Проведено реконструкцію об’єкта оренди: чи збільшувати орендну плату?

Орендна плата, встановлена за результатами аукціону та без

Державне та комунальне майно може надаватися в оренду:

— за результатами проведення аукціону;

або

— без проведення аукціону.

Причому вичерпний перелік тих, хто може отримати державне та комунальне майно в оренду без проведення аукціону, наведено у ч. 1 та 2 ст. 15 Закону № 157*.

* Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-IX.

Крім того, п. 13 Методики № 630* містить перелік орендарів, яким може бути надано майно в оренду за 1 грн на рік і теж без аукціону.

* Методика розрахунку орендної плати за державне майно, затверджена постановою КМУ від 28.04.2021 № 630.

Нагадаємо: ця Методика визначає механізм визначення розміру плати за оренду об’єктів державної власності. Тоді як органи місцевого самоврядування можуть ухвалити свої місцеві методики розрахунку орендної плати комунального майна.

Якщо методика на місцевому рівні не затверджена, то у питаннях оренди комунального майна слід керуватися нормами саме Методики № 630. Це передбачено у ч. 2 ст. 17 Закону № 157.

У будь-якому разі перелік осіб, які мають право на отримання майна в оренду без аукціону, має відповідати переліку, наведеному у ч. 1 та 2 ст. 15 Закону № 157.

До речі, з правилами та нюансами оренди в умовах воєнного стану можна ознайомитися у матеріалі «Оренда в умовах воєнного стану: вивчаємо нові правила» // «Бюджетна бухгалтерія», 2022, № 22.

Отже, у разі передачі майна в оренду в результаті аукціону оренда плата встановлюється за результатами проведення аукціону відповідно до вимог Порядку № 483*.

* Порядок передачі в оренду державного та комунального майна, затверджений постановою КМУ від 03.06.2020 № 483.

Якщо ж майно передається в оренду без проведення аукціону, тоді орендна плата встановлюється відповідно до Методики № 630 або місцевих методик визначення орендної плати щодо комунального майна (п. 111 Порядку № 483).

Зміна істотних умов договору оренди

Збільшення орендної плати є нічим іншим, як зміною істотних умов договору оренди.

В описаному у запитанні випадку збільшення орендної плати можливе:

— якщо відповідна умова передбачена початково договором оренди;

— за згодою сторін.

Щодо передбачення такої умови заздалегідь у договорі оренди, то це випадок досить винятковий. Адже договори оренди переважно складаються відповідно до Примірного договору № 820*. І цей Примірний договір не містить такої вимоги.

* Примірний договір оренди нерухомого або іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності, затверджений постановою КМУ від 12.08.2020 № 820.

Але якщо раптом зміна розміру орендної плати у зв’язку із зміною вартості об’єкта оренди прямо передбачена умовами вашого договору оренди, то можете сміливо підвищувати орендну плату.

Втім, більш поширеним варіантом є досягнення згоди сторін, яка підлягає належному оформленню.

Так, згідно з п. 127 Порядку № 483 внесення змін до договору оренди в частині збільшення розміру орендної плати протягом строку його дії допускається за згодою сторін.

Також п. 12.3 Примірного договору № 820 передбачено, що зміни і доповнення до договору вносять до закінчення строку його дії за взаємною згодою сторін з урахуванням установлених ст. 16 Закону № 157 та Порядком № 483 умов та обмежень шляхом укладення договорів про внесення змін і доповнень у письмовій формі. Останні мають бути підписані сторонами та є невід’ємними частинами цього договору.