ГНСУ: о НДС в операциях по первой поставке жилья
Согласно п.п. 197.1.14 п. 197.1 ст. 197 НКУ освобождаются от налогообложения операции по поставке жилья (объектов жилищного фонда), кроме их первой поставки. Определение «первая поставка жилья» означает:
а) первую передачу готового новопостроенного жилья (объекта жилищного фонда) в собственность покупателя или поставку услуг (включая стоимость приобретенных за счет исполнителя материалов) по сооружению такого жилья за счет заказчика;
б) первую продажу реконструированного или капитально отремонтированного жилья (объекта жилищного фонда) покупателю, который является лицом иным, нежели собственник такого объекта на момент выведения его из эксплуатации (использования) в связи с такой реконструкцией либо капитальным ремонтом, или поставку услуг (включая стоимость приобретенных за счет исполнителя материалов) на такую реконструкцию или капитальный ремонт за счет заказчика.
Позиция ГНСУ относительно понятия «первая поставка», на наш взгляд, отличается от требований НКУ. Так, ГНСУ в Письме указала, что операцией по первой поставки жилья будет считаться операция по передаче права собственности (оформлению правоустанавливающих документов) на готовое новопостроенное жилье (объект жилищного фонда) первому собственнику такого жилья независимо от источников финансирования строительства:
— за счет собственных средств предприятия застройщика;
— за счет участников фонда финансирования строительства;
— за средства держателей облигаций.
Также в Письме указано, что:
— если заказчик в процессе строительства до оформления права собственности на новопостроенное жилье заключает предварительные договоры купли-продажи с физическими лицами, согласно которым получает обеспечительные платежи, операции по пересчету таких платежей физическими лицами на счет заказчика не изменяют базу у заказчика. Только при передаче права собственности (оформлении правоустанавливающих документов) на готовое новопостроенное жилье физическому лицу (первому собственнику новопостроенного жилья) у заказчика возникают налоговые обязательства на основании пункта 187.1 статьи 187 Кодекса;
— если после завершения строительства правоустанавливающие документы на новопостроенное жилье оформляются на предприятие-заказчика, а позже согласно договорам купли-продажи квартир с физическими лицами переоформляются на таких физических лиц, операцией по первой поставке жилья будет считаться операция оформления правоустанавливающих документов на заказчика. Дальнейшее переоформление права собственности на физических лиц, в понимании норм Кодекса, не будет считаться операцией по первой поставке жилья, поэтому эта операция будет освобождаться от обложения НДС (п.п. 197.1.14 п. 197.1 ст. 197 НКУ).
Как видим, мнение ГНСУ относительно отражения НДС при предыдущем оформлении договоров с физическими лицами с получением обеспечительных платежей, которые не меняют базу у заказчика, заключается в том, что отражение НО происходит в момент передачи права собственности к физическому лицу.
А вот относительно оформления договоров на заказчика, а затем переоформления на физических лиц — покупателей Письмо создает сплошь неоднозначную ситуацию, потому что:
— факт первичного оформления права собственности на застройщика (заказчика) вовсе не означает, что он кому-то передал право собственности;
— поставки в данном случае не может быть ни согласно п.п. 14.1.191 НКУ, ни согласно п.п. 197.1.14 НКУ.
Это приводит к ситуации, когда НДС может остаться без своего начисления, так как при первичном оформлении на застройщика (заказчика) не возникает перехода права собственности, а дальнейшее оформление на физических лиц Письмо освобождает от налогообложения.
Также в Письме рассматриваются вопросы строительства за средства ФФС.
Вообще ГНСУ настоящим Письмом не вносит однозначной четкости в решении вопроса, в ситуацию относительно налогообложения первой поставки жилья. Развернутый комментарий см. в газете «Строительная бухгалтерия», а именно в № 21, который выйдет в свет 8 ноября этого года.
ГОСУДАРСТВЕННАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА УКРАИНЫ
ПИСЬМО
от 03.07.2012 г. № 18073/7/15-3417-13
<…>
В соответствии с подпунктом 197.1.14 пункта 197.1 статьи 197 Налогового кодекса Украины (далее — Кодекс) освобождаются от налогообложения операции по поставке жилья (объектов жилищного фонда), кроме их первой поставки.
В настоящем подпункте первая поставка жилья (объекта жилищного фонда) означает:
а) первую передачу готового новопостроенного жилья (объекта жилищного фонда) в собственность покупателя или поставку услуг (включая стоимость приобретенных за счет исполнителя материалов) по сооружению такого жилья за счет заказчика;
б) первую продажу реконструированного или капитально отремонтированного жилья (объекта жилищного фонда) покупателю, который является лицом иным, нежели собственник такого объекта на момент выведения его из эксплуатации (использования) в связи с такой реконструкцией либо капитальным ремонтом, или поставку услуг (включая стоимость приобретенных за счет исполнителя материалов) на такую реконструкцию или капитальный ремонт за счет заказчика.
Учитывая вышеуказанное, операцией по первой поставке жилья будет считаться операция по передаче права собственности (оформлению правоустанавливающих документов) на готовое новопостроенное жилье (объект жилищного фонда) к первому собственнику такого жилья, независимо от источников финансирования строительства: либо за счет собственных средств предприятия застройщика, либо за счет участников фонда финансирования строительства, либо за средства держателей облигаций. Такая операция по первой поставке жилья подлежит обложению налогом на добавленную стоимость на общих основаниях.
Операции по дальнейшей поставке жилья (объектов жилищного фонда) освобождаются от налогообложения в соответствии с подпунктом 197.1.14 пункта 197.1 статьи 197 Кодекса.
Операции по поставке услуг по сооружению жилья за счет заказчика (включая стоимость приобретенных за счет исполнителя материалов) подлежат обложению налогом на добавленную стоимость на общих основаниях по правилу первого события, установленному пунктом 187.1 статьи 187 Кодекса.
Учитывая вышеизложенное:
1. В случае когда заказчик в процессе строительства до оформления права собственности на новопостроенное жильезаключает предварительные договоры купли-продажи с физическими лицами, согласно которым получает обеспечительные платежи, операции по пересчету таких платежей физическими лицами на счет заказчика не изменяют базу у заказчика. Только при передаче права собственности (оформлении правоустанавливающих документов) на готовое новопостроенное жильефизическому лицу (первому собственнику нового жилья) у заказчика возникают налоговые обязательства на основании пункта 187.1 статьи 187 Кодекса.
2. В случае когда после завершения строительства правоустанавливающие документы на новопостроенное жильеоформляются на предприятие-заказчика, а позднее по договорам купли-продажи квартир с физическими лицами переоформляются на таких физических лиц, операцией по первой поставке жилья будет считаться операция оформления правоустанавливающих документов на заказчика. Дальнейшее переоформление права собственности на физических лиц, в понимании норм Кодекса, не будет считаться операцией по первой поставке жилья, а потому данная операция будет освобождаться от обложения налогом на добавленную стоимость в соответствии с подпунктом 197.1.14 пункта 197.1 статьи 197 Кодекса.
3. В случае когда строительство жилья осуществляется застройщиком за счет привлеченных средств ФФС, налоговые обязательства у застройщика возникают:
• по операциям по поставке услуг по сооружению жилья на общих основаниях по правилу первого события, установленному пунктом 187.1 статьи 187 Кодекса;
• по операциям по передаче права собственности (оформлению правоустанавливающих документов) на готовое новопостроенное жилье (объект жилищного фонда) к первому собственнику такого жилья, независимо от источников финансирования строительства, или за счет собственных средств предприятия застройщика, или за счет участников фонда финансирования строительства, или за средства держателей облигаций, в периоде передачи права собственности (оформления правоустанавливающих документов) на готовое новопостроенное жилье.
Операции по перечислению средств, привлеченных ФФС, застройщику не изменяют налогового кредита ФФС и налоговых обязательств застройщика.
Заместитель Председателя А. Игнатов
