Информация по теме "" | Публикации по тегу
08.03.21
2124 0
Распечатать
Избранное

Ремонт объекта аренды за средства арендатора

Бюджетное учреждение в прошлом году заключило договор аренды части помещения с другим бюджетным учреждением. При этом учреждение-арендатор финансируется из областного бюджета, а арендодатель — из городского. Арендованное помещение находится на последнем этаже здания. Недавно начала протекать крыша. Имеет ли право учреждение-арендатор осуществить расходы на ремонт такого помещения (отремонтировать крышу)?

Сразу ответим: да. Арендатор может проводить расходы на ремонт объекта аренды. Но при этом необходимо соблюдать требования не только бюджетного законодательства, но и гражданского. В то же время нужно учитывать и предписания нормативно-правовых актов, регламентирующих осуществление арендных отношений.

Кстати, заметим: для решения этого вопроса не имеет значения ни форма собственности арендатора и арендодателя, ни их подчиненность, ни источники финансирования их деятельности.

А вот что действительно имеет значение и на что нужно обратить внимание, далее объясним.

И сначала напомним, когда арендатор имеет право проводить ремонт объекта аренды, а когда это является его прямой обязанностью.

Требования ГКУ

В сфере арендных отношений действует следующее общее правило: текущий ремонт объекта аренды проводит арендатор за свой счет. Тогда как капремонт имущества, переданного в аренду, ложится на плечи арендодателя (балансодержателя). Об этом четко указано в ч. 1 и 2 ст. 776 ГКУ.

Однако не следует забывать и об оговорке, предусмотренной этой нормой: если иное не установлено договором. Получается, что упомянутой нормы ГКУ все же недостаточно для окончательного решения вопроса. А потому возможность проведения ремонта арендованного имущества прежде всего зависит от условий конкретного договора аренды.

В то же время имейте в виду: если арендодатель (балансодержатель) не осуществил капитальный ремонт имущества и это препятствует его использованию по назначению, арендатор имеет право (ч. 3 ст. 776 ГКУ):

• либо отремонтировать имущество, зачислив стоимость ремонта в счет арендной платы, или требовать возмещения стоимости ремонта;

• либо требовать расторжения договора и возмещения убытков.

Требования Закона об аренде1

1 Закон Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» от 03.10.2019 г. № 157-IX.

Порядок осуществления улучшений и ремонта объекта аренды определен в ст. 21 Закона об аренде. В частности, арендатор государственного или коммунального имущества может проводить текущий и/или капитальный ремонт такого имущества с письменного согласия балансодержателя. После чего расходы на осуществление ремонтных работ (независимо от вида ремонта), очевидно, лягут на плечи именно арендатора (ч. 1 ст. 21 Закона № 157).

Между тем арендное законодательство позволяет зачислить расходы на осуществление ремонта в счет арендной платы. Так, если же объект аренды невозможно использовать из-за неудовлетворительного состояния, арендатор имеет полное право зачислить расходы на осуществление такого ремонта в счет арендной платы. Однако такой взаимозачет можно проводить не чаще чем один раз в течение всего срока аренды (ч. 2 ст. 21 Закона № 157).

Что прописать в договоре аренды?

Главным ориентиром в этом вопросе является Примерный договор2. Именно на основании этого документа стороны формируют собственный договор аренды государственного имущества. При этом, если ОМС не утвердил примерный договор аренды коммунального имущества, вы абсолютно законно можете применять упомянутый Примерный договор.

2 Примерный договор аренды недвижимого имущества, другого отдельного индивидуально определенного имущества, относящегося к государственной собственности, утвержденный постановлением КМУ от 12.08.2020 г. № 820.

Следует помнить: арендатор имеет право проводить за собственный счет текущий и/или капитальный ремонт арендованного имущества. Это предусмотрено п. 5.3 Примерного договора.

Но такое условие договора арендатор не должен рассматривать как «автоматическое» разрешение на проведение такого ремонта.

Вывод: арендатор может отремонтировать объект аренды только при наличии письменного согласия балансодержателя. Также советуем четко прописать в договоре аренды, за чей счет будут проводиться такие работы.

Как получить согласие балансодержателя?

Ответ на этот вопрос находим в п. 153 Порядка № 4833.

3 Порядок передачи в аренду государственного и коммунального имущества, утвержденный постановлением КМУ от 03.06.2020 г. № 483.

Для получения письменного согласия арендатор обращается к балансодержателю с ходатайством, в котором обосновывает необходимость проведения такого ремонта. К ходатайству нужно приложить:

• описание ремонтных работ;

• ориентировочный срок их проведения.

В свою очередь, балансодержатель рассматривает ходатайство арендатора и в течение 10 рабочих дней принимает соответствующее решение.

Требования бюджетного законодательства

Такие требования являются определяющими для арендаторов — распорядителей бюджетных средств при планировании и осуществлении расходов на ремонт арендованного имущества.

И прежде всего вспомним главное правило взятия бюджетных обязательств.

Важно!

Распорядители бюджетных средств имеют право брать бюджетные обязательства и осуществлять платежи исключительно в пределах бюджетных ассигнований, установленных сметами.

