Орендар викуповує орендоване майно: як показати в обліку?

Викуп орендованого майна: за якою вартістю?

Загальний механізм приватизації державного та комунального майна визначено Законом № 2269*.

* Закон України «Про приватизацію державного і комунального майна» від 18.01.2018 № 2269-VIII.

При цьому під приватизацією державного або комунального майна слід розуміти платне відчуження майна, що перебуває у державній або комунальній власності, на користь фізичних та юридичних осіб, які відповідно до Закону № 2269 можуть бути покупцями.

До речі, основною метою приватизації згідно з ч. 1 ст. 2 Закону № 2269 є прискорення економічного зростання, залучення іноземних і внутрішніх інвестицій, зменшення частки державної або комунальної власності у структурі економіки України шляхом продажу об’єктів приватизації ефективному приватному власнику.

Одним зі способів приватизації державного або комунального майна є викуп об’єкта оренди. Порядок та умови приватизації об’єктів, переданих в оренду, врегульовано в ст. 18 Закону № 2269.

Звісно, ми не будемо розглядати всі особливості процедури викупу орендованого майна. Лише зазначимо, що орендар одержує право на викуп орендованого майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки. Про це чітко зазначено в ч. 2 ст. 18 Закону № 2269.

Крім того, необхідність проведення незалежної оцінки майна у разі його приватизації або відчуження в інший спосіб передбачено ще одним нормативним документом. Зокрема, цього вимагає ст. 7 Закону № 2658*.

* Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12.07.2001 № 2658-III.

З огляду на вищезазначене, під час підготовки майна до викупу орендарем, дійсно, необхідно провести незалежну оцінку відповідного об’єкта основних засобів (далі — ОЗ). Саме ця ситуація виникла у нашого читача.

Розібратися у нюансах підготовки документів для викупу майна допоможе лист ФДМУ «Щодо переліку документів для викупу орендованого майна» від 10.05.2022 № 10-16-5278.

Чи проводити переоцінку такого майна?

Ні, переоцінку проводити не потрібно. Пояснимо чому.

Аргумент № 1. Основна мета переоцінки — це приведення залишкової вартості об’єкта ОЗ до його справедливої вартості на річну дату балансу. Тож фактично йдеться про зміну балансової вартості відповідного об’єкта.

Відтак бажаний результат переоцінки — отримати достовірні дані про вартість активів, які перебувають на балансі, та відповідно відобразити достовірну інформацію про такі активи у фінансовій звітності.

Проте Закон № 2269 не містить жодної згадки про перегляд балансової вартості майна, котре підлягає приватизації. Тому й необхідність в застосуванні механізму переоцінки під час приватизації відсутня.

Аргумент № 2. Правила та умови проведення переоцінки ОЗ Мінфін прописав у НП(С)БО 121* та Методрекомендаціях з обліку ОЗ**. Тобто вимоги щодо переоцінки ОЗ визначено нормативно-правовими актами у сфері бухгалтерського обліку.

* Національне положення (стандарт) бухгалтерського обліку в державному секторі 121 «Основні засоби», затверджене наказом Мінфіну від 12.10.2010 № 1202.

** Методичні рекомендації з бухгалтерського обліку основних засобів суб’єктів державного сектора, затверджені наказом Мінфіну від 23.01.2015 № 11.

І, звісно ж, результат переоцінки майна має знайти своє відображення саме в бухобліку.

Тоді як механізм формування ринкової вартості об’єкта приватизації жодним чином не пов’язаний з його переоціненою вартістю. Виходить, навіть якщо установа вирішить застосувати механізм переоцінки до такого майна, цей факт не вплине на його ринкову ціну. Врешті-решт, після продажу таке майно буде списано з балансу установи за переоціненою вартістю. Але це аж ніяк не вплине на суму надходжень від продажу відповідного об’єкта.

Аргумент № 3. Перелік випадків, коли балансоутримувач потенційного об’єкта оренди зобов’язаний здійснити його переоцінку, визначено ч. 2 ст. 8 Закону № 157*. Серед них такі:

1) в об’єкта оренди відсутня балансова вартість;

2) залишкова балансова вартість об’єкта оренди = 0 грн;

3) залишкова балансова вартість об’єкта оренди < 10 % його первісної (переоціненої) вартості.

* Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-IX.

Але під час дії воєнного стану правила гри у сфері орендних відносин застосовують з урахуванням приписів постанови КМУ «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану» від 27.05.2022 № 634 (ср. USER_SHOW_ID). Так, відповідно до пп. 6 та 7 цього документа вимоги до балансоутримувача щодо необхідності проведення переоцінки об’єктів оренди поставлено на паузу. Тож наразі балансоутримувач не зобов’язаний проводити переоцінку об’єкта оренди.

Отже, якщо вимоги Держаудитслужби ґрунтувалися на нормі ч. 2 ст. 8 Закону № 157, вони є неправомірними.

Ба більше, навіть після скасування воєнного стану такі вимоги Держаудитслужби також не відповідатимуть вимогам Закону № 157. Адже необхідність проведення переоцінки стосується насамперед потенційних об’єктів оренди, тобто виникає перед укладанням нових договорів оренди. Також зазначена вимога поширюється на ситуації, коли сторони продовжують раніше укладений договір оренди. При цьому жодної згадки про перегляд вартості орендованого майна під час здійснення інших операцій з таким майном у Законі № 157 немає.

Як бачимо, законодавчі підстави для проведення переоцінки орендованого майна під час його викупу відсутні. Безумовно, установа може переоцінити таке майно, оскільки має на руках результати про незалежну оцінку майна. Але слід пам’ятати кілька важливих нюансів про переоцінку ОЗ:

— по-перше, переоцінка ОЗ — це процедура добровільна. Кожна установа самостійно вирішує, проводити її чи ні (див. лист Мінфіну від 07.04.2015 № 31-11420-07-5/12145);

— по-друге, проведення переоцінки необхідно погодити з вищою за рівнем установою.

Що в бухобліку?

Загальні правила відображення в бухгалтерському обліку вибуття (списання) ОЗ визначено НП(С)БО 121 та Методрекомендаціями з обліку ОЗ. Зокрема, у разі вибуття об’єкта ОЗ установа списує його первісну (переоцінену), балансову вартість та суму накопиченого зносу.

Далі наведемо порядок дій зі списання ОЗ із огляду на те, що такий актив було переоцінено.

1. Нараховуємо амортизацію в місяці вибуття (списання) ОЗ з балансу. Розрахунок здійснюємо за повну кількість календарних місяців перебування активу в експлуатації протягом звітного періоду (кварталу).

2. Списуємо суму амортизації, нараховану за весь час експлуатації такого об’єкта. Для цього беремо суму амортизації, нараховану на початок року, і додаємо амортизацію, нараховану за поточний звітний період (квартал).

3. Списуємо залишкову вартість об’єкта.

4. Зменшуємо внесений капітал з одночасним коригуванням накопиченого фінрезультату.

5. Зменшуємо капітал в дооцінках (субрахунок 5311), оскільки йдеться про вибуття переоціненого об’єкта ОЗ.