Земельные отношения: изменены правила разграничения земель государственной и коммунальной собственности
Напомним, что в соответствии с Законом Украины «О разграничении земель государственной и коммунальной собственности» от 05.02.04 г. № 1457-IV (далее — Закон № 1457) последние 8 лет должно было проводиться разграничение земель государственной и коммунальной собственности по проектному принципу. Однако из-за значительной стоимости изготовления проектов землеустройства, а также сложного порядка их согласования подход к разграничению, предложенный Законом № 1457, на практике оказался недействующим.
Поэтому, чтобы решить эту проблему и усовершенствовать земельное законодательство, ВРУ комментируемым Законом внесла кардинальные изменения в ряд нормативно-правовых актов, регулирующих земельные отношения, львиная доля которых приходится на Земельный кодекс Украины (далее — ЗКУ). Рассмотрим самые актуальные из них.
1. Разграничение земель. Вводится новый подход к разграничению земель государственной и коммунальной собственности. Согласно этому подходу с 01.01.13 г. (со дня вступления в силу комментируемого Закона) разграничение будет происходить не по проектному принципу, а по принципу «в силу закона».
Теперь на законодательном уровне определен перечень земельных участков, считающихся землями коммунальной собственности соответствующих территориальных громад и землями, находящимися в государственной собственности (см. «Разграничение коммунальных и государственных земель»).
|
Разграничение коммунальных и государственных земель Извлечение из Закона от 06.09.12 г. № 5245-VI «II. Заключительные и переходные положения
<...> 3. Со дня вступления в силу настоящего Закона землями коммунальной собственности соответствующих территориальных громад считаются:
а) земельные участки: на которых расположены здания, сооружения, другие объекты недвижимого имущества коммунальной собственности соответствующей территориальной громады; которые находятся в постоянном пользовании органов местного самоуправления, коммунальных предприятий, учреждений, организаций; б) все другие земли, расположенные в пределах соответствующих населенных пунктов, кроме земельных участков частной собственности и земельных участков, указанных в подпунктах «а» и «б» пункта 4 настоящего раздела.
4. В государственной собственности остаются:
а) расположенные в пределах населенных пунктов земельные участки: на которых расположены здания, сооружения, другие объекты недвижимого имущества государственной собственности; которые находятся в постоянном пользовании органов государственной власти, государственных предприятий, учреждений, организаций, Национальной академии наук Украины, государственных отраслевых академий наук; которые относятся к землям обороны; б) земельные участки, используемые Черноморским флотом Российской Федерации на территории Украины на основании международных договоров, согласие на обязательность которых дано Верховной Радой Украины; в) земли зон отчуждения и безусловного (обязательного) отселения, подвергшиеся радиоактивному загрязнению вследствие Чернобыльской катастрофы; г) все другие земли, расположенные за пределами населенных пунктов, кроме земельных участков частной собственности и земельных участков, указанных в подпункте «а» пункта 3 настоящего раздела». |
В связи с этим с 01.01.13 г. земли государственной и коммунальной собственности в Украине считаются разграниченными, а Закон № 1457, которым до этого регламентировался порядок разграничения земель, утрачивает силу.
2. Предоставление земель в собственность и пользование. Автоматическое разграничение земельных участков на земли коммунальной и государственной собственности вызывает изменения также в перечне органов, которые имеют право передавать земельные участки в собственность или пользование.
Напомним, что на сегодняшний день в соответствии с п. 12 разд. X «Переходные положения» ЗКУ полномочия по распоряжению землями (кроме земель, переданных в частную собственность, и земель, указанных в абз. 2 и 4 настоящего пункта) осуществляются:
— в пределах населенных пунктов — соответствующими сельскими, поселковыми и городскими советами, т. е. органами местного самоуправления;
— за пределами населенных пунктов — соответствующими органами исполнительной власти (райгосадминистрациями).
После вступления в силу комментируемого Закона земельные участки разного целевого назначения коммунальной и государственной собственности будут предоставляться в пользование разными органами власти и местного самоуправления в соответствии со ст. 122 ЗКУ (см. таблицу).
