О земле под многоэтажками

В соответствии со ст. 36 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» право на выполнение подготовительных работ (если они не были выполнены раньше согласно уведомлению либо зарегистрированной декларации о начале выполнения подготовительных работ) и строительных работ на объектах, относящихся к I — III категориям сложности, подключение объекта строительства к инженерным сетям и сооружениям предоставляется заказчику и генеральному подрядчику или подрядчику (в случае если строительные работы выполняются без привлечения субподрядчиков) после регистрации декларации о начале выполнения строительных работ.

Пунктом 2 Порядка выполнения строительных работ, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 13.04.2011 г. № 466 «Некоторые вопросы выполнения подготовительных и строительных работ», определено, что строительные работы могут выполняться заказчиком после получения документа, удостоверяющего право собственности или пользования земельным участком, либо договора суперфиция.

В соответствии со ст. 126 Земельного кодекса Украины документами, удостоверяющими право на земельный участок, являются: государственный акт на право собственности на земельный участок, государственный акт на право постоянного пользования земельным участком и договор аренды земли.

Статьей 116 Земельного кодекса Украины указано, что приобретение права на землю гражданами и юридическими лицами осуществляется путем передачи земельных участков в собственность или предоставления их в пользование.

Кроме того, в соответствии с разъяснениями Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 26.05.2010 г. № 10046/17/4-10 статьей 42 Земельного кодекса Украины указано, что земельные участки, на которых расположены многоквартирные жилые дома, а также относящиеся к ним здания, сооружения и придомовые территории государственной или коммунальной собственности, предоставляются в постоянное пользование предприятиям, учреждениям и организациям, осуществляющим управление этими домами. В случае приватизации гражданами многоквартирного жилого дома соответствующий земельный участок может передаваться безвозмездно в собственность или предоставляться в пользование объединению собственников.

То есть действующим законодательством предусмотрена возможность передачи в собственность или предоставления в пользование земельных участков под многоквартирными жилыми домами только объединению собственников дома или предприятиям, учреждениям и организациям, осуществляющим управление этими домами.

Статьей 79 Земельного кодекса Украины определено понятие земельного участка, а именно: земельный участок — это часть земной поверхности с установленными пределами, определенным местом расположения, с определенными относительно него правами.

Таким образом, предоставить в аренду или в собственность земельный участок для обслуживания встроенного или пристроенного помещения в многоэтажном доме невозможно, поскольку невозможно создать объект земельных отношений — земельный участок, не нарушая единый комплекс недвижимого имущества, — выделить помещение дома как отдельное здание и предоставить ему отдельный адрес, необходимый для определения места расположения земельного участка как составляющей понятия «земельный участок».

Учитывая указанное, Государственная архитектурно-строительная инспекция Украины считает, что при заполнении деклараций о начале выполнения подготовительных и строительных работ по реконструкции или капитальному ремонту объектов государственной и коммунальной собственности и помещений в многоэтажном доме без изменения геометрических размеров таких объектов раздел по информации о земельном участке и документе, удостоверяющем право собственности или пользования земельным участком, не заполняется.

В то же время сообщаем: в соответствии со ст. 4, 9 Закона Украины «Об архитектурной деятельности», абзацем 2 пункта 1 Порядка выполнения строительных работ, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 13.04.2011 г. № 466 «Некоторые вопросы выполнения подготовительных и строительных работ», строительство (строительные работы) — работы по новому строительству, реконструкции, реставрации, капитальному ремонту. Работы по перепланировке не отнесены к строительству.

Статьей 100 Жилищного кодекса переоборудования и перепланировки жилого дома и жилого помещения осуществляются с целью повышения их благоустройства и превращения коммунальных квартир в отдельные квартиры на семью. Переоборудование и перепланировка жилого помещения допускаются с согласия нанимателя, членов семьи, проживающих вместе с ним, и наймодателя и с разрешения исполнительного комитета местного совета народных депутатов.

Таким образом, вопросы перепланировки не отнесены к компетенции Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины.