Оцінка орендованого майна: чи треба проводити щороку?

Загальні правила оцінки об’єкта оренди

Для відповіді на це запитання насамперед звернемося до норм Закону № 157*.

* Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-IX.

Вартість об’єкта оренди встановлюється на рівні його ринкової (оціночної) вартості, за наявності однієї з таких підстав:

— об’єктом оренди є єдиний майновий комплекс державного або комунального підприємства;

— об’єкт оренди пропонується для передачі в оренду без проведення аукціону;

— об’єкт оренди використовується на підставі договору оренди, укладеного без проведення аукціону або конкурсу, та орендар бажає продовжити договір оренди на новий строк.

Таким є припис п. 4 ст. 8 Закону № 157.

Отже, у вашому випадку проведення оцінки майна є обов’язковим.

Пролонгація договорів оренди в період воєнного стану

Але ж не забуваймо, що нині ми живемо, на жаль, в умовах воєнного стану. Під час цього періоду діють особливі умови оренди державного та комунального майна, визначені постановою № 634**. Саме цією постановою Уряд установив правила гри у сфері орендних відносин в умовах воєнного стану.

** Постанова КМУ «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану» від 27.05.2022 № 634.

Ми вам про них розповідали в матеріалі «Оренда в умовах воєнного стану: вивчаємо нові правила» // «Бюджетна бухгалтерія», 2022, № 22.

Отже, пролонгація договорів відбувається автоматично. Для цього не потрібні ані заява орендаря, ані окреме рішення орендодавця. Це прямо передбачено п. 5 постанови № 634.

Винятком є випадок, коли балансоутримувач за 30 календарних днів до дати закінчення договору оренди повідомив орендодавця та орендаря про непродовження договору оренди. Підставою для цього може бути один із таких випадків:

1) орендоване приміщення необхідне для власних потреб балансоутримувача, обґрунтованих у письмовому зверненні балансоутримувача, поданому ним орендарю;

2) орендар, який бажає продовжити договір оренди майна в порядку, встановленому ч. 2 ст. 18 Закону № 157, не надав звіт про оцінку об’єкта оренди у встановлений строк;

3) орендар порушував умови договору оренди та не усунув порушення, виявлені балансоутримувачем або орендодавцем у строк, визначений у приписі балансоутримувача та/або орендодавця;

4) орендар допустив прострочення сплати орендної плати на строк більше трьох місяців;

5) орендар станом на дату довідки балансоутримувача, передбаченої ч. 6 ст. 18 Закону № 157, має заборгованість зі сплати орендної плати або не здійснив страхування об’єкта оренди чи має заборгованість зі сплати страхових платежів;

6) сталися випадки, передбачені ст. 7 Закону № 157.

Інший виняток стосується договорів, укладених шляхом проведення аукціону. Тож жодного стосунку до ситуації читача він не має.

Водночас слід розуміти правову природу автоматичного продовження договорів, строки яких закінчуються в період воєнного стану. Така пролонгація не передбачає укладення додаткових угод чи якихось рішень з боку орендодавця чи уповноваженого ОМС.

Про це слід пам’ятати насамперед тим, чиї договори укладені вперше й хто має намір пролонгувати їх після спливу чотиримісячного періоду після завершення воєнного стану. Для таких орендарів це продовження все одно вважатиметься першим, тому що Уряд імперативно встановив у воєнний період додатковий час оренди п. 5 постанови № 634 (ср. USER_SHOW_ID).

Оцінка в період воєнного стану

Також постановою № 634 встановлено особливості передачі майна в оренду органам державної влади та ОМС, іншим установам й організаціям, діяльність яких фінансується за рахунок державного або місцевих бюджетів.

У випадку передачі майна в оренду зазначеній категорії орендарів, серед іншого, діє така особливість.

Якщо балансова вартість об’єкта оренди дорівнює нулю або відсутня, переоцінка такого об’єкта не проводиться. Зазначене передбачено п. 6 постанови № 634.