Оплата за охрану помещения и текущий ремонт арендатором: обязательно ли?

Возмещение расходов на содержание помещения арендатором

Прежде всего вспомним общий порядок возмещения арендаторами услуг на содержание арендованного имущества. Для этого обратимся к нормам Методики № 630*.

* Методика расчета арендной платы за государственное имущество, утвержденная постановлением КМУ от 28.04.2021 № 630.

Мы уже хорошо знаем, что эта Методика распространяется на аренду государственного имущества. Тогда как органы местного самоуправления могут принять свои местные Методики расчета арендной платы коммунального имущества.

Впрочем, при отсутствии утвержденной на местном уровне такой Методики в вопросах аренды коммунального имущества следует руководствоваться нормами Методики № 630. Это предусмотрено ч. 2 ст. 17 Закона № 157*.

* Закон Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" от 03.10.2019 № 157-IX.

Как определено в п. 4 Методики № 630, в плату за аренду другого отдельного индивидуально определенного имущества не включаются расходы на содержание арендованного имущества и плата за услуги, которые предоставляет балансодержатель арендатору согласно договору.

Поэтому возмещение расходов балансодержателя на содержание арендованного имущества (в т. ч. мест общего пользования и придомовых территорий) и предоставление коммунальных услуг арендатор должен осуществлять в соответствии с отдельным договором.

Как видим, законодатель предусмотрел возмещение арендатором расходов на содержание арендованного имущества. Однако ни Закон № 157, ни Методика № 630 не содержат четкого определения и перечня таких расходов.

Учитывая это, под определение понятия расходов на обслуживание и эксплуатацию здания можно подвести практически любые расходы арендодателя. В частности, к числу таких расходов можно отнести расходы на:

- приобретение твердого или другого топлива;

- заработную плату (с начислением ЕСВ) отопителей, кочегаров и т. п;

- электроснабжение, водоснабжение и водоотвод;

- вывоз мусора;

- уборка мест общего пользования;

- охрану или сигнализацию;

- ремонт;

- дезинсекцию и дератизацию и тому подобное.

Договор на возмещение расходов арендодателя

Порядок и сроки заключения такого договора регламентированы п. 6.5 Неизменяемых условий Примерного договора № 820*.

* Примерный договор аренды недвижимого или другого отдельного индивидуально определенного имущества, относящегося к государственной собственности, утвержденный постановлением КМУ от 12.08.2020 № 820.

Так, в течение пяти рабочих дней с даты заключения договора об аренде балансодержатель обязан предоставить арендатору для подписания два экземпляра договора о возмещении расходов на содержание имущества и предоставление коммунальных услуг.

В свою очередь, арендатор должен в течение десяти рабочих дней с момента получения этих экземпляров:

- подписать и вернуть балансодержателю экземпляр договора;

или

- подать балансодержателю обоснованные замечания относительно сумм расходов, подлежащих возмещению арендатором согласно договору.

Балансодержатель обеспечивает обслуживание, эксплуатацию и ремонт здания, а также содержание придомовых территорий. Тогда как арендатор участвует в расходах балансодержателя на выполнение указанных работ пропорционально занимаемой им площади в этом здании, если иное не следует из характера предоставленных услуг.

А вот относительно формы такого договора сейчас есть вопросы. Дело в том, что ФГИУ приказом № 1329* признал утратившим силу приказ № 1774**, которым была утверждена форма Примерного договора о возмещении расходов балансодержателя на содержание арендованного недвижимого имущества и предоставление коммунальных услуг арендатору.

* Приказ ФГИУ "О признании утратившим силу приказа Фонда государственного имущества Украины от 23 августа 2000 года № 1774" от 25.07.2023 № 1329.

** Приказ ФГИУ "Об утверждении договоров аренды" от 23.08.2000 № 1774.

В то же время новая форма такого договора еще не утверждена. Поэтому до появления новой формы этого договора считаем возможным брать за основу старую примерную форму договора, утвержденную приказом № 1774.

В любом случае все условия оплаты арендатором услуг по содержанию имущества, в т. ч. и услуг по охране и ремонту, должны быть четко прописаны в договоре аренды и договоре о возмещении расходов балансодержателя на содержание арендованного недвижимого имущества и предоставление коммунальных услуг арендатору.

Без обусловления порядка возмещения таких расходов в договоре оснований для взыскания компенсации с арендатора нет.

Как быть, если арендатор отказывается возместить расходы?

Разберемся со всем по порядку. И начнем с услуг охраны.

ГМС в своей деятельности руководствуется положением № 360*.

* Положение о Государственной миграционной службе Украины от 20.08.2014 № 360.

Как определено в п.п. 8 п. 5 этого положения, ГМС с целью организации своей деятельности организует ведение делопроизводства и архивное хранение документов в аппарате ГМС в соответствии с установленными правилами.

В то же время никаких конкретных требований по организации охраны и виду охранной сигнализации положение № 360 не содержит.

Вместе с тем вполне могут быть внутренние документы службы, которые действительно предусматривают определенные требования к охранной сигнализации в помещениях ГМС.

О самостоятельном установлении арендатором охранной сигнализации или системы видеонаблюдения подробно читайте в материале "Устанавливаем систему видеонаблюдения в арендованном помещении" // "Бюджетная бухгалтерия", 2023, № 10. Следовательно, арендатор, действительно, может самостоятельно установить такую охранную сигнализацию, которая удовлетворит его требования, с письменного согласия балансодержателя.

Теперь о проведении ремонтных работ.

Порядок осуществления улучшений и ремонта объекта аренды определен ст. 21 Закона № 157. В частности, арендатор государственного или коммунального имущества может самостоятельно проводить текущий и/или капитальный ремонт такого имущества с письменного согласия балансодержателя.

Кроме того, ч. 2 ст. 21 Закона № 157 даже разрешено зачислить расходы на осуществление ремонта в счет арендной платы. Так, если объект аренды невозможно использовать из-за неудовлетворительного состояния, арендатор имеет полное право зачесть расходы на осуществление такого ремонта в счет арендной платы. Однако такой взаимозачет можно проводить не чаще одного раза в течение всего срока аренды.