** Національне положення (стандарт) бухгалтерського обліку в державному секторі 129 «Інвестиційна нерухомість», затверджене наказом Мінфіну від 24.12.2010 № 1629.
Нематеріальні активи: що змінилося з 2025 року?
Минулого року Мінфін наказом № 338 вніс зміни до НП(С)БО 122. Також наказом № 573* було внесено зміни до Методрекомендацій з обліку НА**. Розглянемо нововведення щодо обліку нематеріальних активів (далі — НА), які набули чинності з 01.01.2025.
1. Уточнено критерії визнання НА.
Як і раніше, НА визнають активом, якщо:
- його можна ідентифікувати (може бути виділений чи відокремлений від інших активів);
- та існує ймовірність отримання суб’єктом держсектору майбутніх економічних вигід, пов’язаних з його використанням;
- та/або якщо він має потенціал корисності і його вартість може бути достовірно визначена.
Також до цієї категорії слід відносити активи, що виникають внаслідок угод, які мають обов’язкову силу незалежно від того, чи можуть вони бути передані або відокремлені від суб’єкта держсектора чи від інших прав та зобов’язань.
2. Змінено правила оцінки НА, отриманих в обмін на інші активи (п. 6 розд. II НП(С)БО 122).
Так, відтепер первісну вартість зазначених активів слід визначати за однією з вартостей:
— на підставі його справедливої вартості на дату оприбуткування — якщо її можливо визначити,
або
— на підставі первісної (переоціненої) вартості переданого активу з урахуванням суми нарахованої амортизації — якщо справедливу вартість отриманого або переданого активу визначити неможливо.
3. Розширено перелік витрат, які не визнаються НА та підлягають відображенню у складі витрат відповідного періоду.
Зокрема, до списку таких витрат (п. 12 розд. II НП(С)БО 122) додано витрати на внутрішньо генеровані бренди, заголовки, назви видань, переліки користувачів послуг та інші подібні за своєю сутністю об’єкти.
4. Уточнено порядок переоцінки раніше переоцінених НА, для яких більше неможливо визначити справедливу вартість через відсутність для нього активного ринку. Зазначений актив установа має відображати за переоціненою первісною вартістю на дату останньої переоцінки з використанням даних активного ринку. Причому таку вартість необхідно зменшити на суми будь-якої накопиченої амортизації та будь-яких накопичених втрат від зменшення корисності.
5. Запроваджено низку нововведень щодо перегляду строку корисного використання (експлуатації) та ліквідаційної вартості об’єктів НА.
Так, установи повинні переглядати такі показники на кінець кожного звітного року. Коли це робити обов’язково?
По-перше, якщо установа очікує зміни строку корисного використання активу в наступному періоді або зміни умов отримання майбутніх економічних вигід від використання відповідного НА. Про це зазначено в оновленому п. 5 розд. IV НП(С)БО 122.
Зауважте: порядок перегляду строків корисного використання та ліквідаційної вартості об’єктів НА з урахуванням нових вимог доцільно прописати в розпорядчому документі про організацію бухгалтерського обліку установи.
При цьому пам’ятайте: інформацію про зміну строку корисного використання та ліквідаційної вартості об’єкта НА слід відобразити як зміни облікових оцінок. Зробити це необхідно з урахуванням вимог НП(С)БО 125*.
По-друге, вимога перегляд строку корисного використання стосується і НА з невизначеним строком їх корисного використання. Так, ці активи також доведеться на кінець кожного звітного періоду оцінювати на наявність ознак невизначеності строку їх корисного використання.
По-третє, Мінфін уточнив порядок установлення строку корисної експлуатації НА за угодою, яка має обов’язкову силу (включаючи права за контрактами чи інші юридичні права). Такий строк не повинен перевищувати строк дії угоди, що має обов’язкову силу. Водночас він може бути коротшим від періоду, протягом якого установа очікує використовувати такий НА.
У разі якщо строк угоди, що має обов’язкову силу, може бути подовжений, строк корисної експлуатації такого НА повинен включати подовжений період (періоди). Втім, НП(С)БО 122 дозволяє так вчинити, тільки якщо установа має свідчення, які підтверджують можливість такого подовження без здійснення суттєвих витрат.
