Передаем имущество в аренду: пятерка актуальных вопросов
Возмещение «коммуналки»: как показать в учете?
Бюджетное учреждение предоставляет имущество в аренду. Кроме договора аренды, с арендатором заключен отдельный договор о возмещении расходов на содержание объекта аренды. Согласно этому договору арендатор возмещает арендодателю его расходы на коммунальные услуги. Арендатор перечисляет компенсацию ежемесячно на регистрационный счет арендодателя на основании счета. Как правильно показать в учете начисление и уплату расходов за коммунуслуги, а также их возмещение арендатором? Какие именно суммы арендодатель должен относить на расходы отчетного периода?
Прежде всего отметим, что расходы на содержание арендованного имущества не включаются в плату за аренду индивидуально определенного имущества. Такие требования прописаны в п. 3.1 разд. II Примерного договора1 и в п. 3 Методики № 7862.
1 Примерный договор аренды недвижимого имущества, другого отдельного индивидуально определенного имущества, которое относится к государственной собственности, утвержденный постановлением КМУ от 12.08.2020 г. № 820.
2 Методика расчета арендной платы за государственное имущество и пропорции ее распределения, утвержденная постановлением КМУ от 04.10.95 г. № 786.
Уточним, какие именно расходы не входят в состав арендной платы:
1) расходы на содержание арендованного имущества (коммунальные услуги, услуги по управлению объектом недвижимости, расходы на содержание придомовой территории и мест общего пользования, стоимость ремонта и техобслуживания инженерного оборудования и внутридомовых сетей, ремонта здания и т. п.);
2) компенсация расходов балансодержателя за пользование земельным участком.
Однако обязанность компенсировать указанные расходы должна быть четко прописана в договоре. При этом порядок расчетов за потребленные коммунальные услуги арендатор и арендодатель в обязательном порядке закрепляют в отдельном договоре. Это будет Договор о возмещении расходов балансодержателя на содержание арендованного недвижимого имущества и предоставление коммунальных услуг арендатору.
Примерная форма последнего утверждена приказом ФГИУ от 23.08.2000 г. № 1774. Сейчас балансодержатели могут продолжать пользоваться этой формой. Конечно, при необходимости в нее можно внести изменения и дополнения.
При таких условиях бюджетное учреждение — арендодатель берет на себя все расходы, связанные с эксплуатацией помещения. То есть именно арендодатель полностью уплачивает стоимость коммунальных услуг, потребленных как учреждением, так и арендатором. В соответствии с этим порядком арендатор перечисляет арендодателю средства как возмещение стоимости потребленных им коммунуслуг. Основанием будет выставленный арендодателем счет.
Теперь пошагово рассмотрим основные бухгалтерские моменты.
Начисляем расходы за коммунуслуги
Учреждение-балансодержатель начисляет общую стоимость коммунальных услуг: Дт 8013 — Кт 6211. Основание — счета, полученные от коммунальных служб. С учетом этого, на расходы отчетного периода относим всю сумму коммунальных услуг.
Начисляем задолженность арендатора
Учреждение-балансодержатель начисляет задолженность арендатора за потребленные коммунальные услуги, одновременно уменьшая свои расходы. Для этого делаем такую запись: Дт 2117 — Кт 8013. В подтверждение этого арендодатель составляет и предоставляет арендатору счет на возмещение указанных расходов. Таким способом балансодержатель, собственно, выставляет требование арендатору относительно возмещения коммунальных услуг (восстановления своих расходов).
Получаем возмещение от арендатора
Средства, полученные от арендатора в счет возмещения расходов на содержание объекта аренды, не являются доходами бюджетного учреждения — арендодателя. Такой вид поступлений не предусмотрен ст. 13 БКУ. Куда же направить такие средства? Арендодатель должен за счет этих поступлений провести восстановление своих расходов.
Внимание!
