Переоценивать объект аренды или нет? Вот в чем вопрос

Почему это так важно и какие есть варианты выхода из ситуации, далее объясним.

Основанием для определения стартовой арендной платы является балансовая стоимость соответствующего объекта. Ее следует брать по состоянию на последнее число месяца, предшествующего установлению арендной платы. И об этом сказано в ч. 1 ст. 8 Закона об аренде¹.

¹ Закон Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» от 03.10.2019 г. № 157-IX.

Балансодержатель потенциального объекта аренды должен провести его переоценку, если:

• балансовая стоимость объекта аренды отсутствует;

• остаточная стоимость объекта аренды = 0;

• балансовая стоимость объекта аренды 10 % его первоначальной стоимости.

Такое требование продиктовано ч. 2 ст. 8 Закона об аренде. Причем эта норма является обязательной для выполнения.

Когда проводить? Переоценку потенциального объекта аренды необходимо провести после внесения информации о нем в ЭТС², но до размещения объявления о передаче имущества в аренду.

² ЭТС — электронная торговая система.

Как переоценивать? В результате переоценки потенциального объекта аренды необходимо увеличить балансовую стоимость такого имущества. При этом балансодержатель должен руководствоваться правилами бухучета относительно переоценки объектов ОС. Прямое указание на это содержит ч. 3 ст. 8 Закона об аренде.

Важно: в случае переоценки объекта ОС необходимо одновременно переоценить все объекты группы ОС, к которой относится этот объект (п. 3 разд. ІІІ НП(С)БУ 121). Здесь идет речь о совокупности однотипных по техническим характеристикам, назначению и условиям использования ОС.

То есть если потенциальным объектом аренды является админздание (его часть), следует провести переоценку всех зданий аналогичного назначения на балансе учреждения.

Но и это еще не все. В дальнейшем переоценку объектов соответствующей группы следует проводить с такой периодичностью, чтобы их остаточная стоимость на годовую дату существенно не отличалась от справедливой. Это предусмотрено п. 2 разд. VII Методрекомендаций³. Вот так. Один раз провел переоценку, готовься делать это регулярно. И никаких тебе исключений.

³ Методические рекомендации по бухгалтерскому учету основных средств субъектов государственного сектора, утвержденные приказом Минфина от 23.01.2015 г. № 11.

Альтернативу предложил ФГИУ в своем письме: перевести потенциальный объект аренды в состав инвестиционной недвижимости. А это уже совсем другая группа ОС (субсчет 1010). Соответственно можно спокойно переоценить только конкретный объект, не затрагивая другие ОС. Причем это касается даже отдельных частей зданий (помещений), которые непосредственно будут переданы в аренду. В пользу этого свидетельствует п. 6 разд. I НП(С)БУ 129⁴.

⁴ Национальное положение (стандарт) бухгалтерского учета в государственном секторе 129 «Инвестиционная недвижимость», утвержденное приказом Минфина от 24.12.2010 г. № 1629.

Поэтому вроде бы все законно и правильно. Но в первую очередь необходимо выяснить целесообразность таких манипуляций. Так, есть смысл переводить часть объекта ОС в состав инвестиционной недвижимости лишь в случае, когда вы планируете сдавать соответствующий объект в аренду постоянно.

К тому же чтобы зачесть часть объекта ОС в состав инвестиционной недвижимости, нужно провести его частичную ликвидацию. Но как это сделать для ОС с нулевой балансовой стоимостью (при ее отсутствии)? Надо провести переоценку. Выходит такой себе замкнутый круг.

В любом случае переоценка ОС для целей бухучета требует проведения независимой оценки имущества. Обязательно. Таково предписание абз. 7 ч. 2 ст. 7 Закона № 2658⁵. Поэтому придется обратиться к профессиональному оценщику. И конечно, его услуги не бесплатны.

⁵ Закон Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» от 12.07.2001 г. № 2658-III.

За чей счет? Кто заказывает музыку, тот и платит. Логично предположить, что расходы на оплату услуг оценщика лягут на плечи балансодержателя. Однако это не совсем так. Вы можете получить возмещение своих расходов от арендатора. Конечно, речь идет лишь о расходах, имеющих прямое и непосредственное отношение к оценке объекта аренды. И бесспорно, порядок компенсации таких расходов арендатором следует согласовать с ним и прописать в договоре среди дополнительных условий аренды. Это следует из абз. 30 п. 54 Порядка № 483⁶.

⁶ Порядок передачи в аренду государственного и коммунального имущества, утвержденный постановлением КМУ от 03.06.2020 г. № 483.