9069 3

Комунальне майно: передаємо в оренду

20.10.15
Зазвичай на останній сторінці нашої газети ми розміщуємо купон, в якому ви можете замовити статтю на бажану тему. Виконуємо обіцянку — у цьому номері будемо розглядати особливості передачі в оренду комунального майна. Як правильно передавати в оренду майно комунальної власності та які проблеми можуть виникнути на цьому шляху? На ці та інші запитання ви зможете знайти відповідь у пропонованій статті.

оренда комунального майнаАвтор: Чоломбитько В., начальник управління містобудування, архітектури та комунальної власності Чугуївської міської ради, Ковшова О., економіст-аналітик ВБ «Фактор»

 

Основними документами, які регулюють відносини щодо оренди комунального майна, є:

1

Закон України від 10.04.92 р. № 2269-ХІІ «Про оренду державного та комунального майна»1

2

постанови КМУ

від 04.10.95 р. № 786 «Про Методику розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу»

від 10.08.95 р. № 629 «Про затвердження Методики оцінки об’єктів оренди, Порядку викупу орендарем оборотних матеріальних засобів та Порядку надання в кредит орендареві коштів та цінних паперів»2

1 Далі за текстом — Закон № 2269.

2 Далі за текстом — Методика оцінки.

Зверніть увагу: оренда — засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності ( ст. 2 Закону № 2269).

При передачі комунального майна в оренду укладається договір оренди, який містить інформацію про об’єкт оренди і його вартість, термін дії договору, розмір і порядок сплати орендної плати, порядок її використання, обов’язковість оцінки майна, відповідальність сторін тощо.

Передавати комунальне майно в оренду від імені територіальної громади уповноважені органи місцевого самоврядування3.

3 Далі за текстом — ОМС.

Для оренди комунального майна ОМС приймають відповідний порядок передачі в оренду майна комунальної власності. Такий порядок:

1

діє на території відповідної територіальної громади

2

встановлює особливості передачі в оренду комунального майна

3

затверджує частку перерахування орендної плати за нього до місцевого бюджету

Примітка. Частка перерахування орендної плати за оренду комунального майна до місцевого бюджету може бути встановлена й у прийнятій ОМС Методиці розрахунку орендної плати за майно, що знаходиться в комунальній власності територіальної громади, та пропорцій її розподілу4.

4 Далі за текстом — Методика ОМС.

Увага! Особливістю комунального майна є те, що, перебуваючи на балансі комунального підприємства або іншої установи на праві оперативного управління, воно все одно залишається у власності територіальної громади.

Для того, щоб передати комунальне майно в оренду, ОМС проводять конкурс відповідно до вимог постанови КМУ від 31.08.11 р. № 906 «Про затвердження Порядку проведення конкурсу на право оренди державного майна» або на підставі власного Порядку проведення конкурсу на право оренди комунального майна, розробленого на основі згаданого документа.

Трохи поговоримо про конкурс.

Конкурс на право оренди вільних об’єктів нерухомого майна комунальної власності територіальної громади проводиться з метою ефективного використання комунального майна, поповнення місцевого бюджету.

Основним критерієм визначення переможця конкурсу є максимальний розмір орендної плати при обов’язковому забезпеченні виконання інших умов конкурсу.

Конкурс оголошується за ініціативою орендодавця або за наявності заяви про оренду від фізичної або юридичної особи за умови відсутності заяви від особи, яка відповідно до даного Положення має право на отримання відповідного комунального майна в оренду поза конкурсом чи аукціоном (бюджетні установи, релігійні організації тощо).

У разі надходження:

1

одної заяви про оренду певного об’єкта (цілісного майнового комплексу, будівлі, споруди, групи приміщень), а іншої — про оренду частини цього об’єкта орендодавець повідомляє другого заявника, що розглядається питання про оренду всього об’єкта

2

двох або більше пропозицій, які відповідають умовам конкурсу, переможець конкурсу визначається конкурсною комісією на підставі аналізу пропозицій більшістю голосів присутніх на засіданні членів комісії

Примітка. У разі надходження однієї пропозиції, яка відповідає умовам конкурсу, об’єкт оренди передається в оренду на умовах, запропонованих єдиним учасником, якщо вони не гірші умов конкурсу.

Конкурс здійснюється в один етап, на якому визначається переможець згідно з умовами конкурсу. Переможця визначає постійна конкурсна комісія, яку утворює ОМС. Також вона визначає учасника, який за результатами конкурсу зайняв друге місце. Навіщо?

Якщо переможець конкурсу не відшкодовує витрат, пов’язаних з підготовкою документів по об’єкту(незалежна (експертна) оцінка майна) та не підписує проект договору оренди, він втрачає право на укладання договору. В даному випадку переможцем конкурсу вважають претендента, який зайняв на конкурсі друге місце.