Компенсация коммунальных услуг от арендатора попадает на регистрационный счет арендодателя по КЭКР 0000
Далее проводим восстановление кассовых расходов на конкретную сумму по соответствующим КЭКР (2111, 2112, 2240, 2271, 2272, 2273, 2274, 2275)3.
3 Больше полезной информации об учете арендной платы и возмещении расходов арендодателя читайте в материале «Аренда государственного и коммунального имущества: учет у арендодателя» (см. «Бюджетная бухгалтерия», 2019, № 28, с. 13 — 28).
Но здесь есть некоторые нюансы. Осуществлять восстановление кассовых расходов общего фонда за счет средств спецфонда и наоборот законодательством не предусмотрено. На это в свое время обращала внимание Госказначейская служба в письме от 29.07.2016 г. № 14-08/912-13135.
Следовательно, если бюджетное учреждение — арендодатель осуществило расходы за содержание объекта аренды из общего фонда, то и возмещение от арендатора нужно зачислить именно на счет общего фонда. Если же арендодатель оплачивал такие услуги из спецфонда, соответственно, и компенсировать их стоимость арендатор должен на специальный регистрационный счет учреждения.
Пример 1. Бюджетное учреждение предоставляет помещение в аренду. Учреждение-арендодатель финансируется из госбюджета и не является плательщиком НДС. Согласно договору распределение арендной платы и перечисление ее части (50 %) в госбюджет осуществляет арендодатель.
Также с арендатором заключен отдельный договор о возмещении расходов на содержание объекта аренды. Согласно этому договору арендатор возмещает арендодателю его расходы на коммунальные услуги. Арендатор перечисляет компенсацию ежемесячно на регистрационный счет арендодателя на основании счета.
В конце марта 2021 года арендодатель начислил и уплатил за коммунальные услуги на основании счетов, полученных от поставщиков этих услуг, — 25800 грн.
После расчета части расходов, которые подлежат возмещению арендатором, предоставлен счет на компенсацию расходов за коммунальные услуги — 7500 грн.
В начале апреля 2021 года арендатор перечислил средства в счет возмещения расходов бюджетного учреждения (за март) на его регистрационный счет.
№ п/п |
Содержание хозяйственной операции |
Корреспонденция субсчетов |
Сумма, грн |
№ м/о |
|
дебет |
кредит |
||||
Март 2021 года |
|||||
1 |
Получено финансирование для оплаты коммунальных услуг |
2313 |
7011 |
30000 |
2 |
2 |
Начислена плата за коммунальные услуги |
8013 |
6211 |
25800 |
6 |
3 |
Перечислена оплата за коммунальные услуги в разрезе поставщиков |
6211 |
2313 |
25800 |
2, 6 |
4 |
Предоставлен счет арендатору на возмещение расходов за коммунальные услуги |
2117 |
8013 |
7500 |
4 |
Апрель 2021 года |
|||||
1 |
Получена от арендатора компенсация расходов за коммунальные услуги |
2313 |
2117 |
7500 |
2, 4 |
2 |
Отнесены расходы отчетного периода на финансовый результат |
5511 |
8013 |
18300 |
17 |
3 |
Закрыты доходы отчетного периода на финансовый результат |
7011 |
5511 |
25800 |
17 |
Арендная плата и возмещение: как выписать НН?
Бюджетное учреждение предоставляет помещение в аренду. Учреждение-балансодержатель является плательщиком НДС. Кроме арендной платы, арендаторы возмещают стоимость потребленных коммунальных услуг. На какие суммы балансодержатель должен выписать НН4?
4 НН — налоговая накладная.
Начнем с арендной платы.
Услуги по предоставлению государственного и коммунального имущества в аренду являются объектом обложения НДС на общих основаниях. Так, объектом обложения НДС являются операции плательщиков НДС по поставке услуг, место поставки которых расположено на таможенной территории Украины.
Это значит, что бюджетное учреждение — плательщик НДС начисляет налоговое обязательство (по обычной ставке 20 %) на сумму арендной платы. При этом НДС придется начислять на всю сумму арендной платы с учетом ее индексации.