6. Відкориговано порядок відображення амортизації НА в бухобліку.
Так, суму нарахованої амортизації, як і раніше, слід показувати як збільшення суми зносу НА та витрат. Виняток становлять випадки включення суми зносу до собівартості іншого активу та балансової вартості такого активу.
7. Нові вимоги до розкриття інформації про НА у примітках до фінзвітності. Починаючи з фінансової звітності за 2025 рік, установи повинні наводити додаткову інформацію про НА в Примітках до річної фінансової звітності (ф. № 5-дс). Про це свідчать зміни, затверджені наказом № 610*.
Зокрема, після загальної таблиці розд. ІІ «Нематеріальні активи» слід відображати причини, які підтверджують оцінку строку корисної експлуатації нематеріального активу, як невизначеного (ряд. 265).
Інвестиційна нерухомість: що змінилося з 2025 року?
Тепер розглянемо нововведення щодо обліку інвестиційної нерухомості (далі — ІН), унесені до НП(С)БО 129.
1. Нові визначення понять «інвестиційна нерухомість» та «операційна нерухомість». Наведемо ці визначення в таблиці нижче.
Визначення інвестиційної та операційної нерухомості
|
Інвестиційна нерухомість |
Операційна нерухомість |
|
Нерухомість (земельна ділянка, споруда, будівля (частина будівлі) або їх поєднання), утримувана власником або орендарем відповідно до договору фінансової оренди з метою отримання орендних платежів та/або збільшення власного капіталу, а не для використання у виробництві та/або постачанні товарів, при наданні послуг та/або для адміністративних цілей, продажу в процесі звичайної діяльності |
Нерухомість (земельна ділянка, споруда, будівля (частина будівлі) або їх поєднання), утримувана власником або орендарем відповідно до договору фінансової оренди з метою використання у виробництві та/або постачанні товарів, при наданні послуг та/або для адміністративних цілей |
Як бачимо, ключова відмінність інвестиційної нерухомості від операційної — їх призначення. Так, перший вид нерухомості НЕ призначений для використання у виробництві, постачанні товарів, наданні послуг тощо, тоді як другий — якраз саме для цього й утримує власник (орендар).
2. Оновлено перелік об’єктів, які не є ІН. Та найцікавіше нововведення — в НП(С)БО 129 з’явилися приклади об’єктів, які належать до ІН. Наведемо переліки таких об’єктів у таблиці нижче.
Об’єкти, які є/не є інвестиційною нерухомістю
|
Класифікація об’єктів |
Приклади об’єктів |
|
Не є ІН |
— операційна нерухомість, а також нерухомість, яка утримується для використання у майбутньому як операційна нерухомість або для майбутньої забудови та подальшого використання як операційна нерухомість; |
|
ІН |
— земельна ділянка, утримувана довгостроково для збільшення власного капіталу, а не короткостроково для продажу у процесі звичайної діяльності; |
3. Змінено правила оцінки ІН, отриманих в обмін на інші активи (п. 8 розд. II НП(С)БО 129).
Так, первісну вартість об’єкта ІН, отриманого в обмін на інший актив, установи мають визначати за однією з вартостей:
— на підставі його справедливої вартості на дату оприбуткування — якщо її можливо визначити;
або
— на підставі первісної (переоціненої) вартості переданого активу з урахуванням суми нарахованої амортизації — якщо справедливу вартість отриманого або переданого об’єкта ІН визначити неможливо.
З огляду на визначену вартість об’єкт ІН слід відображати й у фінансовій звітності.
4. Запроваджено новий порядок оцінки ІН на дату балансу.
Зокрема, установи повинні оцінювати ІН на дату балансу за справедливою або за первісною вартістю, зменшеною на суму нарахованої амортизації (з урахуванням втрат від зменшення корисності та вигід від її відновлення).
УВАГА! Обраний підхід до оцінки ІН установи слід застосовувати для оцінки всіх подібних об’єктів ІН
Як провести оцінку ІН за справедливою вартістю? Так, визначати справедливу вартість ІН доведеться з огляду на ціни, які склалися на активному ринку на подібну нерухомість і в подібному стані у тій самій місцевості за подібних умов договорів оренди. При цьому таку вартість слід визначати без вирахування витрат, пов’язаних з продажем або іншим вибуттям, та без урахування майбутніх витрат на поліпшення або збільшення корисності нерухомості і відповідних майбутніх вигід від цих витрат.
