХКУ исключена ст. 115, которой был установлен правовой статус арендного предприятия. Таким образом, понятие «арендное предприятие» исчезло из отечественного законодательства. В соответствии с Законом № 3269 в течение 6 месяцев со дня его вступления в силу арендные предприятия должны быть преобразованы в юридические лица других организационно-правовых форм.

2. В соответствии с Законом об аренде госимущества арендодателями государственного и коммунального имущества, в частности, теперь являются государственные (коммунальные) предприятия, учреждения и организации в отношении недвижимого имущества, общая площадь которого не превышает 200 кв. м на одно предприятие, учреждение, организацию, и другого отдельного индивидуально определенного имущества (изменения в п. 3 ч. 1 ст. 287 ХКУ и ст. 5 Закона об аренде госимущества). Напомним, что довольно продолжительное время (с 01.01.2004 г.) существовали противоречия между ст. 287 ХКУ и ст. 5 Закона об аренде госимущества. Законом об аренде госимущества было определено, что арендодателями государственного и коммунального имущества являются учреждения и организации в отношении отдельного индивидуально определенного имущества и недвижимого имущества, общая площадь которых не превышает 200 кв. м на одно предприятие, а с разрешения Фонда госимущества (его региональных отделений и представительств) и органов, уполномоченных ВС АР Крым и органами местного самоуправления управлять имуществом, также в отношении структурных подразделений предприятий (филиалов, цехов, участков) и недвижимого имущества, превышающего площадь 200 кв. м.

В то же время в ст. 287 ХКУ было указано, что арендодателями государственного и коммунального имущества являются, в частности, государственные (коммунальные) предприятия — по отдельному индивидуально определенному имуществу, а с разрешения арендодателей — также по целостным имущественным комплексам, их структурным подразделениям и недвижимому имуществу.

Вследствие этого противоречия учреждения и организации государственной и коммунальной формы собственности фактически были лишены права выступать арендодателями недвижимого имущества любой площади, а предоставлять такое имущество в аренду могли только с разрешения Фонда госимущества, его региональных отделений или органов, уполномоченных управлять коммунальным имуществом.

3. Изменениями в ч. 4 ст. 289 ХКУ предусмотрено, что, кроме целостных имущественных комплексов, теперь еще в случаях и порядке, предусмотренных законом, осуществляется приватизация недвижимого и другого отдельного индивидуально определенного имущества, сданного в аренду.

4. Согласно изменениям в ч. 2 ст. 4 Закона об аренде госимущества, кроме:

— целостных имущественных комплексов государственных предприятий, их структурных подразделений (филиалов, цехов, участков), осуществляющих деятельность, предусмотренную ч. 1 ст. 4 Закона Украины «О предпринимательстве»;

— целостных имущественных комплексов казенных предприятий;

— целостных имущественных комплексов структурных подразделений (филиалов, цехов, участков) казенных предприятий, осуществляющих деятельность, предусмотренную ч. 1 ст. 4 Закона Украины «О предпринимательстве»;

— объектов государственной собственности, имеющих общегосударственное значение и не подлежащих приватизации в соответствии с ч. 2 ст. 5 Закона Украины «О приватизации государственного имущества» (кроме памятников культурного наследия, недвижимых объектов, находящихся на территории историко-культурных заповедников), а также объектов, включенных в перечень объектов права государственной собственности, не подлежащих приватизации, утвержденный Законом Украины «О перечне объектов права государственной собственности, не подлежащих приватизации», выпускающих подакцизную продукцию, кроме целостных имущественных комплексов, которые выпускают подакцизную продукцию, переданных в аренду до вступления в силу Закона Украины «О внесении изменений в Закон Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» от 29.06.2004 г. не может теперь быть объектом аренды:

— имущество, обеспечивающее целостность объединенной энергетической системы Украины и диспетчерское (оперативно-технологическое) управление;

— имущество предприятий правительственной, фельдъегерской и специального связи;

— имущество предприятий, осуществляющих деятельность в сфере метрологии, сертификации и стандартизации;

— объекты космической деятельности;

— защитные сооружения гражданской обороны;

— учреждения исполнения наказаний и следственные изоляторы;

— полигоны, строения, сооружения, оборудование для захоронения твердых промышленных и бытовых отходов, скотомогильники;

— автомобильные дороги, кроме принадлежащих предприятиям до первого разветвления их за пределами территории этих предприятий;

— взлетно-посадочные полосы, имеющие стратегическое значение;

— акватории портов, гидрографические сооружения, защитные гидросооружения (дамбы, валы, молы, насыпи) и системы сигнализации, портовые системы инженерной инфраструктуры и сооружения связи, энерговодоснабжения и водоотведения, железнодорожные пути (до первого разветвления за пределами территории порта), учебный и гидрографический флоты;

— водохранилища и водохозяйственные каналы комплексного назначения, межхозяйственные мелиоративные системы, гидротехнические защитные сооружения;

— магистральные и межгосударственные электрические сети (линии электропередачи);

— магистральный трубопроводный транспорт, обслуживающий нужды государства в целом;

— магистральные нефте-, газо-, амиакопроводы и подземные нефте- и газоубежища.