На дату возникновения налоговых обязательств по НДС учреждение-балансодержатель составляет НН на всю сумму арендной платы, предусмотренную договором аренды. Конечно же, такую НН регистрируем в ЕРНН.
В свою очередь, такая НН (зарегистрированная должным образом в ЕРНН) является основанием для включения арендатором этой суммы НДС в налоговый кредит.
Теперь что касается порядка обложения НДС сумм возмещения коммунальных услуг.
Порядок обложения НДС возмещения коммунальных услуг и расходов на содержание арендованного помещения определен п. 188.1 НКУ.
В частности, в базу обложения НДС не включаются суммы возмещения арендодателю его расходов на содержание объекта аренды. То же самое касается и сумм полученной компенсации за коммунальные услуги и энергоносители.
Соответственно все суммы НДС при приобретении товаров/услуг, независимо от направления их использования и назначения, учреждение-балансодержатель включает в налоговый кредит. Конечно, учреждение может это сделать при условии наличия правильно оформленной и зарегистрированной в ЕРНН НН.
Одновременно учреждение-балансодержатель должно (п. 198.5 НКУ):
1) начислить налоговые обязательства исходя из базы налогообложения, определенной в соответствии с п. 189.1 НКУ;
2) составить не позднее последнего дня отчетного (налогового) периода сводную НН и зарегистрировать ее в ЕРНН.
Рассмотрим порядок формирования налогового кредита и налоговых обязательств учреждением-балансодержателем на примере.
Пример 2. Бюджетное учреждение сдает помещение в аренду. Учреждение является плательщиком НДС. Согласно договору аренды и расчету арендной платы за март 2021 года с учетом индекса инфляции учреждением-арендодателем выписан счет арендатору на сумму 4800 грн (в том числе НДС — 800 грн).
На основании счетов, полученных от поставщиков коммунальных услуг, общая стоимость таких услуг за март 2021 года составляет 12000 грн (в том числе НДС — 2000 грн).
Кроме того, отдельным договором предусмотрено, что арендатор возмещает арендодателю стоимость потребленных им коммунальных услуг. На основании расчета такие расходы за март 2021 года составляют 1200 грн.
В этой ситуации учреждению-балансодержателю следует действовать так:
1) начислить налоговые обязательства по арендной плате в размере 800 грн;
2) составить НН на сумму арендной платы 4800 грн (в том числе НДС — 800 грн) и зарегистрировать ее в ЕРНН;
3) показать налоговый кредит по приобретенным коммунальным услугам (при наличии НН) в размере 2000 грн;
4) начислить налоговые обязательства по приобретенным коммунальным услугам и составить не позднее последнего дня отчетного (налогового) периода и зарегистрировать в ЕРНН сводную НН.
Обратите внимание! При осуществлении таких операций (приобретение коммунальных услуг) возмещение коммунальных услуг, полученное от арендатора, бюджетное учреждение — арендодатель дополнительно не отражает. Это связано с тем, что такие суммы фактически уже «сидят» в общей стоимости приобретенных коммунальных услуг. С учетом этого, возмещение арендатором коммунальных услуг арендодатель в налоговом учете по НДС отдельно не отражает.
С таким подходом фискалы полностью согласны. Поэтому средства, которые поступили арендодателю от арендатора в качестве компенсации расходов на содержание объекта аренды, на коммунальные услуги и энергоносители, в базу обложения НДС не включаем. Следовательно, и НН не составляем.
Аренда за 1 грн. Какой размер возмещения за коммунальные услуги?
Бюджетное учреждение предоставляет в аренду часть помещения другому «бюджетнику». Согласно договору размер арендной платы составляет 1 грн в год. Как рассчитать сумму возмещения за коммунальные услуги для такого арендатора?
Знайте: для арендаторов-«бюджетников» нет никаких исключений. Любой арендатор обязан компенсировать расходы на содержание арендованного имущества и предоставление коммунальных услуг. Это прямо предусмотрено п. 9.2 Примерного договора.