5 Наданих комісією у вигляді листа, який має бути виконаний протягом строку, визначеного в прийнятому ОМС Порядку проведення конкурсу на право оренди державного майна.

Нагадаємо: така комісія утворюється в кількості від п’яти до семи осіб, а її склад затверджується наказом орендодавця (ОМС).

До речі, учасник має право відізвати свою заяву до встановленого терміну проведення, повідомивши про це письмово організатора конкурсу.

До участі в конкурсі не допускаються особи, які:

1

не подали всіх документів, необхідних для участі в конкурсі

2

подали документи, що містять неправдиву інформацію

Орендодавець (ОМС) протягом 15 днів після затвердження результатів конкурсу має надіслати рекомендованим листом або вручити під розписку особисто переможцю конкурсу (уповноваженій ним особі) проект договору оренди.

Переможець конкурсу або уповноважена ним особа після отримання проекту договору протягом 5 робочих днів особисто повертає орендодавцю підписаний проект договору оренди.

Умови договору оренди повинні враховувати істотні умови, визначені у ст. 10 Закону № 2269, та включати орендну плату, запропоновану переможцем конкурсу, а також пропозиції переможця конкурсу, подані ним для участі в конкурсі.

Вимоги до договору оренди комунального майна

Договірні відносини, які виникають між орендарем та орендодавцем, регулюють Господарський та Цивільнийкодекси України (параграф 5 та глава 58 відповідно). Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди) ( ч. 2 ст. 759 ЦК).

6 Далі за текстом — ЦК.

З огляду на вимоги ст. 793 та ст. 794 ЦК випливає, що договір оренди комунального нерухомого майна має укладатись виключно у письмовій формі, а за наявності обставин, зазначених у законі, такий договір оренди підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається в письмовій формі, а у разі якщо договір оренди укладається строком на З роки або більше, договір оренди підлягає нотаріальному посвідченню.

( ст. 793 ЦК)

Право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

( ст. 794 ЦК)

Зауважимо: для нотаріального посвідчення договору оренди необхідно зареєструвати об’єкт комунального майна в Державній реєстраційній службі України.

Зверніть увагу: якщо право комунальної власності на об’єкт виникло на підставі розділу майна в 90-х роках минулого сторіччя між державними органами влади та новоствореними ОМС та Акт приймання-передачі не укладався, зареєструвати право комунальної власності неможливо. На підставі зазначеного укласти довгостроковий договір оренди комунального майна з його нотаріальним посвідченням також неможливо.

Як правило, укладають довгострокові договори оренди комунального майна на об’єкти, які потребують значних капіталовкладень в ремонт приміщень, а кошти на проведення ремонтних робіт у ОМС відсутні. У зв’язку із неможливістю нотаріального посвідчення договору оренди майна, можна передати майно в оренду на 2 роки 11 місяців з наданням права на проведення ремонтних робіт, складанням кошторису на їх проведення.

В разі, якщо поліпшення становитимуть більше 25 % від вартості об’єкту, орендар має право звернутись до орендодавця з пропозицією викупити цей об’єкт комунального майна, а в разі відмови від продажу орендодавець може вимагати відшкодування понесених затрат в рахунок орендної плати.

До речі, докладно про необхідність нотаріального посвідчення договору оренди на майно зазначалося у листі Мін’юсту від 02.06.09 р. № 5415-0-33-09-19.

Перейдемо до істотних умов договору оренди.

Договір оренди містить істотні умови, які обидві сторони (орендодавець та орендар) погоджують в договорі оренди. Перелік таких умов визначено ч. 1 ст. 10 Закону № 2269.

До істотних умов відносять:

1

об’єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації)

2

термін, на який укладається договір оренди

3

орендна плата з урахуванням її індексації

4

порядок використання амортизаційних відрахувань, якщо їх нарахування передбачено законодавством

5

відновлення орендованого майна та умови його повернення

6

виконання зобов’язань

7

забезпечення виконання зобов’язань — неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо

8

порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об’єкта оренди

9

відповідальність сторін

10

страхування орендарем взятого ним в оренду майна

11

обов’язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна

У разі зміни істотних умов договору оренди їх обов’язково прописують шляхом укладання:

1

додаткової угоди до договору оренди

2

нового договору оренди

Зауважимо: це стосується й випадку, якщо змінився орендодавець.

Варто зазначити й перелік випадків для розірвання договору оренди на вимогу орендодавця, які визначено ст. 783 Цивільного кодексу України.

Так, орендодавець має право вимагати розірвання договору оренди, якщо орендар:

1

користується річчю всупереч договору або призначенню речі

2

без дозволу орендодавця передав річ у користування іншій особі

3

своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі

4

не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов’язок проведення капітального ремонту був покладений на орендаря

Увага! Типовий договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності7, затверджено наказом Фонду державного майна від 23.08.2000 р. № 1774.

7 Типовий договір оренди.

