Передаємо майно в оренду: переоцінюємо чи ні?
Переоцінка об’єкта оренди: проводити чи ні?
У питаннях переоцінки об’єктів оренди передусім орієнтуємося на вимоги ч. 2 ст. 8 Закону № 157*. Так, балансоутримувач потенційного об’єкта оренди повинен провести його переоцінку, якщо:
- балансова вартість об’єкта оренди відсутня;
- балансова вартість об’єкта оренди = 0;
- балансова вартість об’єкта оренди < 10 % його первісної вартості.
* Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-IX.
ВАЖЛИВО! В умовах воєнного стану для бюджетних установ — балансоутримувачів державного та комунального майна вимога щодо обов’язкової переоцінки об’єктів оренди не діє
Про це свідчить п. 7 постанови № 634*.
Таке послаблення стосується випадків, коли:
1) балансова вартість об’єкта оренди (нерухомого майна) < 10 % його первісної вартості;
2) інформація про балансову вартість такого об’єкта оренди відсутня.
З огляду на це, на період дії воєнного стану балансоутримувачу не обов’язково проводити переоцінку зазначених об’єктів оренди з метою розрахунку стартової орендної плати для проведення електронного аукціону. Тож в описаній ситуації установа-балансоутримувач цілком може скористатися таким послабленням та не проводити його переоцінку.
Переоцінку не проводимо: як визначити стартову орендну плату?
За загальним правилом підставою для визначення стартової орендної плати є балансова вартість відповідного об’єкта. Цей показник слід брати станом на останнє число місяця, який передує встановленню орендної плати. Такий порядок визначення стартової орендної плати передбачений ч. 1 ст. 8 Закону № 157.
Та як діяти балансоутримувачу, який скористався вищезазначеним орендним послабленням і не провів переоцінку майбутнього об’єкта оренди? Відповідь на це запитання знаходимо в п. 7 постанови № 634.
Зокрема, у такому разі стартова орендна плата для проведення електронного аукціону встановлюється в розрахунку 1 грн за 1 кв2 об’єкта оренди. Тобто цей показник визначаємо виходячи з площі приміщення, яке установа планує передати в оренду.
Проводимо переоцінку: що необхідно врахувати?
Разом з тим за наявності фінансових можливостей балансоутримувач все-таки може провести переоцінку об’єкта оренди. Проте в такому разі він має врахувати декілька важливих особливостей.
По-перше, якщо об’єкт оренди (в ситуації читача — це частина приміщення) не виділено в обліку як окремий об’єкт, доведеться переоцінювати всю будівлю (все приміщення), тобто весь об’єкт основних засобів (далі — ОЗ).
Тому будьте готові, що за таких умов необхідно буде провести незалежну оцінку всієї будівлі, а не лише її частини, яку установа планує передати в оренду.
Нагадаємо: у питаннях переоцінки ОЗ слід керуватися розд. III НП(С)БО 121*. Що стосується безпосередньо відображення таких операцій на рахунках бухобліку, то тут головний орієнтир — Типова кореспонденція**.
Таким чином, для визначення результатів переоцінки бухгалтеру необхідно мати інформацію про первісну та залишкову вартість об’єкта переоцінки, нарахований знос та його справедливу (незалежну) вартість. Порядок визначення та відображення в обліку результатів переоцінки див. у матеріалі «Провели переоцінку: як показати в обліку?» (див. «Бюджетна бухгалтерія», 2023, № 14).
По-друге, орендар, визначений за результатами аукціону, зобов’язаний відшкодувати балансоутримувачу вартість проведення оцінки об’єкта оренди. Пряму вказівку на це містить ч. 5 ст. 8 Закону № 157.
Однак орендар зобов’язаний відшкодувати лише витрати, пов’язані з переоцінкою безпосередньо об’єкта оренди, тобто частини приміщення, яке він планує винаймати. Відповідно на відшкодування решти витрат балансоутримувачу розраховувати не варто.
Як бачимо, проведення переоцінки частини приміщення, яку установа планує передати в оренду, досить непросте завдання. Тому добре поміркуйте: чи варто розпочинати цю процедуру.
Чи є альтернатива?
Так, альтернатива, дійсно, є. Причому ґрунтується вона на цілком законних підставах. Свого часу альтернативний варіант розв’язання ситуації щодо переоцінки майна, яке установа передає в оренду, запропонував ФДМУ у своєму листі*.
* Лист ФДМУ «Щодо переоцінки об’єктів оренди в обліку балансоутримувача» від 05.02.2021 № 10-24-2411.
Зокрема, у такому разі є сенс перевести об’єкт оренди до складу інвестиційної нерухомості та у подальшому здійснювати операції з таким об’єктом з урахуванням вимог НП(С)БО 129*. Причому такі вимоги в повній мірі стосуються окремих частин будівлі (приміщення), які безпосередньо установа передає в оренду.
У такому разі установа може здійснювати будь-які операції (у т. ч. й переоцінку) лише конкретного об’єкта оренди (тобто частини будівлі (приміщення)), не зачіпаючи вартість всієї будівлі. Також не доведеться проводити переоцінку всіх об’єктів групи ОЗ, до якої належить відповідний об’єкт оренди, як цього вимагає п. 3 розд. ІІІ НП(С)БО 121.
Та чи варто застосовувати цей варіант до всіх об’єктів ОЗ, які установа надає в оренду, та переводити їх до складу інвестиційної нерухомості? Однозначно ні. Частину об’єкта ОЗ доцільно перевести до складу інвестиційної нерухомості лише у разі, якщо установа плануєте здавати відповідний об’єкт в оренду постійно. А от якщо це поодинокий випадок — то жодного сенсу в цьому немає.
ВИСНОВКИ
- На період дії воєнного стану бюджетні установи-балансоутримувачі можуть не проводити переоцінку об’єктів оренди.
- Установа може виділити об’єкт оренди в окрему категорію майна, яке утримується на балансі з метою отримання орендної плати, та обліковувати його у складі інвестиційної нерухомості.
