Орендна плата під час війни
Орендні новації: чого очікувати?
Нещодавно ВРУ ухвалила законопроєкт № 7192*, який передбачає внесення змін до Закону № 157**. Про які конкретно зміни йдеться?
** Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-IX.
Так, під час дії воєнного стану особливості оренди державного та комунального майна визначає Кабмін. Ці особливості стосуються:
— строків надання згоди на включення об’єкта оренди до одного з Переліків та строку договору оренди;
— формування стартової орендної плати, строків на проведення аукціону, затвердження протоколу результатів аукціону та підписання договору оренди;
— необхідності та строків завантаження орендодавцем договору оренди та акта приймання-передачі до ЕТС;
— можливості підписання документів за допомогою кваліфікованого електронного підпису та переліку таких документів;
— продовження договору оренди;
— припинення договору оренди та підписання акта повернення майна з оренди;
— здійснення передачі майна в суборенду;
— визначення вартості об’єкта оренди, розрахунку;
— визначення орендної плати та інших обов’язкових платежів;
— можливості застосування пільгової орендної плати для орендарів, які беруть участь в аукціоні з оренди державного майна з метою переміщення виробництв, розміщених на території, на якій велись (ведуться) бойові дії, або на тимчасово окупованих збройними формуваннями Російської Федерації, а також механізму підтвердження прав на застосування пільгової орендної плати;
— повноважень військової адміністрації з питань оренди державного та комунального майна.
Зазначене буде прописано в п. 7 Прикінцевих та перехідних положень Закону № 157.
Тож чекаємо на відповідну постанову Кабміну, якою буде визначено вищеперелічені особливості. А поки що керуємося вимогами Порядку № 483***.
*** Порядок передачі в оренду державного та комунального майна, затверджений КМУ від 03.06.2020 № 483.
Зменшення чи повне звільнення від орендної плати?
За загальним правилом орендні знижки або звільнення від сплати орендної плати може встановити КМУ або представницький ОМС. Це можливо у випадках зміни соціально-економічного становища в країні або в окремих її регіонах внаслідок (п. 1291 Порядку № 483):
— економічної кризи;
— стихійного лиха;
— запровадження карантинних обмежень;
— інших подій, які можуть негативно вплинути на здатність орендарів продовжувати сплачувати орендну плату за укладеними договорами оренди.
У свою чергу, поза всіляким сумнівом, війна, яка триває в Україні, є подією, що негативно впливає на здатність орендарів сплачувати орендну плату.
Крім того, Торгово-промислова палата України у своєму листі від 28.02.2022 № 2024/02.0-7.1 офіційно визначила військову агресію Російської Федерації проти України форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили).
ВАЖЛИВО!
Зазначені обставини з 24.02.2022 до їх офіційного закінчення є надзвичайними, невідворотними об’єктивними обставинами для сторін договору, виконання якого стало неможливим унаслідок настання таких форс-мажорних обставин
На користь цього свідчить і норма ч. 1 ст. 617 ЦКУ. Так, особа, яка порушила зобов’язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов’язання, якщо вона доведе, що це сталося внаслідок випадку або непереборної сили. Саме це зараз і відбувається в нашій державі.
При цьому орендар може бути звільнений від сплати орендної плати не взагалі, а саме на час існування надзвичайних, невідворотних обставин.
Підставою для застосування таких звільнень або знижок є наказ орендодавця. Останній приймає такий наказ на підставі звернення орендаря, на якого такі знижки або звільнення поширюються. Про це зазначено в п. 1291 Порядку № 483 (ср. USER_SHOW_ID).
Орендні знижки/звільнення у таких випадках надаються з дати, визначеної у рішенні КМУ або рішенні представницького ОМС. Якщо ж у такому рішенні дату початку застосування знижки/звільнення не визначено, тоді слід орієнтуватися на дату, прописану в наказі орендодавця.
Аналогічний підхід і щодо припинення застосування знижки або звільнення від орендної плати. Ці пом’якшення перестають діяти з дати, визначеної в рішенні КМУ або представницького ОМС чи в наказі орендодавця. До речі, вносити зміни до договору оренди про початок або припинення застосування орендних знижок/звільнень у такому разі не потрібно.
Але, зі свого боку, ми все ж таки рекомендуємо приймати такі рішення лише в тих регіонах, де ведуться активні бойові дії і дійсно є проблеми зі сплатою орендної плати. Адже орендна плата є важливим джерелом наповнення місцевих бюджетів. Тому рішення про зменшення або скасування орендної плати слід приймати дуже виважено.
Зміни до договорів оренди: вносити чи ні?
Тепер щодо потреби внесення змін до договорів оренди у разі зменшення орендної плати або тимчасового припинення її нарахування.
Коли ж допускається внесення змін до договору оренди в частині зменшення суми орендної плати (призупинення її нарахування тощо) протягом строку його дії? Це можливо у разі, коли можливість користування майном істотно зменшилася через обставини, не залежні від орендаря. Зокрема, це такі випадки (п. 127 Порядку № 483):
— істотного пошкодження об’єкта оренди внаслідок дії обставин непереборної сили, які настали після підписання сторонами акта приймання-передачі об’єкта, за умови, що відновлення об’єкта до того стану, в якому він перебував до настання таких обставин, потребуватиме капітального ремонту об’єкта оренди;
— припинення забезпечення об’єкта оренди комунальними послугами, якими об’єкт оренди був забезпечений або повинен бути забезпечений відповідно до умов договору та/або оголошення про передачу майна в оренду, якщо внаслідок такого припинення об’єкт оренди не може бути використаний орендарем;
— здійснення капітального ремонту, реставрації або реконструкції об’єкта оренди з ініціативи балансоутримувача або його органу управління, якщо під час виконання будівельних робіт використання об’єкта оренди може завдати шкоди життю або здоров’ю людей, що перебувають або можуть перебувати всередині об’єкта оренди.
У такому разі зменшення орендної плати або тимчасове (на період існування зазначених обставин) звільнення орендаря від сплати орендної плати здійснюється за рішенням орендодавця на підставі заяви орендаря.
До такої заяви орендар має додати документи, що підтверджують існування відповідних обставин, або рішення суду. Наприклад, при істотному пошкодженні об’єкта оренди можна додати фотопідтвердження та висновок комісії про неможливість його експлуатації. У разі ж припинення забезпечення об’єкта оренди комунальними послугами підтвердженням слугуватиме довідка від постачальника комунальних послуг про відсутність таких послуг на об’єкті оренди.
Бюджетна бухгалтерія, квітень, 2022/№ 14