Проведена реконструкция объекта аренды: увеличивать ли арендную плату?

Арендная плата, установленная по результатам аукциона и без

Государственное и коммунальное имущество может предоставляться в аренду:

— по результатам проведения аукциона;

или

— без проведения аукциона.

Причем исчерпывающий перечень тех, кто может получить государственное и коммунальное имущество в аренду без проведения аукциона, приведен в ч. 1 и 2 ст. 15 Закона № 157*.

* Закон Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» от 03.10.2019 № 157-IX.

Кроме того, п. 13 Методики № 630* содержит перечень арендаторов, которым может быть предоставлено имущество в аренду за 1 грн в год и тоже без аукциона.

* Методика расчета арендной платы за государственное имущество, утвержденная постановлением КМУ от 28.04.2021 № 630.

Напомним: эта Методика устанавливает механизм определения размера платы за аренду объектов государственной собственности. Тогда как органы местного самоуправления могут принять свои местные методики расчета арендной платы коммунального имущества.

Если методика на местном уровне не утверждена, то в вопросах аренды коммунального имущества следует руководствоваться нормами именно Методики № 630. Это предусмотрено в ч. 2 ст. 17 Закона № 157.

В любом случае перечень лиц, имеющих право на получение имущества в аренду без аукциона, должен отвечать перечню, приведенному в ч. 1 и 2 ст. 15 Закона № 157.

Кстати, с правилами и нюансами аренды в условиях военного положения можно ознакомиться в материале «Оренда в умовах воєнного стану: вивчаємо нові правила» // «Бюджетная бухгалтерия», 2022, № 22.

Следовательно, в случае передачи имущества в аренду в результате аукциона арендная плата устанавливается по результатам проведения аукциона в соответствии с требованиями Порядка № 483*.

* Порядок передачи в аренду государственного и коммунального имущества, утвержденный постановлением КМУ от 03.06.2020 № 483.

Если же имущество передается в аренду без проведения аукциона, тогда арендная плата устанавливается в соответствии с Методикой № 630 или местными методиками определения арендной платы по коммунальному имуществу (п. 111 Порядка № 483).

Изменение существенных условий договора аренды

Увеличение арендной платы является ничем иным, как изменением существенных условий договора аренды.

В описанном в вопросе случае увеличение арендной платы возможно:

— если соответствующее условие предусмотрено изначально договором аренды;

— при согласии сторон.

Касательно предусмотрения такого условия заранее в договоре аренды, то это случай достаточно исключительный. Ведь договоры аренды преимущественно составляются в соответствии с Примерным договором № 820*. И настоящий Примерный договор не содержит такого требования.

* Примерный договор аренды недвижимого или другого отдельного индивидуально определенного имущества, относящегося к государственной собственности, утвержденный постановлением КМУ от 12.08.2020 № 820.

Но если вдруг изменение размера арендной платы в связи с изменением стоимости объекта аренды прямо предусмотрено условиями вашего договора аренды, то можете смело повышать арендную плату.

Впрочем более распространенным вариантом является достижение согласия сторон, которое подлежит надлежащему оформлению.

Так, согласно п. 127 Порядка № 483 внесение изменений в договор аренды в части увеличения размера арендной платы в течение срока его действия допускается с согласия сторон.

Также п. 12.3 Примерного договора № 820 предусмотрено, что изменения и дополнения в договор вносят к окончанию срока его действия по взаимному согласию сторон с учетом установленных ст. 16 Закона № 157 и Порядком № 483 условий и ограничений путем заключения договоров о внесении изменений и дополнений в письменной форме. Последние должны быть подписаны сторонами и являются неотъемлемыми частями настоящего договора.