Отдельное индивидуально определенное имущество из состава целостного имущественного комплекса предприятия, его структурного подразделения, запрещенного к аренде, может быть объектом аренды (без права приватизации и субаренды), если оно не запрещено к аренде законами Украины, не задействовано в процессе основного производства и по заключению органа, уполномоченного управлять этим имуществом, его аренда не нарушит целостность имущественного комплекса.

5. Статья 7 Закона об аренде госимущества дополнена новой частью, согласно которой Фонд госимущества по государственному имуществу, а органы, уполномоченные ВС АР Крым и органами местного самоуправления, по имуществу, принадлежащему АР Крым, или коммунальному имуществу формируют ежегодно на основании информации органов, уполномоченных управлять соответствующим имуществом, перечни целостных имущественных комплексов предприятий и их структурных подразделений и недвижимого имущества, которое может быть передано в аренду. Указанные перечни обнародуются в средствах массовой информации и на официальных веб-сайтах арендодателей.

6. В соответствии с внесенными изменениями цель и предмет хозяйственной деятельности, определенные в учредительных документах субъекта хозяйствования, осуществляющего хозяйственную деятельность на базе арендованного имущества, не могут противоречить условиям договора аренды (изменения в ч. 3 ст. 287 ХКУ).

7. Теперь созданное членами трудового коллектива хозяйственное общество, в уставном капитале которого доля взносов членов трудового коллектива в течение пяти лет со дня создания будет составлять в соответствии с уставом общества более 50 процентов, имеет преимущественное перед другими физическими и юридическими лицами право на заключение договора аренды целостного имущественного комплекса того предприятия, его структурного подразделения, где создано это общество. Заявление хозяйственного общества о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды подается арендодателю до проведения конкурса на право аренды этого имущества (изменения в ч. 4 ст. 8 Закона об аренде госимущества).

8. Статья 27 Закона об аренде госимущества дополнена новым положением, в соответствии с которым, в случае если правопреемник органа, до заключения договора аренды осуществлявший полномочия по управлению соответствующим имуществом, не определен, объект аренды, не запрещенный к аренде или приватизации, может быть передан в аренду арендодателем (Фонд госимущества, его региональные отделения и представительства; органы, уполномоченные ВС АР Крым и органами местного самоуправления управлять имуществом), или приватизирован в установленном законодательством порядке, если изучение спроса не выявило потенциальных арендаторов.

9. Законом № 3269 признана утратившей силу ст. 1 Декрета Кабинета Министров Украины «О перечне имущественных комплексов государственных предприятий, организаций, их структурных подразделений основного производства, приватизация или передача в аренду которых не допускается», которой предусмотрено утверждение перечней имущественных комплексов государственных предприятий, организаций, их структурных подразделений основного производства, приватизация или передача в аренду которых не допускается. Таким образом, ликвидировано ограничение по аренде конкретно определенных объектов аренды.

10. Законом № 3269 внесены изменения в ст. 9 Закона об аренде госимущества, которой установлен порядок заключения договора аренды.

 


Изменения в порядке заключения договора аренды

 

Итак, порядок заключения договора аренды регулирует ст. 9 Закона об аренде госимущества. Согласно обновленной редакции указанной статьи:

1. Физические и юридические лица, желающие заключить договор аренды, направляют заявление, проект договора аренды, а также другие документы согласно перечню, определяемому Фондом госимущества (далее — материалы), соответствующему арендодателю.

2. Орган, уполномоченный управлять государственным имуществом, рассматривает поданные ему материалы и в течение 15 дней после их поступления направляет арендодателю заключения об условиях договора аренды или об отказе в заключении договора аренды.

Органы, уполномоченные управлять имуществом, принадлежащим АР Крым или находящимся в коммунальной собственности, рассматривают поданные материалы и в течение 15 дней после поступления материалов уведомляют предприятие о своем решении (предоставлении разрешения о заключении договора аренды или отказ). При рассмотрении материалов о передаче в аренду недвижимого имущества могут учитываться предложения местной государственной администрации, соответствующего органа местного самоуправления о размещении бюджетных учреждений и организаций.

При наличии предложения местной государственной администрации, соответствующего органа местного самоуправления о размещении бюджетных учреждений и организаций органы, уполномоченные управлять имуществом, принадлежащим АР Крым или находящимся в коммунальной собственности, могут в этот же срок предложить предприятию, учрежденному на имуществе, принадлежащем АР Крым или находящемся в коммунальной собственности, заключить договор аренды недвижимого имущества с бюджетным учреждением, организацией.

3. Если арендодатель не получил в установленный срок заключение, разрешение, отказ или предложения от органа, уполномоченного управлять соответствующим имуществом, заключить договор аренды недвижимого имущества с бюджетным учреждением, организацией, а также заключении органа Антимонопольного комитета Украины, вопрос аренды считается с этими органами согласованным.

Если предприятие не соглашается с предложением заключить договор аренды недвижимого имущества с бюджетным учреждением, организацией, органы, уполномоченные управлять имуществом, принадлежащим АР Крым или находящимся в коммунальной собственности, могут без согласия предприятия заключить договор аренды недвижимого имущества с бюджетным учреждением, организацией.

4. Установлен новый порядок принятия решения о предоставлении имущества в аренду и определения арендаторов.

Так, согласно обновленной редакции ст. 9 Закона об аренде госимущества арендодатель в течение пяти дней после согласования условий договора аренды с органом, уполномоченным управлять соответствующим имуществом (в случаях, предусмотренных данным Законом, — органом Антимонопольного комитета Украины), а если заявление об аренде имущества не требует согласования (по аренде отдельного индивидуально определенного имущества, кроме недвижимого), в течение 15 дней после даты его регистрации размещает в официальных печатных средствах массовой информации и на веб-сайтах арендодателей объявление о намерении передать имущество в аренду или отказывает в заключении договора аренды и уведомляет об этом заявителя.

В течение 10 рабочих дней после размещения объявления арендодатель принимает заявления об аренде соответствующего имущества.

В течение трех рабочих дней после окончания срока принятия заявлений арендодатель своим приказом принимает решение по результатам изучения спроса на объект аренды.

Достаточно революционным является положение согласно которому, в случае если подано только одно заявление, конкурс на право аренды не проводится и договор аренды заключается с заявителем. В случае поступления двух и более заявлений арендодатель объявляет конкурс на право аренды. Данное положение мы считаем революционным ввиду того, что с 2007 года передача в аренду государственного и коммунального имущества (кроме случаев, когда арендаторами такого имущества выступали бюджетные и другие учреждения) осуществлялась исключительно на конкурсных принципах.

Ежегодно законами о Государственном бюджете Украины на текущий год устанавливалось требование о необходимости объявления конкурса на право аренды в случае получения даже одного заявления об аренде государственного или коммунального имущества. 23.12.2010 г. такая норма была непосредственно внесена и в ст. 9 Закона об аренде госимущества. Но в большинстве случаев первое заявление об аренде оставалось единственным, а объявленные конкурсы требовали значительных организационных усилий и расходов, и, как следствие, процедура заключения договора аренды растягивалась на несколько месяцев, а за этот период ни государственный, ни местные бюджеты не получали арендную плату, при этом учреждение-балансодержатель продолжало нести расходы на содержание неиспользовавшегося имущества.

Впервые в Законе об аренде госимущества также установлена норма, в соответствии с которой в случае поступления заявления об аренде имущества на короткий срок (не более пяти дней и без права продления срока действия договора аренды) или заявления от бюджетного учреждения, музея, предприятия или общественной организации в сфере культуры и искусств (в том числе национального творческого союза или его члена под творческие мастерские), религиозной организации для обеспечения проведения религиозных обрядов и церемоний, общественной организации ветеранов или инвалидов, реабилитационных учреждений для инвалидов и детей-инвалидов, государственных и коммунальных специализированных предприятий, учреждений и заведений социального обслуживания, предоставляющих социальные услуги в соответствии с Законом Украины «О социальных услугах», Пенсионного фонда Украины и его органов, государственных издательств и предприятий книгораспространения, отечественных издательств и предприятий книгораспространения, обеспечивающих подготовку, выпуск и (или) распространение не менее 50 процентов книжной продукции на государственном языке (за исключением изданий рекламного и эротического характера), объявление о намерении передать имущество в аренду не размещается и договор аренды заключается с таким заявителем без проведения конкурса.

Новеллой в заключении договоров аренды государственного и коммунального имущества является заключение договора аренды с субъектами избирательного процесса с целью проведения публичных мероприятий (собраний, дебатов, дискуссий) во время и на период избирательной кампании. В соответствии с изменениями, внесенными в Закон об аренде госимущества, заключение такого договора осуществляется без проведения конкурса в порядке очередности поступления соответствующих заявлений к арендодателю.

