Оренда в умовах воєнного стану: вивчаємо нові правила

¹ Докладніше про це читайте в матеріалі «Орендна плата під час війни» // «Бюджетна бухгалтерія», 2022, № 14.

² Постанова КМУ «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану» від 27.05.2022 № 634.

Повне або часткове звільнення від орендної плати

Певним категоріям орендарів надано суттєві знижки з орендної плати або ж повне звільнення від неї. Це стосується не всіх орендарів. До того ж такі послаблення діють лише за певних умов.

Для зручності наведемо цю інформацію в таблиці.

Пільги, передбачені для орендарів під час війни

³ Під визначеними територіями слід розуміти Донецьку область, Запорізьку область у межах Бердянського, Василівського, Мелітопольського, Пологівського районів, Луганську область, Миколаївську область у межах Баштанського, Вознесенського районів (крім смт Доманівка, Братське, м. Южноукраїнська), Миколаївського району (крім м. Миколаєва), Харківську область у межах Богодухівського району (крім мм. Валків, Богодухова, смт Краснокутськ), Ізюмського району, Куп’янського і Харківського районів (крім м. Мерефи, смт Нова Водолага, м. Харкова), Чугуївського району (крім м. Змієва), Херсонську область, Автономну Республіку Крим, м. Севастополь.

Зауважимо: для звільнення або перерахунку орендної плати окреме рішення орендодавця не потрібно. Підставою є безпосередньо постанова № 634.

Установлення пільг ОМС

Крім зазначених вище пільг, ОМС можуть надавати додаткові пільги орендарям під час воєнного стану. Про це зазначено в п. 12 постанови № 634.

Такі пільги мають бути закріплені в рішенні відповідної місцевої ради, прийнятому відповідно до вимог Закону № 280⁴.

⁴ Закон України «Про місцеве самоврядування в Україні» від 21.05.97 № 280/97-ВР.

Авансовий внесок та забезпечувальний депозит

Деяким орендарям авансовий внесок та забезпечувальний депозит дозволено не сплачувати взагалі. До числа таких щасливчиків належать:

— органи державної влади та ОМС, інші установи і організації, діяльність яких фінансується за рахунок державного або місцевих бюджетів;

— Пенсійний фонд України та його органи.

Решті орендарів авансовий внесок та забезпечувальний депозит для договорів зменшено до розміру однієї місячної орендної плати. Однак це стосується лише договорів оренди, які укладаються в період дії воєнного стану. Зазначене передбачено п. 2 постанови № 634.

Також передбачено можливість повернення орендарям забезпечувальних депозитів на умовах, визначених п.п. 2 п. 13 постанови № 634.

STOP! передача в оренду держмайна

На період дії воєнного стану тимчасово припинено передачу в оренду державного майна на визначених територіях.

Винятками є випадки, коли доцільність передачі такого майна в оренду визначено рішенням обласної військової адміністрації, на території якої розташоване майно.

Пільги для релокації бізнесу

На жаль, у деяких регіонах відбувались та й досі тривають запеклі бої. У зв’язку з цим власники бізнесу змушені перевозити всі свої потужності з таких регіонів у більш-менш спокійні. Саме про таких представників бізнесу й потурбувався Уряд. Як саме? Ідеться про пільгові умови оренди майна на нових територіях для бізнесу. Водночас такий бізнес має брати участь в Урядовій програмі релокації українських приватних підприємств на безпечні території нашої країни, створеній за дорученням Президента України.

Так, переможці електронних аукціонів, які взяли участь в аукціоні з метою переміщення виробництва та інших активів і потужностей для провадження господарської діяльності з територій, де ведуться активні бойові дії (перелік територій наведено в п. 4 постанови № 634), протягом перших шести місяців оренди сплачують орендну плату (у т. ч. авансовий внесок) у розмірі 1 грн за 1 кв. метр орендованої площі.

Аби скористатися таким правом, потрібно зробити декілька кроків.

Крок 1 Необхідно отримати клопотання про сприяння переміщенню виробництва та інших активів і потужностей для провадження господарської діяльності в обласній військовій адміністрації за місцем розташування орендованого майна. До речі, таке клопотання може бути видано не пізніше дати, що передує даті проведення аукціону. Тож ще до проведення аукціону орендар має переконатись, що за нього «клопочуть».

Крок 2 Разом із підписаним протоколом аукціону слід подати клопотання орендодавцю.

Крок 3 Орендодавець приймає рішення про застосування пільгової орендної плати одночасно із затвердженням протоколу аукціону.

Крок 4 Клопотання та рішення про застосування пільгової орендної плати оприлюднюються в електронній торговій системі (далі — ЕТС) протягом одного місяця після припинення чи скасування воєнного стану.

Автоматичне продовження договорів оренди

Не забули урядовці й про договори, які закінчуються в період війни. Адже їх продовження може бути досить клопітним, а в деяких випадках «мирний» процес пролонгації взагалі неможливий.

Тому в період дії воєнного стану слід керуватися п. 5 постанови № 634.

Тобто пролонгація договорів відбувається автоматично. Для цього заява орендаря та окреме рішення орендодавця не потрібні.

Винятком є випадок, коли балансоутримувач за 30 календарних днів до дати закінчення договору оренди повідомив орендодавцю та орендарю про непродовження договору оренди у зв’язку з тим, що:

— орендоване приміщення необхідне для власних потреб балансоутримувача, які обґрунтовані в письмовому зверненні балансоутримувача, поданому ним орендарю;

— орендар, який бажає продовжити договір оренди майна в порядку, встановленому ч. 2 ст. 18 Закону № 157⁵, не надав звіт про оцінку об’єкта оренди у встановлений строк;

— орендар порушував умови договору оренди та не усунув порушення, виявлені балансоутримувачем або орендодавцем, у строк, визначений у приписі балансоутримувача та/або орендодавця;

— орендар допустив прострочення сплати орендної плати на строк більше трьох місяців;

— орендар станом на дату довідки балансоутримувача, передбаченої ч. 6 ст. 18 Закону № 157, має заборгованість зі сплати орендної плати або не здійснив страхування об’єкта оренди чи має заборгованість зі сплати страхових платежів;

— сталися випадки, передбачені ст. 7 Закону № 157.

⁵ Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-IX.

Крім того, виняток становлять договори, щодо яких рішення про їх продовження прийнято на аукціоні і аукціон оголошено до 01.06.2022.

У разі, коли граничний строк для подання заяви про продовження договору оренди припадає на період воєнного стану, цей строк продовжується на строк воєнного стану та три місяці з дати його припинення чи скасування.

Дострокове припинення договорів оренди

Зверніть увагу: договори оренди державного та комунального майна в період воєнного стану можуть бути достроково припинені. Про це чітко зазначено в п. 5 постанови № 634.

Для цього орендарю необхідно зі своєї електронної адреси, зазначеної в договорі оренди, надіслати підписану уповноваженою особою заяву на адресу електронної пошти орендодавця, зазначену в договорі оренди.

Якщо з будь-яких причин договір не містить інформації про адресу електронної пошти сторін і при цьому майно перебуває на визначеній території, заяву про припинення договору слід подати до відповідної обласної військової адміністрації за місцезнаходженням орендованого майна. При поданні заяви можна застосувати засоби поштового зв’язку, електронного документообігу або офіційну електронну адресу відповідної обласної військової адміністрації.

Може бути так, що немає змоги скласти акт повернення орендованого майна. Про вирішення такої ситуації також подбали урядовці.

У такому разі майно вважається повернутим із моменту настання однієї з таких подій:

— отримання орендодавцем заяви орендаря про дострокове припинення договору;

— отримання обласною військовою адміністрацією за місцезнаходженням орендованого майна заяви орендаря про дострокове припинення договору, якщо майно перебуває на визначеній території. Звісно, це стосується лише випадків, коли договір оренди не містить інформації про електронну пошту сторін, а за місцезнаходженням орендодавця відсутня можливість вручення листа.

Згода на розпорядження майном

На період дії воєнного стану дещо спрощено процедуру отримання згоди уповноваженого органу управління на розпорядження майном балансоутримувача. Передбачено це п. 6 постанови № 634.

Так, у випадках, коли це є обов’язковою умовою (відповідно до законодавства, статуту або положення), уповноважений орган управління приймає рішення про доцільність передачі майна в оренду або про надання згоди на передачу майна в оренду, або про відмову в погодженні передачі майна в оренду. Свій вердикт відповідний орган має винести протягом семи робочих днів із дати отримання заяви потенційного орендаря, балансоутримувача або орендодавця. Таке правило, звісно, діє лише на період дії воєнного стану.

У мирний час таку згоду уповноважений орган надає протягом 40 днів з дати отримання заяви (ч. 2 ст. 6 Закону № 157).

Причому під час дії воєнного стану відсутність погодження або відмови в погодженні уповноваженого органу управління після спливу відведеного строку (семи робочих днів) автоматично вважається погодженням такого органу рішення балансоутримувача про намір передачі майна в оренду.

