Август 2025 — время узуфрукта коммунального имущества

* Хозяйственный кодекс Украины от 16.01.2003 № 436-IV.

** Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 № 435-IV.

*** Закон Украины «Об особенностях регулирования деятельности юридических лиц отдельных организационно-правовых форм в переходный период и объединений юридических лиц» от 09.01.2025 № 4196-IX.

Закон № 4196 предусматривает внесение изменений в ряд нормативно-правовых актов в части изменения подхода к правовым и организационным принципам пользования имуществом, в т. ч. тем, которое находится в государственной и коммунальной собственности.

Следовательно, теперь нормы о закреплении государственного или коммунального имущества за определенными субъектами на праве хозяйственного ведания или оперативного управления заменены нормами о передаче такого имущества на праве узуфрукта.

Происхождение термина «узуфрукт» определено институтом римского права (лат. usus — пользование, fructus — плоды/доходы) — это временное право пользования чужим имуществом и получение от него плодов без изменения его сущности.

В действующем законодательстве Украины понятие «узуфрукт» прямо не закреплено, однако есть определенные нормы ГКУ, которые влияют на его применение как инструмента решения имущественных вопросов. В частности:

— ст. 395 определяет виды вещных прав на чужое имущество;

— ст. 397, 398, 401 определяют возникновение права владения, пользования чужим имуществом у соответствующих субъектов согласно договору.

Имущество и право собственности

В Украине реализацию права собственности регулирует ГКУ, который определяет его как право личности на вещь (имущество), которое она осуществляет в соответствии с законом по своей воле, независимо от воли других лиц.

Право государственной собственности и коммунальной собственности на имущество, в т. ч. денежные средства, которое принадлежит государству и территориальной громаде, определено ст. 326, 327 ГКУ. Управление этим имуществом осуществляется органами государственной власти и органами местного самоуправления (далее — ОМС) соответственно.

Если же говорить о коммунальной собственности, то право коммунальной собственности Закон № 280* определяет, как право территориальной громады, в частности, владеть, эффективно пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению и в своих интересах имуществом, которое принадлежит ей, как непосредственно, так и через ОМС.

* Закон Украины «О местном самоуправлении в Украине» от 21.05.97 № 280/97-ВР.

Что касается определения самого имущества, то согласно ч. 3 ст. 16 данного Закона, нормы которой останутся неизменными после 28.08.2025, материальной и финансовой основой местного самоуправления является движимое и недвижимое имущество, доходы местных бюджетов, другие средства, земля, природные ресурсы, которые есть в коммунальной собственности территориальных громад сел, поселков, городов, районов в городах, а также объекты их общей собственности, которые находятся в управлении районных и областных советов.

В то же время стоит обратить внимание на нормы ч. 1 ст. 60 Закона № 280 (в редакции от 28.08.2025), которые также определяют объекты права коммунальной собственности.

Так, территориальным громадам сел, поселков, городов, районов в городах принадлежит право коммунальной собственности на движимое и недвижимое имущество, доходы местных бюджетов, другие средства, землю, природные ресурсы, корпоративные права в юридических лицах, в т. ч. в банках, страховых компаниях или других хозяйственных обществах, имущество жилищного фонда, нежилые помещения, заведения культуры, образования, спорта, здравоохранения, социального обслуживания, науки и другое имущество и имущественные права, движимые и недвижимые объекты, определенные в соответствии с законом как объекты права коммунальной собственности, а также средства, полученные от их отчуждения.

Поэтому, учитывая указанное выше, во время определения имущественных отношений в территориальных громадах, в частности в части реализации права коммунальной собственности на владение, распоряжение и пользование, нужно учитывать, что законодательством четко не определено, что именно относится к имуществу территориальной громады. Более того, само понятие «коммунальной собственности» не имеет достаточно четкого законодательного регулирования.

Узуфрукт коммунального имущества

Отдельно следует остановиться на вопросах пользования коммунальным имуществом. Ведь с 28.08.2025 вступают в силу нормы ст. 601 Закона № 280, которыми вводится действие узуфрукта, как инструмента пользования коммунальным имуществом.

Так, Закон № 280 определяет узуфрукт коммунального имущества как вещное право безоплатного владения и пользования коммунальным имуществом.

Кроме того, предусмотрено право на получение плодов, продукции и доходов от пользования таким имуществом. Вместе с тем решения уполномоченного ОМС, которым установлен узуфрукт коммунального имущества, могут содержать дополнительные условия владения и пользования коммунальным имуществом.