Як бути, якщо такого активного ринку на подібну нерухомість немає? У такому разі для визначення справедливої вартості необхідно використовувати інформацію з інших джерел, зазначених у п. 14 розд. II НП(С)БО 129.
Що робити, якщо визначити справедливу вартість на таку нерухомість неможливо? У цьому разі таку нерухомість слід обліковувати з урахуванням вимог НП(С)БО 121*.
До речі, порядок оцінки ІН, з урахуванням змін, унесених до НП(С)БО 129, доцільно прописати в розпорядчому документі про організацію бухобліку вашої установи.
5. Визначено порядок відображення в бухобліку результатів перегляду справедливої вартості (зменшення або зменшення) ІН.
ВАЖЛИВО! Результати перегляду справедливо вартості ІН слід відображати у складі доходів або витрат звітного періоду
Інша справа, якщо ІН обліковується за первісною вартістю, зменшеною на суму нарахованої амортизації з урахуванням втрат від зменшення корисності та вигід від її відновлення. Будьте уважні: такі об’єкти ІН переоцінці не підлягають. Це прямо передбачено новим п. 12 розд. II НП(С)БО 129.
6. Оновлено підстави для переведення нерухомості до ІН або виведення її зі складу інвестиційної (п. 1 розд. III НП(С)БО 129). При цьому, як і раніше, такі маніпуляції дозволено здійснювати лише в разі зміни характеру використання нерухомості.
Отже, оновлений перелік підстав для переведення нерухомості виглядає так:
1) початок використання нерухомості як операційної — у разі переведення об’єкта з ІН до операційної нерухомості;
2) початок підготовки нерухомості до продажу — у разі переведення об’єкта з ІН до складу запасів;
3) завершення використання як операційної нерухомості — у разі переведення нерухомості до інвестиційної;
4) початок операційної оренди іншою стороною — у разі переведення об’єкта зі складу запасів до ІН.
Залежно від того, з якої причини відбувається переведення нерухомості з однієї категорії до іншої, Мінфін визначив правила оцінки ІН у разі здійснення таких операцій. Та передусім орієнтуватися слід на справедливу вартість такої ІН на дату переведення.
7. Визначено порядок обліку відшкодування, отриманого від третіх осіб за ІН, корисність якої зменшилася, яка була збитковою чи була віддана.
ВАЖЛИВО! Суми відшкодування визнають доходами або витратами, коли відшкодування стає таким, що підлягає отриманню
При цьому зменшення корисності ІН або збитки, які підлягають відшкодуванню від третіх осіб, слід обліковувати окремо. До речі, у разі зменшення корисності ІН такі операції здійснюють відповідно до НП(С)БО 127*.
8. Оновлено вимоги до розкриття інформації про ІН у примітках до фінзвітності. Так, починаючи з фінансової звітності за 2025 рік установи повинні зазначати додаткову інформацію про ІН у Примітках до річної фінансової звітності (ф. № 5-дс).
Зокрема, в окремих рядках слід відображати:
- вартість інвестиційної нерухомості, оціненої за справедливою вартістю, на початок та кінець року — ряд. 101 та 102;
- суми доходів і витрат, що виникли внаслідок зміни справедливої вартості ІН, — ряд. 119 та 120;
- різницю між балансовою вартістю активів, що виникла внаслідок переведення до ІН запасів і операційної нерухомості, — ряд. 121 та 122.
Висновки
- Установи повинні переглядати строк корисного використання (експлуатації) та ліквідаційну вартість об’єктів НА на кінець кожного звітного року, у разі зміни умов отримання майбутніх економічних вигід від використання відповідного НА.
- У НП(С)БО 129 оновлено перелік об’єктів, які не є ІН, та наведено приклади об’єктів, які належать до ІН.
- Починаючи з фінансової звітності за 2025 рік установи повинні зазначати додаткову інформацію про НА та ІН у Примітках до річної фінансової звітності (ф. № 5-дс).