В договоре аренды помещений, заключенном с государственным издательством, предприятием книгораспространения, отечественным издательством, предприятием книгораспространения, обеспечивающими подготовку, выпуск и (или) распространение не менее 50 процентов книжной продукции на государственном языке (за исключением изданий рекламного и эротического характера), предусматривается условие о том, что несоблюдение арендатором требования о подготовке, выпуске и (или) распространении книжной продукции на государственном языке в объеме не менее 50 процентов является основанием для расторжения договора аренды в установленном законодательством порядке.

Порядок проведения конкурса определяется:

— Кабинетом Министров Украины — для объектов, находящихся в государственной собственности (на официальном сайте Фонда государственного имущества Украины www.spfu.gov.ua обнародован проект постановления Кабинета Министров Украины «Об утверждении Порядка проведения конкурса на право аренды государственного имущества» );

— органами, определенными ВС АР Крым, — для объектов, принадлежащих АР Крым;

— органами местного самоуправления — для объектов, находящихся в коммунальной собственности.

В случае определения арендатора на конкурсных принципах арендодатель направляет копии проекта договора и других материалов органам, уполномоченным управлять имуществом, а при необходимости — также органу Антимонопольного комитета в пятидневный срок после даты утверждения результатов конкурса.

5. Закон об аренде госимущества дополнен новыми основаниями для отказа в заключении договора аренды, а именно:

— арендодатель отказывает в заключении договора аренды теперь еще и в случае, если:

— орган, уполномоченный управлять имуществом, не дает согласия на заключение договора аренды;

— принял решение о заключении договора аренды недвижимого имущества с бюджетным учреждением.

 


Арендная плата

 

Изменения коснулись и арендной платы за пользование арендованным помещением. Как и ранее, арендатор за пользование объектом аренды вносит арендную плату независимо от результатов хозяйственной деятельности. Методика расчета арендной платы и пропорции ее распределения между соответствующим бюджетом, арендодателем и балансодержателем определяются для объектов, находящихся в государственной собственности, Кабинетом Министров Украины. Методологические принципы расчета арендной платы и пропорции ее распределения между соответствующим бюджетом, арендодателем и балансодержателем определяются органами, уполномоченными ВС АР Крым (для объектов, принадлежащих АР Крым), и органами местного самоуправления (для объектов, находящихся в коммунальной собственности) в соответствии с указанной методикой. Арендная плата, установленная по методике, применяется как стартовая при определении арендатора на конкурсных принципах (изменения в ст. 19 Закона об аренде госимущества).

Из Закона об аренде госимущества исключена норма, в соответствии с которой арендаторам убыточных предприятий, а также объектов, имеющих важное социальное значение, арендодатель может предоставлять льготы по арендной плате.

 

 

Пролонгация договора аренды

 

Некоторые изменения введены и в порядке пролонгации договора аренды. В соответствии с обновленной редакцией ст. 11 Закона об аренде госимущества, если на момент продления (возобновления) действия договора аренды последняя оценка объекта аренды была сделана более чем три года назад, необходимо осуществить новую оценку объекта аренды.

В этом случае необходимо будет заключить дополнительный договор (договор о внесении изменений в договор), в котором согласовать уточнения стоимости имущества по результатам новой оценки и соответствующее изменение размера арендной платы. Новая оценка объекта аренды должна быть проведена арендатором до заключения дополнительного договора.

 

Резюмируя вышесказанное, отметим: принятые в арендных отношениях изменения направлены на оптимизацию конкурсных принципов передачи государственного и коммунального имущества в аренду путем введения предварительного изучения спроса на такие объекты и обнародования перечней объектов, которые могут быть переданы в аренду, повышение эффективности решения вопросов организации арендных отношений путем сокращения сроков передачи имущества в пользование на условиях аренды, информирования об объектах, которые могут быть переданы в аренду, отмены ограничения размера платы за аренду целостных имущественных комплексов предприятий. Однако так и остался не урегулированным вопрос, каким образом будет осуществляться оценка объектов аренды частной собственности. Кроме того, довольно жестким и не согласованным с другими правовыми нормами представляется внесенное изменениями в арендное законодательство условие, в соответствии с которым несоблюдение арендатором требования о подготовке, выпуске и (или) распространении книжной продукции на государственном языке в объеме не менее 50 процентов является основанием для расторжения договора аренды помещений, заключенного с государственным издательством, предприятием книгораспространения, отечественным издательством, предприятием книгораспространения. 



Помітили помилку? Виділіть її та натисніть Ctrl+Enter, щоб повідомити нас про це
загрузка...
Коментарі (1)
Рустем
09.11.2015
Где можно посмотреть список имущества разрешенного для аренды?