Поменялся арендодатель: оформляем последствия

Реорганизация и договоры аренды

Общие принципы реорганизации субъектов хозяйствования определены ст. 104 — 112 ГКУ. Так, юридическое лицо прекращается в результате реорганизации (слияния, присоединения, разделения, преобразования) или ликвидации. В случае реорганизации юрлиц их имущество, права и обязанности переходят к правопреемникам.

В свою очередь, в случае изменения владельца вещи, переданной внаем, к новому владельцу переходят права и обязанности наймодателя (ст. 770 ГКУ).

В то же время в дополнение к общей норме ГКУ существует и специальная, определенная в профильном нормативном документе — Законе № 157¹. Так, в случае смены владельца имущества, переданного в аренду, к новому владельцу переходят права и обязанности по договору аренды, если иное не предусмотрено договором (ч. 8 ст. 20 упомянутого Закона).

¹ Закон Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» от 03.10.2019 г. № 157-IX.

Следовательно, в случае реорганизации юридического лица — арендодателя имущества права и обязанности по договору аренды переходят к его правопреемнику. Поэтому фактически реорганизованное коммунальное учреждение утратило статус арендодателя. Вместо этого полномочия нового арендодателя берет на себя его правопреемник.

К тому же при таких условиях происходит переход прав и обязанностей, предусмотренных договором аренды, от предыдущего арендодателя к новому (его правопреемнику). Однако изменение стороны договора не прекращает арендные обязательства по такому договору. Поэтому заключенный договор аренды сохраняет законную силу для соответствующего правопреемника юридического лица — арендодателя. Подтверждением такого вывода является положение п. 13.3 Примерного договора. А вот о выполнении норм этого пункта стоит поговорить подробнее. Ведь здесь есть немало интересных нюансов.

Как новый арендодатель приобретает статус стороны договора аренды

Права и обязанности переходят к новому арендодателю не автоматически. Для этого необходимо выполнить определенные действия. В частности, все заинтересованные стороны должны оформить взаимоотношения документально. Но какие конкретно документы нужно составить (предоставить)?

К сожалению, четкого и последовательного перечня действий со стороны арендодателя-правопреемника не сыскать ни в Законе № 157, ни в Порядке № 483².

² Порядок передачи в аренду государственного и коммунального имущества, утвержденный постановлением КМУ от 03.06.2020 г. № 483.

Некоторые упоминания, а точнее, намеки относительно механизма передачи таких прав новой стороне договора аренды находим в п. 13.3 Примерного договора³. Поэтому попробуем собрать воедино все «пазлы» по этому поводу. Какие необходимо совершить действия для перехода прав и обязанностей к новому арендодателю, далее объясним.

³ Примерный договор аренды недвижимого имущества, другого отдельного индивидуально определенного имущества, относящегося к государственной собственности, утвержденный постановлением КМУ от 12.08.2020 г. № 820.

Принять решение о смене арендодателя

Традиционно такое решение принимает орган, уполномоченный управлять соответствующим имуществом. Конечно, для объектов коммунальной собственности таким органом является соответствующий ОМС. Таким образом, решение о смене арендодателя должен принять конкретный местный совет на своей сессии.

В таком решении следует указать следующую информацию:

• основания для изменения арендодателя (ссылка на документ, на основании которого состоялась реорганизация арендодателя). В частности, таким документом является решение о реорганизации;

• полные наименования предыдущего и нового арендодателей;

• дата и номер заключенного договора аренды и прочее.

Отметим, что в некоторых случаях стороны оформляют Акт о замене стороны в договоре аренды. Упоминание о необходимости составления такого Акта содержит п. 13.3 Примерного договора. Форма этого Акта разработана ФГИУ и размещена на его официальном сайте⁴.

⁴ Примерная форма Акта о замене стороны в договоре аренды недвижимого/другого отдельного индивидуально определенного имущества, относящегося к государственной собственности, приведена по ссылке: www.spfu.gov.ua/ua/documents/ 5079.html.

Ее используют в случае замены не только арендодателя, но и балансодержателя и арендатора. Но для нашей ситуации такой Акт применять нецелесообразно.

Заключить дополнительное соглашение к договору аренды

В случае изменения информации о сторонах договора аренды (например, изменения в наименовании, местонахождении, банковских реквизитах и контактных данных) необходимо об этом в письменном виде уведомить другие стороны договора. Для этого заключают дополнительное соглашение к договору аренды.

Какие пункты стоит определить в таком соглашении? Прежде всего следует изложить в новой редакции преамбулу договора с указанием обновленной информации о сторонах договора аренды. Также обязательно нужно обновить раздел договора «Реквизиты сторон».

И имейте в виду: новый арендодатель должен сообщить арендатору о соответствующих изменениях в письменном виде или отправить сообщение на электронную почту.