Передача земель в собственность и пользование
|
Орган, распоряжающийся землей |
Перечень земель, которые передаются в собственность или в пользование |
Цели передачи земли |
|
Сельские, поселковые, городские советы |
Земли коммунальной собственности соответствующих территориальных громад |
Для всех нужд |
|
ВС АР Крым, областные, районные советы |
Земли общей собственности территориальных громад |
Для всех нужд |
|
Райгосадминистрации |
Земельные участки из земель госсобственности, кроме случаев, определенных ч. 4 и ч. 8 ст. 122 ЗКУ (кроме земель, которыми распоряжаются Госземагентство и Кабмин) в пределах сел, поселков, городов районного значения и за пределами населенных пунктов |
1. Земли в пределах сел, поселков, городов районного значения для всех нужд. 2. Земли за пределами населенных пунктов для: а) ведения водного хозяйства; б) строительства объектов, связанных с обслуживанием жителей территориальной громады района (школ, заведений культуры, больниц, предприятий торговли и т. п.); в) индивидуального дачного строительства |
|
Госземагентство и его территориальные органы |
Земельные участки сельхозназначения государственной собственности, кроме случаев, определенных ч. 8 ст. 122 ЗКУ (кроме земель, которыми распоряжается Кабмин) |
Для всех нужд |
|
Областные государственные администрации |
Земельные участки из земель госсобственности, кроме случаев, определенных ч. 3, 4 и 8 ст. 122 ЗКУ (кроме земель, которыми распоряжаются райгосадминистрации, Госземагентство и Кабмин) в пределах городов областного значения и за пределами населенных пунктов, а также земельные участки, не входящие в состав определенного района, или в случаях, когда райгосадминистрация не создана |
Для всех нужд |
|
Киевская и Севастопольская горгосадминистрации |
Земельные участки из земель государственной собственности, кроме случаев, определенных ч. 4 и ч. 8 ст. 122 ЗКУ (кроме земель, которыми распоряжаются Госземагентство и Кабмин) |
Для всех нужд |
|
Совет министров АР Крым* |
Земельные участки из земель государственной собственности, кроме случаев, определенных ч. 3, 4 и 8 ст. 122 ЗКУ (кроме земель, которыми распоряжаются райгосадминистрации, Госземагентство и Кабмин) в пределах сел, поселков, городов, не входящих в состав определенного района, и за пределами населенных пунктов |
Для всех нужд |
|
Кабмин |
Земельные участки из земель госсобственности в случаях, определенных ст. 149 ЗКУ, и земельные участки дна территориального моря** |
Для всех нужд |
* Этот орган также согласовывает передачутаких земель в собственность или в пользование райгосадминистрациями на их территории для строительства объектов, связанных с обслуживанием жителей территориальной громады района (школ, заведений культуры, больниц, предприятий торговли и т. п.). ** Этот орган также передает земельные участки сельскохозяйственного назначения госсобственности в уставный капитал государственного земельного банка. | ||
3. Переход права собственности. Еще одним весомым нововведением в свете изменения подхода к разграничению земель является то, что в случае если изменяется собственник (переходит право собственности от одного госоргана к другому) на земельный участок государственной собственности, находящийся в пользовании (по договору аренды и т. п.), к лицу, которое приобрело право собственности на эту землю, переходят права и обязанности предыдущего собственника земельного участка по действующим договорам аренды, суперфиция, эмфитевзиса, земельного сервитута относительно такого земельного участка.
Таким образом, договоры аренды, суперфиция, эмфитевзиса, земельного сервитута или залога земель государственной собственности, которые были заключены до проведения разграничения земель, продолжают действовать и после изменения собственника таких земель. Изменения в такие договоры могут вноситься только с согласия сторон с указанием нового собственника земельного участка.
Обращаем внимание, что новый собственник (госорган), который приобрел право собственности на земельный участок, находящийся в пользовании, обязан уведомить об этом его пользователей (направить заказное письмо с уведомлением о вручении или вручить уведомление пользователю лично под роспись) в течение одного месяца со дня приобретения права собственности на такой участок с указанием:
― кадастрового номера (при наличии), места расположения и площади земельного участка;
― наименования (для юридических лиц), фамилии, имени, отчества (для физических лиц) нового собственника;
― места проживания (местонахождения) нового собственника, его почтового адреса;
― платежных реквизитов (если законом или договором предусмотрена плата за пользование земельным участком в денежной форме).
Уведомление о переходе права собственности от государства к территориальной громаде или наоборот подлежит опубликованию в печатных СМИ местной сферы распространения с указанием кадастрового номера, места расположения и площади земельного участка.
4. Другие изменения. Земельные участки, находящиеся в собственности или пользовании граждан либо юридических лиц, передаются в собственность или пользование по решению органов исполнительной власти либо органов местного самоуправления только после прекращения права собственности или пользования ими (ч. 5 ст. 116 ЗКУ). Ранее передача земли в собственность или пользование происходила только после изъятия (выкупа) земель.
К землям государственной собственности, которые не могут передаваться в частную собственность, не отнесены земельные участки, закрепленные за высшими учебными заведениями коммунальной формы собственности (п. «з» ч. 5ст. 84 ЗКУ), и земельные участки, искусственно созданные в пределах прибрежной защитной полосы или полосы отведения, на землях лесохозяйственного назначения и природно-заповедного фонда, расположенные в прибрежной защитной полосе водных объектов или на земельных участках дна водных объектов.
Субъектами права общей собственности на землю с 01.01.13 г. будут не только граждане и юридические лица, но также государство и территориальные громады (п. 3 ст. 86 ЗКУ).
Предприятиям, учреждениям и организациям, которые относятся к государственной и коммунальной собственности, земельные участки государственной и коммунальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, другие объекты недвижимого имущества, передаются только на праве постоянного пользования (ст. 123 ЗКУ).
Комментируемый Закон вступит в силу с 01.01.13 г.