Такое правило приведено в ч. 1 ст. 48 БКУ. Поэтому обязательства, взятые без соответствующих бюджетных ассигнований или с превышением полномочий, не считаются бюджетными и не подлежат оплате за счет бюджетных средств. В свою очередь, взятие таких обязательств будет считаться нарушением бюджетного законодательства. Это следует из п. 20 ч. 1 ст. 116 БКУ (ср. USER_SHOW_ID).

Таким образом, арендатор должен планировать в смете учреждения не только расходы на аренду имущества, но и на его содержание и улучшение. Только при таких условиях осуществление расходов на ремонт арендованного помещения будет правомерным.

А как действовать, если возникла необходимость осуществить расходы, не предусмотренные сметой? На самом деле, решить этот финансовый вопрос не сложно. В таком случае следует внести изменения в смету учреждения. Случаи, в которых вносят изменения в сметы (планы ассигнований), а также порядок их внесения определен п. 47 Порядка № 2284.

4 Порядок составления, рассмотрения, утверждения и основные требования к выполнению смет бюджетных учреждений, утвержденный постановлением КМУ от 28.02.2002 г. № 228.

Как правильно внести изменения в главный плановый финансовый документ бюджетного учреждения, читайте в статье «Вносим изменения в смету: как, когда, пример» (см. «Бюджетная бухгалтерия», 2020, № 42).

После того, как все эти вопросы будут решены, останутся сугубо бухгалтерские дела. Имеем в виду планирование расходов на ремонт, надлежащее документальное оформление и отражение на счетах бухгалтерского учета. Как это сделать правильно, зависит от вида ремонта. Наши подсказки приведены в таблице ниже.

Ремонт арендованного помещения: планируем, проводим и учитываем

Требования

Текущий ремонт

Капитальный ремонт

Определение

Комплекс ремонтно-строительных работ, предусматривающий систематическое и своевременное поддержание эксплуатационных качеств и предупреждение преждевременного износа конструкций и инженерного оборудования

Комплекс ремонтно-строительных работ, направленных на замену, восстановление и модернизацию конструкций и оборудования зданий в связи с их физическим износом. Целью проведения таких работ также может быть улучшение эксплуатационных показателей здания, улучшение его планирования и благоустройства территории без изменения строительных габаритов объекта

Кто проводит

Арендатор за свой счет (ч. 1 ст. 776 ГКУ)

Арендодатель (балансодержатель) (ч. 2 ст. 776 ГКУ)

Арендатор имеет право с письменного согласия балансодержателя имущества осуществлять текущий и/или капитальный ремонт арендованного имущества за счет собственных средств (ст. 21 Закона № 157, п. 153 Порядка № 483)

С кем согласовывать

Текущий и/или капитальный ремонт арендованного имущества арендатор имеет право осуществлять с письменного согласия балансодержателя.

Для получения такого согласия арендатор обращается к балансодержателю с ходатайством, в котором обосновывает необходимость проведения такого ремонта и предоставляет соответствующие документы (п. 153 Порядка № 483)

Как размежевать расходы

Выяснить вид ремонтных работ поможет Примерный перечень № 1505

Применение КЭКР

Оплату текущего ремонта дорог, зданий, помещений (в том числе и арендованных) следует планировать

по КЭКР 2240. По этому же КЭКР осуществляют оплату и услуг монтажа оборудования, устройств и т. п.

Расходы на приобретение материалов, строительных материалов, оборудования для ремонта необходимо планировать по КЭКР 2210

Расходы на капремонт (в том числе на приобретение стройматериалов, оборудования для капремонта, изготовление проектно-сметной документации и выполнение сопроводительных работ) предусмотрено проводить по КЭКР 3132

Отражение в бухучете

Все расходы на проведение ремонта необоротных активов (в том числе арендованных) признаются расходами соответствующего отчетного периода. Это значит: независимо от стоимости ремонта и его вида (капитальный или текущий) такие расходы не увеличивают первоначальную стоимость отремонтированного объекта.

В зависимости от назначения такого объекта суммы расходов на ремонт отражают по Дт субсчета 8013 или 8113

5 Примерный перечень услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий и услуг по ремонту помещений, домов, сооружений, утвержденный приказом Госкомитета по вопросам ЖКХ от 10.08.2004 г. № 150.

Матвеева Виктория

Бюджетная бухгалтерия, март, 2021/№ 10

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы уведомить нас об этом



Комментарии
0
Какая удача - вы можете стать первым, кто прокомментирует этот материал.
Оставить комментарий:
Для того, щоб роздрукувати текст необхідно авторизуватись або зареєструватись
Дякуємо, що читаєте нас Увійдіть і читайте далі
pw-image
Читайте сайт за ціною чашки кави
Платне користування buhgalter.com.ua передбачає:
  • доступ до новин, статей, довідників
  • безлімітні завантаження бланків
  • відсутність реклами.
Передплатники PRO-доступу, «Бюджетної бухгалтерії», «Оплата праці» та користувачі «FIT-Бюджет» отримують безкоштовний доступ до порталу бонусом до передплати.
Передплата подовжується автоматично щомісяця, але відмовитися можна у будь-який момент. Я погоджуюсь з користувацькими умовами
60
грн/
місяць
Вже передплатили? Увійти
Передплата подовжується автоматично щомісяця, але відмовитися можна у будь-який момент. Я погоджуюсь з користувацькими умовами
ic-acc-pay
×