Як визначити вартість об’єкта оренди

Оцінка майна проводиться з метою визначення вартості об’єктів, що передаються в оренду, яка відображається в договорі оренди та необхідна для розрахунку орендної плати.

Зауважимо: оцінку проводять перед укладенням договору оренди та перед продовженням (поновленням) договору оренди у разі, коли на момент продовження дії такого договору остання оцінка об’єкта оренди була проведена більш як три роки тому.

Відповідно до Методики оцінки визначення вартості майна, що передається в оренду, проводиться шляхом стандартизованої або незалежної оцінки.

Стандартизовану оцінку проводять, як правило, у випадках, якщо не передбачене проведення незалежної оцінки нерухомого майна. Її проводить відповідна комісія на підставі даних бухгалтерського обліку з урахуванням усіх передбачених законодавством переоцінок та дооцінок.

Результати проведення стандартизованої оцінки оформлюють актом оцінки нерухомого майна ( додаток 2 до Методики оцінки), який затверджує орган, уповноважений управляти майном.

Незалежну оцінку проводять при оренді нерухомого майна та іншого окремого індивідуально визначеного майна. Результати такої оцінки оформлюють звітом про оцінку майна, який підписується оцінювачами, що безпосередньо її проводили, та скріплюється підписом керівника суб’єкта оціночної діяльності.

Послуги з проведення незалежної оцінки об’єкта оренди (активів, що входять до складу об’єкта оренди) та аудиторської перевірки об’єкта оренди оплачує орендар.

Увага! Результати незалежної оцінки є чинними протягом шести місяців від дати оцінки, якщо інший строк не передбачений у звіті щодо незалежної оцінки.

Про орендну плату комунального майна

Розмір орендної плати встановлюють договором оренди між орендодавцем та орендарем. Орендна плата відповідно до вимог п. 4 Методики № 786 розраховується у такій послідовності:

1

визначається розмір річної орендної плати

2

на основі розміру річної орендної плати встановлюється розмір орендної плати за базовий місяць розрахунку орендної плати — останній місяць, за який визначено індекс інфляції, яка фіксується у договорі оренди

3

з урахуванням розміру орендної плати за базовий місяць оренди розраховується розмір орендної плати за перший та наступні місяці оренди

Пам’ятайте, що у разі, коли:

1

орендодавцем нерухомого майна (будинку, споруди, приміщення) та іншого окремого індивідуально визначеного майна є комунальне підприємство, установа, організація, розмір орендної плати погоджується з виконавчим комітетом ради

2

майно орендують бюджетні організації, орендна плата вноситься за рахунок коштів, передбачених кошторисами на їх утримання, а в деяких випадках складає 1 грн. на рік відповідно до вимог чинного законодавства (наприклад, якщо в установі є буфет, який здійснює комерційну діяльність, зайнята ним під оренду площа потребує іншої від 1 грн. на рік плати)

3

орендар визначений на конкурсних засадах, орендна плата, розрахована за Методикою ОМС, застосовується як стартова, а її розмір може бути збільшено за результатами такого визначення

Зараховувати орендну плату, яка залишається в розпорядженні орендодавця, треба до спеціального фонду як власні надходження, а от частину, що перераховують до місцевого бюджету, — до загального фонду місцевого бюджету.

На жаль, чинним законодавством не врегульовано питання щодо того, хто саме має розподіляти орендну плату, установлену договором, між бюджетом і балансоутримувачем: орендар або орендодавець. Однак, якщо виходити з вимог Типового договору оренди, розподіляти орендну плату повинен саме орендар.

До речі, у договорі оренди окремим пунктом має бути обумовлено умови утримання об’єкта (комунальні витрати та ін.). Можливі два підходи:

1

відшкодування витрат балансоутримувачу в межах поточного місяця

2

укладання угод з комунальними службами безпосередньо орендарем (за умови наявності приборів обліку)

Щодо зазначеного рекомендуємо переглянути лист Державної казначейської служби України від 25.07.14 р. № 17-09/708-17228 «Щодо розрахунку орендної плати за державне майно та пропорцій її розподілу».

Звернемо увагу, що нарахування орендної плати припиняється з моменту фактичного повернення орендованого майна за актом прийому-передачі.

Якщо об’єкт оренди після закінчення терміну дії договору оренди не переданий орендарем за актом прийому-передачі, останньому нараховується плата за фактичне користування об’єктом в розмірі орендної плати до моменту передачі його за актом прийому-передачі.

Впевнені, стаття буде корисною для багатьох місцевих рад.



Помітили помилку? Виділіть її та натисніть Ctrl+Enter, щоб повідомити нас про це
загрузка...
Коментарі (3)
Олексій
23.10.2015
А запитання можна задавати відносно вище вказаної статті!?
Євген
23.10.2015
Олексій, на форумі було б краще задавати! Але можете і тут!
Оля
06.07.2016
Як правильно пощитать площу місць загального користування?