Методика расчета арендной платы: инструкция по применению от ФГИУ

Далее вместе рассмотрим разъяснение компетентного органа подробнее.

Напомним: недавно, а именно 19.06.2021 г., вступила в силу новая Методика № 630. Подробный обзор положений этой Методики — в материале «Арендная плата: рассчитываем по новой методике» («Бюджетная бухгалтерия», 2021, № 26, с. 5 — 8). Но не все положения Методики были полностью понятны. Поэтому ФГИУ в письме предоставил разъяснение по некоторым «спорным» вопросам.

Уменьшение размера арендной платы: возможно ли?

Вопрос о возможности уменьшения арендной платы возник не случайно. Его появление обусловлено тем, что Методика № 630 предусматривает более низкие ставки арендной платы по определенным объектам в сравнении с арендными ставками на аналогичные объекты, предусмотренными ее предшественником — Методикой № 786¹.

¹ Методика расчета арендной платы за государственное имущество и пропорции ее распределения, утвержденная постановлением КМУ от 04.10.95 г. № 786.

Так, например, в Методике № 630 существенно снижены арендные ставки для арендаторов — предоставителей социально важных услуг населению. Так, повезло частным школам, садикам и арендаторам, которые привлекают молодежь к занятиям спортом.

Можно ли в таком случае уменьшить арендную плату по уже заключенным договорам?

ФГИУ считает, что да. Пересмотр арендной платы возможен с согласия сторон.

Основным аргументом является норма п. 127 Порядка № 483². Так, внесение изменений в договор аренды в части уменьшения суммы арендной платы возможно в случае внесения в Методику расчета арендной платы изменений относительно уменьшения ставок аренды. Однако это касается только договоров, заключенных без проведения аукциона или конкурса.

² Порядок передачи в аренду государственного и коммунального имущества, утвержденный постановлением КМУ от 03.06.2020 г. № 483.

Напомним: договор аренды формируется на основании примерного договора аренды, утверждаемого (ч. 1 ст. 16 Закона № 157³):

³ Закон Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» от 03.10.2019 г. № 157-IX.

• Кабмином — относительно имущества государственной собственности;

• представительскими ОМС — относительно имущества коммунальной собственности.

Вывод: законодательная возможность уменьшения размера арендной платы по ранее заключенному договору аренды есть. Но окончательное решение принимается с согласия сторон.

Стартовая арендная плата: нюансы определения

Вопрос, рассмотренный ФГИУ, касается определения стартовой арендной платы на первом аукционе таких объектов аренды, как:

• отдельное индивидуально определенное имущество (кроме транспортных средств);

• имущество, которое было закреплено на праве хозяйственного ведения за НБУ и передано в сферу управления других госорганов или в коммунальную собственность или закреплено на праве хозяйственного ведения за НБУ, и аренда такого имущества осуществляется НБУ или уполномоченным им в установленном законодательством порядке банком, в котором государство владеет долей уставного капитала в размере более 75 %, по целевому функциональному назначению для хранения запасов наличных денег НБУ и проведения технологических процессов по обеспечению наличного денежного оборота.

Напомним: арендная плата определяется по результатам аукциона. В случае передачи имущества в аренду без проведения аукциона арендную плату устанавливают в соответствии с Методикой № 630. Прямое указание на это содержит ч. 2 ст. 17 Закона № 157 (ср. USER_SHOW_ID).

Что касается указанных объектов аренды, абз. 6 и 7 п. 52 Порядка № 483 предусмотрено определение размера стартовой арендной платы на основании Методики № 630.

При этом ФГИУ отметил, что наличие в Порядке № 483 отсылочной нормы к Методике № 630 является основанием для применения последней при расчете стартовой арендной платы.

Вывод: для расчета стартовой годовой, месячной, суточной или почасовой арендной платы следует пользоваться формулами, приведенными в пп. 6 — 9 Методики № 630. При этом ставки за аренду отдельного индивидуально определенного имущества берем из п. 14 Методики № 630.

«Одногривневая» арендная плата: индексировать или нет?

Индексация «одногривневой» арендной платы долгое время была настоящей головной болью арендодателей и арендаторов.

Наконец Методика № 630 отменила требование об индексации такой арендной платы. Но как быть с договорами аренды, заключенными до принятия Методики № 630, предусматривающими индексацию платы за аренду в размере 1 грн в год?

По мнению ФГИУ, внесение изменений в договор аренды в части индексации зависит от договоренности между арендодателем и арендатором.

Вывод: по договоренности сторон можно внести изменения в такой договор и не проводить индексацию «одногривневой» арендной платы.

Арендная плата по результатам аукциона: что с индексацией?

Также Фонд рассмотрел вопрос об индексации арендной платы за январь — декабрь третьего года аренды и каждого следующего календарного года аренды. Касается это арендной платы, определенной по результатам аукциона.

Так, если арендная плата определена по результатам проведения аукциона, плату за январь — декабрь второго года аренды следует определять путем корректировки арендной платы за первый месяц аренды на годовой индекс инфляции первого года аренды.

Арендная плата за январь — декабрь третьего и каждого следующего календарного года аренды подлежит корректировке на среднегодовой индекс инфляции предыдущего года. Для этого месячную арендную плату, которая уплачивалась в предыдущем году, нужно умножить на указанный индекс. Такой порядок предусмотрен п. 18 Методики № 630.

В то же время четкого законодательного определения среднегодового индекса инфляции нет. ФГИУ объяснил, что в этом случае применяем годовой индекс инфляции.

Пример расчета индексации арендной платы ищите в ближайших номерах нашего журнала.

Вывод: арендную плату за январь — декабрь третьего года аренды и каждого следующего календарного года аренды индексируем на годовой индекс инфляции (т. е. с января по декабрь).

Арендная плата в неполном месяце: начислять или нет?

ФГИУ не имеет ничего против начисления арендной платы в неполном месяце. В таком случае плату за аренду следует определять за фактическое количество дней пользования имуществом.