Поліпшення орендованого майна: планування видатків

Проведення поліпшень майна орендарем

Для вирішення питання можливості поліпшення орендованого майна звернемося до норм Закону № 157*.

* Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-IX.

Як випливає із ст. 21 Закону № 157, орендар державного або комунального майна має право за письмовою згодою балансоутримувача майна за рахунок власних коштів здійснювати поточний та/або капітальний ремонт орендованого майна.

Зі свого боку, балансоутримувач має розглянути клопотання орендаря і протягом 10 робочих днів ухвалити рішення:

— або про надання згоди на здійснення ремонту за рахунок орендаря;

— або про відмову у наданні згоди на здійснення ремонту.

Для отримання згоди на проведення ремонту орендар звертається до балансоутримувача із клопотанням, у якому обґрунтовує необхідність проведення робіт.

При цьому до клопотання орендар має додати:

— опис ремонтних робіт;

— орієнтовний строк їх проведення.

Зазначене передбачено п. 153 Порядку № 483*.

* Порядок передачі в оренду державного та комунального майна, затверджений постановою КМУ від 03.06.2020 № 483.

І хоча роботи з поліпшення орендованого майна не належать до поточного чи капітального ремонту, можливість проведення таких робіт у будь-якому разі слід погодити з орендодавцем.

Такі роботи здійснюються за рахунок орендаря та виключно за наявності письмової згоди балансоутримувача такого майна.

При цьому важливо розуміти, що орендар має право залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, за умови, що вони можуть бути відокремлені від орендованого ним майна без заподіяння шкоди такому майну. Це чітко передбачено ч. 3 ст. 25 Закону № 157.

Проведення поліпшення орендованого майна на прикладі встановлення системи відеоспостереження можете переглянути у матеріалі «Встановлюємо систему відеоспостереження в орендованому приміщенні» // «Бюджетна бухгалтерія», 2023, № 10.

Невід’ємні поліпшення об’єкта оренди

Окремо звернемо увагу на невід’ємні поліпшення орендованого майна. Та спочатку визначимося, які саме поліпшення вважаються невід’ємними. Адже це стосується далеко не всіх поліпшень орендованого майна.

Невід’ємні поліпшення об’єкта оренди — здійснені орендарем заходи, спрямовані на покращення фізичного (технічного) стану орендованого майна та (або) його споживчих якостей, відокремлення яких призведе до зменшення його ринкової вартості. Таке визначення наведено в п.п. 2 п. 2 Методики № 1891*.

* Методика оцінки майна, затверджена постановою КМУ від 10.12.2003 № 1891.

Право на здійснення невід’ємних поліпшень виникають у орендаря, у разі якщо:

— майно отримане в оренду за результатами аукціону або конкурсу;

— прогнозовані витрати на ремонт об’єкта оренди, підтверджені висновком будівельної експертизи, становлять не менш як 25 % ринкової вартості об’єкта оренди, визначеної суб’єктом оціночної діяльності станом на будь-яку дату поточного року.

З метою отримання згоди на здійснення невід’ємних поліпшень орендар має звернутися до орендодавця з відповідним клопотанням.

Якщо йдеться про державне майно, то порядок отримання згоди передбачений Порядком № 910*. Якщо мова про комунальне майно, то традиційно слід керуватися місцевими порядками щодо оренди такого майна.

* Порядок надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід’ємних поліпшень орендованого державного майна, затверджений наказом ФДМУ від 18.08.2022 № 910.

Для розгляду питання про надання згоди на здійснення невід’ємних поліпшень орендар подає орендодавцю та балансоутримувачу об’єкта оренди клопотання і перелік документів, визначених у п. 2 розд. І Порядку № 910.

Зі свого боку орендодавець протягом 10 робочих днів з дати отримання клопотання орендаря ухвалює одне з таких рішень:

1) повідомляє орендаря і балансоутримувача листом про дату і час візуального обстеження об’єкта відповідно до п. 158 Порядку № 483;

2) про відмову у наданні дозволу на здійснення невід’ємних поліпшень, якщо з поданих документів випливає, що орендар отримав майно в оренду без проведення аукціону або конкурсу;

3) повідомляє орендаря про залишення клопотання та доданих до нього документів без розгляду.