Напомним, что разные нормы к имуществу относят разные объекты права коммунальной собственности, в т. ч. денежные средства, а с учетом имущественной практики, которая сложилась в громадах, локальными актами к коммунальному имуществу отнесены и некоторые земельные участки!

Зато согласно ч. 2 ст. 601 Закона № 280 узуфрукт коммунального имущества устанавливается уполномоченным ОМС на любые виды движимого или недвижимого имущества (кроме земельных участков), которое находится в собственности территориальной громады, сроком на пять лет или бессрочно.

Тогда как передача объектов права коммунальной собственности на праве узуфрукта коммунального имущества является исключительной компетенцией сельских, поселковых, городских советов.

Стать узуфруктарием, то есть субъектом, который получил право узуфрукта коммунального имущества, могут: ОМС, коммунальные учреждения, организации и заведения, коммунальные некоммерческие общества и другие юридические лица, которые не имеют целью получение прибыли и единственным участником (основателем) которых является территориальная громада.

Обратите внимание: нормами ст. 601 Закона № 280 устанавливаются правовые пределы узуфрукта коммунального имущества, которые должен учитывать узуфруктарий.

Правовые пределы узуфрукта для узуфруктария

В то же время важно понимать, что каждая сфера полномочий ОМС (собственных и делегированных) может быть урегулирована профильным законодательством, нормы которого устанавливают определенные имущественные правила. Например, имущественные отношения в сфере образования регламентированы Законом № 2145*, Законом № 463** и тому подобное. Нормами данных законов урегулирован вопрос определения объектов имущественного права заведений образования (в частности, и земельных участков), направления доходов от использования имущества заведений образования, а также порядок передачи имущества таких заведений в аренду или использование его другим способом.

* Закон Украины «Об образовании» от 05.09.2017 № 2145-VIII.

** Закон Украины «О полном общем среднем образовании» от 16.01.2020 № 463-IX.

Право узуфрукта коммунального имущества прекращается в случае:

— прекращения узуфруктария в результате его ликвидации (речь не идет о прекращении в результате реорганизации);

— окончания срока, на который был установлен узуфрукт;

— принятия уполномоченным органом МС решения о прекращении узуфрукта, установленного бессрочно;

— гибели или прекращения существования имущества;

— ухудшения состояния имущества, в результате чего оно стало непригодным для использования по назначению;

— сочетания в одном лице лиц узуфруктария и владельца коммунального имущества;

— принятия соответствующего решения судом.

Взаимодействие между ОМС и узуфруктарием

Пошагово взаимодействие между ОМС и узуфруктарием может выглядеть так:

1) сельский/поселковый/городской совет принимает решение о передаче имущества;

2) уполномоченный соответствующий исполнительный орган готовит перечень имущества;

3) составление и согласование проекта договора узуфрукта и акта приема-передачи имущества;

4) передача имущества, подписание договора и акта приема-передачи;

5) узуфруктарий пользуется имуществом;

6) владелец (ОМС) осуществляет периодический контроль в соответствии с условиями договора;

7) возвращение имущества после окончанию срока или досрочно и подписание соответствующего акта приема-передачи.

Преимущества и риски узуфрукта и его прекращения

Подготовка к передаче / переходный период

Формально, действующее законодательство не требует, чтобы местный совет принимал отдельное положение об узуфрукте перед заключением соответствующих договоров. Но на практике есть несколько нюансов, из-за которых такое положение, действительно, стоит подготовить.

В частности, положение об узуфрукте целесообразно разработать, если:

— планируется передача имущества разным узуфруктариям систематически, а не единоразово;

— нужно унифицировать требования к пользователям (условия, ограничения, обязанности);

— желательно закрепить внутренний алгоритм работы для исполнительных органов;

— громада хочет четко определить критерии отбора объектов и узуфруктариев;

— надо урегулировать порядок контроля и реагирования на нарушения.

В местном Положении об узуфрукте следует прописать:

— сроки и их определения (узуфрукт, узуфруктарий, имущество и тому подобное);

— основания и порядок принятия решений местным советом;

— требования к договору и обязательные условия;

— порядок отчетности узуфруктария;

— основания и процедуру досрочного прекращения узуфрукта;

— дополнения — формы договора и акта приема-передачи имущества в узуфрукт и акта возвращения имущества после окончания узуфрукта.

Кстати, мы подготовили для вас эти формы, а также образец решения местного совета.

Непосредственно для установления узуфрукта коммунального имущества достаточно таких документов, как:

— решение совета о передаче конкретного имущества в узуфрукт конкретному узуфруктарию;

— договор узуфрукта между советом (или уполномоченным органом) и узуфруктарием;

— акт приема-передачи имущества.

Этого юридически достаточно, чтобы передача была законной.