Итак, для арендатора-«бюджетника», который арендует помещение (здание) за 1 грн в год, расчет возмещения за коммунуслуги такой же, как и для всех остальных арендаторов. «Бюджетники» имеют льготные условия только относительно арендной платы.
Поэтому небольшой совет: об этом важном моменте предупредите своего арендатора заранее, чтобы потом это не стало для него неожиданностью. И лучше это сделать еще на этапе заключения договора аренды.
Конечно, общие условия возмещения коммунуслуг вряд ли понравятся арендаторам-«бюджетникам». Но в этом вопросе — без вариантов. А потому, как ни крути, им придется предусмотреть в своих сметах и расходы на эти цели.
Как арендатору возместить расходы на оценку объекта аренды?
Бюджетное учреждение планирует взять в аренду недвижимое имущество (здание). Согласно договору аренды арендатор должен в течение 10 рабочих дней со дня заключения договора аренды возместить балансодержателю расходы на проведение независимой оценки. По какому КЭКР арендатор осуществляет возмещение таких расходов? Какие документы необходимо подать в Казначейство для регистрации обязательств по таким расходам?
В первую очередь помните: инициатором проведения независимой оценки объекта аренды является балансодержатель. О таких полномочиях балансодержателя указано в ч. 5 ст. 8 Закона № 1575.
5 Закон Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» от 03.10.2019 г. № 157-IX.
В свою очередь, обязанность арендатора — возместить последнему такие расходы. Причем никаких льгот для арендатора по этому поводу законодательством не предусмотрено. Ведь п. 7.2 Примерного договора обязывает его компенсировать балансодержателю расходы на проведение независимой оценки имущества.
Отсюда вывод: расходы по независимой оценке объекта аренды в конце концов ложатся на плечи арендатора. А для того чтобы этот вопрос не стал неожиданностью для арендатора при заключении договора аренды, лично остановитесь на всех его «изюминках».
Только при таких условиях учреждение-арендатор сможет выполнить все условия договора аренды. Кстати, учреждение-арендатор осуществляет возмещение указанных расходов по КЭКР 2240. Поэтому и планировать расходы на эти цели в смете следует именно по этому коду.
Теперь о перечне документов, которые необходимо подать в Казначейство для регистрации обязательств по таким расходам. В этом вопросе руководствуемся общими правилами, установленными Порядком № 3096. Так, для регистрации бюджетных обязательств учреждение-арендатор подает:
6 Порядок регистрации и учета бюджетных обязательств распорядителей бюджетных средств и получателей бюджетных средств в органах Государственной казначейской службы Украины, утвержденный приказом Минфина от 02.03.2012 г. № 309.
• Реестр7;
7 Реестр бюджетных обязательств распорядителей (получателей) бюджетных средств.
• договор аренды, которым обусловлено возмещение балансодержателю расходов на проведение независимой оценки. Именно договор аренды (с четко прописанными соответствующими условиями) и будет основным подтверждающим документом для взятия бюджетного обязательства.
А вот для регистрации бюджетных финансовых обязательств распорядитель готовит:
• Реестр финансовых обязательств8;
8 Реестр бюджетных финансовых обязательств распорядителей (получателей) бюджетных средств.
• договор аренды с четко определенными условиями по возмещению расходов балансодержателя на проведение независимой оценки;
• счет на возмещение услуг по независимой оценке имущества.
Напомним: все вышеперечисленные документы необходимо подать в Казначейство в течение 7 рабочих дней с даты взятия таких обязательств. Этого требуют пп. 2.2 и 2.4 Порядка № 309.
Проведена независимая оценка объекта аренды. Есть ли основания для его переоценки?
Учреждение-балансодержатель планирует передать помещение в аренду. Проведена независимая оценка такого имущества. Балансовая стоимость объекта равна нулю. Обязательно ли в таком случае проводить переоценку будущего объекта аренды? Как показать в бухучете переоценку такого помещения?