Якщо орендар — орган держвлади, ОМС чи бюджетник

Якщо в період дії воєнного стану орендарем хоче стати орган держвлади, ОМС, інші бюджетні установи чи організації, то передача майна таким орендарям здійснюється з урахуванням таких особливостей:

— по-перше, для цілей укладення відповідних договорів оренди або їх продовження вартістю об’єкта оренди є його балансова вартість станом на останнє число місяця, який передує даті подання заяви про оренду. Якщо балансова вартість об’єкта оренди дорівнює нулю або відсутня, переоцінка такого об’єкта не проводиться;

— по-друге, страхування об’єкта оренди не здійснюється;

— по-третє, договір оренди та акт приймання-передачі оприлюднюються в ЕТС протягом одного місяця з дня припинення чи скасування воєнного стану.

Інформація про зазначених орендарів, а також про орендарів-ПФУ та його органів, на період воєнного стану в ЕТС не публікується взагалі.

До речі, чекаємо від Кабміну затвердження Примірного договору оренди нерухомого або іншого окремого індивідуально визначеного майна державної власності з орендарями — органами держвлади, ОМС чи бюджетниками. А доки такого Примірного договору немає, користуємося Примірним договором оренди нерухомого майна, іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності, затвердженим постановою № 820⁶.

⁶ Постанова КМУ «Про затвердження примірних договорів оренди державного майна» від 12.08.2020 № 820.

Проведення електронних аукціонів під час воєнного стану

Ключові моменти щодо проведення електронних аукціонів під час дії воєнного стану визначено пп. 7 — 9 постанови № 634.

Залишкова вартість об’єкта оренди < 10 % первісної балансової вартості. У такому разі, а також у разі, якщо інформація про залишкову балансову вартість відсутня, стартову орендну плату для проведення аукціону встановлюємо з розрахунку 1 грн на 1 м² об’єкта оренди. Переоцінку такого об’єкта оренди можна не проводити.

Строки проведення аукціонів. Під час воєнного стану аукціони з передачі майна в оренду проводяться не раніше ніж через 5 календарних днів, але не пізніше ніж через 35 днів після публікації в ЕТС оголошення про передачу майна в оренду.

Оприлюднення інформації про учасників та переможців аукціонів. Під час воєнного стану слід ураховувати такі особливості:

1) формування протоколів про результати електронних аукціонів, підписання його переможцем аукціону та оператором електронного майданчика здійснюється за правилами, встановленими Порядком № 483⁷;

2) інформація про кожного учасника є анонімною (закритою) та після закінчення електронного аукціону не розкривається;

3) інформація про переможця та учасників аукціону у сформованому ЕТС протоколі про результати електронного аукціону є анонімною (закритою) для всіх, крім операторів електронних майданчиків, через які було подано заяви про участь учасниками аукціону, та орендодавців, які мають доступ до такої інформації;

4) завантажені орендодавцем через особистий кабінет протокол про результати електронного аукціону, договір оренди та акт приймання-передачі є закритими та не відображаються в ЕТС і на електронних майданчиках. Після припинення чи скасування воєнного стану такі документи стають публічними (оприлюднюються) з моменту появи такої технічної можливості в ЕТС.

⁷ Порядок передачі в оренду державного та комунального майна, затверджений постановою КМУ від 03.06.2020 № 483.

Підпис документів. Документи за результатами аукціонів підписують електронним підписом, якщо переможець аукціону не наполягає на підписанні в письмовій формі.

Суборенда

Під час дії воєнного стану майно, що перебувало в оренді до його введення, може бути передане в суборенду. Але не все. Перелік майна, яке може бути передане в суборенду, наведено в п. 10 постанови № 634. Ідеться про майно:

— органів виконавчої влади та ОМС, державних і комунальних установ та організацій, ЗСУ, СБУ, Державної прикордонної служби України, Державної кримінально-виконавчої служби України, Держслужби спецзв’язку та захисту інформації України, правоохоронних та фіскальних органів, Національної академії наук України та національних галузевих академій наук, що не використовується зазначеними органами для здійснення своїх функцій;

— що не підлягає приватизації.

Також під час дії воєнного стану можна надавати в суборенду майно, передане в оренду:

— органам державної влади та ОМС, іншим установам і організаціям, діяльність яких фінансується за рахунок державного або місцевих бюджетів;

— Пенсійному фонду України та його органам;

— закладам освіти всіх форм власності, якщо мають ліцензію на провадження освітньої діяльності;

— громадським організаціям ветеранів для розміщення реабілітаційних установ для ветеранів;

— реабілітаційним установам для осіб з інвалідністю та дітей з інвалідністю для розміщення таких реабілітаційних установ.

До речі, у мирний час вищеперелічене майно не підлягає передачі в суборенду.

Також майте на увазі: строк дії договору суборенди не може перевищувати строку дії воєнного стану, збільшеного на 12 місяців. Але в будь-якому разі загальний строк не може бути більшим, аніж строк договору оренди.