Чи можна звільнити орендаря від плати на період канікул?

Чи сплачувати орендну плату у період літніх канікул?

Насамперед звернемося до вимог Закону № 157*.

* Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-IX.

Нагадаємо: під орендою слід розуміти речове право на майно, відповідно до якого орендодавець передає або зобов’язується передати орендарю майно у користування за плату на певний строк (п. 10 ч. 1 ст. 1 Закону № 157).

Тож орендою є саме платне користування майном.

При цьому, як випливає з ч. 4 ст. 9 Закону № 157, строк договору оренди не може становити менше п’яти років, крім випадків, передбачених Порядком № 483*.

* Порядок передачі в оренду державного та комунального майна, затверджений постановою КМУ від 03.06.2020 № 483.

Це чорним по білому прописано у ч. 4 ст. 17 Закону № 157.

Отже, навіть попри те, що орендар приміщення харчоблоку не здійснює свою безпосередню діяльність під час літніх канікул, він фактично займає приміщення харчоблоку відповідно до укладеного договору.

Ба більше, в орендованому приміщенні перебувають його речі (обладнання, інвентар, робочий одяг тощо). Цей орендар є відповідальним за орендоване приміщення протягом усього строку дії договору оренди, не виключаючи жодних періодів.

Таким чином, у період літніх канікул установа-орендодавець обов’язково повинна нараховувати орендарю орендну плату, а орендар, зі свого боку, повинен її сплачувати.

У цьому разі канікули та відсутність учнів у закладі освіти не є підставою для ненарахування орендної плати.

Чи сплачувати комунальні послуги у період канікул?

Як відомо, відшкодування вартості спожитих орендарем комунальних послуг може відбуватися двома способами:

— орендар може сплачувати вартість послуг, пов’язаних з утриманням орендованого майна, безпосередньо комунальним або житлово-комунальним підприємствам — надавачам таких послуг. При цьому орендарю необхідно самостійно укласти договори з відповідними комунальними службами;

— оплату комунальних послуг може здійснювати орендодавець з наступним відшкодуванням зазначених витрат орендарем.

З першим варіантом усе зрозуміло: орендар сплачує за фактично спожиті ним комунальні послуги напряму постачальникам таких послуг.

А от стосовно другого варіанта варто насамперед пригадати загальний механізм відшкодування орендарем вартості спожитих комунальних послуг орендодавцю. Для цього звернемося до норм Закону № 157 та Методики № 630*.

* Методика розрахунку орендної плати за державне майно, затверджена постановою КМУ від 28.04.2021 № 630.

При цьому нагадаємо, що дія Методики № 630 поширюється на оренду саме державного майна.

Зі свого боку, органи місцевого самоврядування можуть розробити та затвердити свої місцеві методики розрахунку орендної плати щодо комунального майна.

Це передбачено ч. 2 ст. 17 Закону № 157.

Зауважте: згідно з п. 4 Методики № 630 до плати за оренду іншого окремого індивідуально визначеного майна не включаються витрати на утримання такого майна та плата за послуги, які надає балансоутримувач орендарю згідно з договором.

Відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна і надання комунальних послуг орендар має здійснювати відповідно до окремого договору.

При цьому слід застосовувати Примірний договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна (у тому числі місць загального користування та прибудинкової території) та надання комунальних послуг орендарю, розроблений з урахуванням оновленого законодавства щодо оренди державного та комунального майна (далі — Примірний договір відшкодування), затверджений наказом № 1576*.

* Наказ ФДМУ «Про затвердження Примірного договору про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна (у тому числі місць загального користування та прибудинкової території) та надання комунальних послуг орендарю» від 05.09.2023 № 1576.

Балансоутримувач укладає або продовжує дію договорів про надання комунальних та інших послуг, здійснює оплату за спожиті послуги відповідно до їх умов. Орендар, зі свого боку, відшкодовує балансоутримувачу його витрати за договорами на надання комунальних та інших послуг (п. 1.1 Примірного договору відшкодування).

До таких послуг належать, зокрема:

— постачання електроенергії;

— водопостачання і водовідведення;

— теплопостачання;

— послуги з вивезення твердих побутових відходів;

— постачання природного газу;

— послуги з розподілу природного газу;

— послуги з дератизації та дезінсекції;

— прибирання та догляд за прибудинковою територією;

— обслуговування димових, вентиляційних каналів та ліфтів.

Цей перелік є примірним і наведений у примітці до Примірного договору відшкодування.

Відповідно до п. 6.5 розд. ІІ Примірного договору № 820* протягом п’яти робочих днів із дати укладання договору про оренду балансоутримувач зобов’язаний надати орендареві для підписання два примірники договору про відшкодування витрат на утримання майна та надання комунальних послуг.

* Примірний договір оренди нерухомого або іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності, затверджений постановою КМУ від 12.08.2020 № 820.

Орендар натомість протягом десяти робочих днів із моменту отримання цих примірників повинен:

— підписати і повернути балансоутримувачу примірник договору

або

— подати балансоутримувачу обґрунтовані зауваження до сум витрат, які підлягають відшкодуванню ним за договором.

Отже, насамперед необхідно укласти з орендарем договір на відшкодування комунальних послуг.

У разі якщо в орендованому приміщенні немає лічильників, вартість комунальних послуг обчислюють розрахунково. Розрахунок залежить від наявності, кількості, потужності, часу роботи електроприладів, кількості працюючих тощо, а в неподільній частині — пропорційно розміру займаної площі.

Виходячи з п. 2.6 Примірного договору відшкодування, компенсація підлягає сплаті незалежно від результатів провадження господарської діяльності орендаря.

Втім за період, коли орендар не здійснює свою діяльність, орендодавець може переглянути суми відшкодувань комунальних послуг на час відпустки, канікул тощо, адже в цей період орендарі фактично не користуються водою, електроприладами тощо.

Таким чином, орендарю може бути переглянута сума фактично спожитих ними комунальних послуг у період канікул. Але таку можливість необхідно чітко прописати у договорі.

А для того, щоб переглянути суми відшкодувань за комунальні послуги, орендар має надати орендодавцю документи, які підтверджують, що в орендованому приміщенні господарську діяльність протягом певного періоду він не проводив.

А ось експлуатаційні витрати є постійними і нарахування їх частини орендарям не залежить від фактичного проведення орендарями своєї діяльності. З огляду на це, відшкодування експлуатаційних витрат має бути нараховано орендарям і в період літніх канікул.