Да, провести переоценку имущества, которое учреждение планирует передать в аренду, следует обязательно. Такое требование закреплено в ч. 2 ст. 8 Закона № 157. Поэтому желание или нежелание балансодержателя здесь не имеет никакого значения.
При этом существует перечень случаев, когда балансодержатель потенциального объекта аренды обязан осуществить его переоценку. Вот эти случаи:
1) у объекта аренды отсутствует балансовая стоимость;
2) остаточная балансовая стоимость объекта аренды = ноль грн;
3) остаточная балансовая стоимость объекта аренды .
А значит, балансодержателю непременно придется провести переоценку объекта аренды с нулевой балансовой стоимостью. Но как быстро учреждение должно справиться с этой задачей?
Конкретные сроки на законодательном уровне не определены. Главное условие — провести переоценку до опубликования объявления о передаче имущества в аренду. Но, безусловно, делать это следует уже после внесения информации о потенциальном объекте аренды в ЭТС9.
9 ЭТС — электронная торговая система.
После того как субъект оценочной деятельности провел оценку и балансодержатель получил на руки отчет об оценке, остается сугубо бухгалтерская работа.
В частности, определяем индексы переоценки, результаты переоценки и отражаем эти операции в бухгалтерском учете и формах финансовой отчетности.
Подсказки о том, как бухгалтеру справиться с этой нелегкой задачей, ищите в материале «Шпаргалка по переоценке ОС: что, когда и как» (см. «Бюджетная бухгалтерия», 2019, № 8, с. 5 — 19).
Пример 3. Учреждение учитывает на балансе здание. Согласно данным бухучета первоначальная стоимость объекта ОС — 2458731 грн. Остаточная стоимость здания на годовую дату баланса равна нулю (начислено 100 % амортизации).
В связи с передачей здания в аренду проведена его независимая оценка. Согласно отчету об оценке справедливая стоимость здания составляет 830450 грн.
Руководитель учреждения принял решение о проведении переоценки здания, которое согласовал с вышестоящим учреждением.
С учетом требований п. 5 разд. ІІІ П(С)БУ 121 сумма дооценки первоначальной стоимости здания равна ее справедливой стоимости, указанной в отчете об оценке, и составляет 830450 грн. Также для объекта аренды установлена ликвидационная стоимость на уровне 5000 грн.
В дальнейшем начисление амортизации осуществляем исходя из амортизационной стоимости здания. Последняя составляет: 830450 - 5000 = 825450 (грн). Новый срок эксплуатации здания с учетом степени его изношенности и технического состояния — 25 лет.
Стоимость услуг по оценке и рецензированию отчета об оценке имущества — 1500 грн. Согласно условиям договора аренды арендатор возместил расходы на проведение независимой оценки здания. Средства в сумме 1500 грн поступили на регистрационный счет бюджетного учреждения — балансодержателя.
№ п/п |
Содержание хозяйственной операции |
Корреспонденция субсчетов |
Сумма, грн |
№ м/о |
|
дебет |
кредит |
||||
1 |
Получено финансирование для оплаты услуги оценщика |
2313 |
7011 |
1500 |
2 |
2 |
Отображены расходы на проведение независимой оценки ОС |
8411 |
2117 |
1500 |
4 |
3 |
Перечислены средства за услуги оценщика |
2117 |
2313 |
1500 |
2, 4 |
4 |
Отражен результат переоценки (дооценки) первоначальной стоимости объекта ОС |
1013 |
5311 |
830450 |
17 |
5 |
Увеличена первоначальная стоимость здания на сумму ликвидационной стоимости |
1013 |
5111 |
5000 |
17 |
6 |
Поступили средства от арендатора |
2313 |
2117 |
1500 |
2,4 |
7 |
Отражено восстановление кассовых расходов на сумму возмещения стоимости услуг оценщика |
2117 |
8411 |
1500 |
4 |
Матвеева Виктория
Бюджетная бухгалтерия, апрель, 2021/№ 13