При цьому клопотання залишається без розгляду, якщо:

— відсутні будь-які з документів, визначених п. 2 розд. І Порядку № 483;

— наявні суперечності та/або неповна чи неточна інформації у документах;

— прогнозовані витрати на ремонт об’єкта оренди становлять менше як 25 % ринкової вартості об’єкта оренди, визначеної суб’єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна станом на будь-яку дату поточного року.

У таких випадках орендар має право усунути недоліки і звернутися до орендодавця повторно.

Як випливає з п. 1 розд. ІІІ Порядку № 910, якщо погодження уповноваженого органу управління не вимагається, балансоутримувач протягом 20 робочих днів після складання або отримання акта візуального обстеження об’єкта оренди:

— надає згоду на здійснення невід’ємних поліпшень;

або

— ухвалює рішення про відмову у погодженні клопотання орендаря про здійснення невід’ємних поліпшень.

Копію згоди або рішення про відмову балансоутримувач надсилає орендодавцю.

Якщо ж погодження уповноваженого органу управління потрібне, то балансоутримувач протягом п’яти робочих днів після складання чи отримання акта візуального обстеження надсилає його копію, клопотання орендаря і додані до нього документи уповноваженому органу управління (п. 2 розд. ІІІ Порядку № 910).

Уповноважений орган, у свою чергу, протягом 20 календарних днів після отримання документів надсилає балансоутримувачу згоду або відмову у задоволенні клопотання про здійснення невід’ємних поліпшень.

Після цього балансоутримувач протягом 10 робочих днів після отримання згоди або рішення про відмову уповноваженого органу управління:

— надає згоду на здійснення невід’ємних поліпшень; або

— приймає рішення про відмову у погодженні клопотання орендаря про здійснення невід’ємних поліпшень.

Копії згод або рішень про відмову, прийнятих балансоутримувачем та уповноваженим органом управління, балансоутримувач надсилає орендодавцю.

Після здійснення усіх узгоджених робіт, орендар має надати орендодавцю та балансоутримувачу (у разі його наявності) інформацію про завершення виконання робіт, перелік і вартість виконаних робіт та копії підписаних замовником і підрядником актів приймання виконаних робіт.

Це передбачено п. 1 розд. IV Порядку № 910.

Які КЕКВ застосувати?

Для обрання КЕКВ, традиційно, виходимо з економічної суті платежу та керуємося нормами Інструкції № 333*. У випадку поліпшення орендованого майна застосування КЕКВ буде аналогічним поліпшенню власного майна. Докладніше про це читайте у матеріалі «Поліпшення власного майна: планування видатків» // «Бюджетна бухгалтерія», 2024, № 31 (ср. USER_SHOW_ID).

* Інструкція щодо застосування економічної класифікації видатків бюджету, затверджена наказом Мінфіну від 12.03.2012 № 333.

Так, якщо йдеться про модернізацію, добудову, дообладнання будівлі, споруди чи іншого майна, то для планування та здійснення таких робіт слід застосовувати КЕКВ 3132 «Капітальний ремонт інших об’єктів» (п.п. 3.1.3.2 Інструкції № 333).

Якщо йдеться про реконструкцію, то видатки на її проведення слід планувати і здійснювати за КЕКВ 3142 «Реконструкція та реставрація інших об’єктів» (п.п. 3.1.4.2 Інструкції № 333).

Видатки на виготовлення проєктно-кошторисної документації плануйте і здійснюйте за основним кодом робіт, тобто за КЕКВ 3132 чи 3142 відповідно.

Водночас у разі встановлення в орендованому приміщенні, наприклад, системи відеоспостереження чи системи протипожежної сигналізації видатки на придбання обладнання для створення такої системи слід планувати і здійснювати за КЕКВ 3110 «Придбання обладнання і предметів довгострокового користування». За цим же КЕКВ необхідно проводити видатки і на транспортування, монтаж та пусконалагоджувальні роботи за умови включення вартості цих робіт до вартості придбання обладнання згідно з договором.

Якщо ж роботи з побудови, створення і улаштування системи відеоспостереження виконуватимуться за окремим договором, тоді їх оплату можна планувати і проводити за КЕКВ 2240 «Оплата послуг (крім комунальних)».