Купля-продажа недвижимости: НДФЛ и ПФ

Лилия Ушакова, экономист-аналитик ИД «Фактор»,

Виктория Петрушина, заместитель главного редактора

ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ

ГК — Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.

НКУ — Налоговый кодекс Украины от 02.12.2010 г. № 2755-VI.

ЗКУ — Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III.

Закон № 889 — Закон Украины «О налоге с доходов физических лиц» от 22.05.2003 г. № 889-IV.

Закон о пенсионном сборе — Закон Украины «О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование» от 26.06.1997 г. № 400/97-ВР.

Закон об оценке земель — Закон Украины «Об оценке земель» от 11.12.2003 г. № 1378-IV.

Постановление № 1740 — постановление КМУ «Об утверждении Порядка уплаты сбора на обязательное государственное пенсионное страхование с отдельных видов хозяйственных операций» от 03.11.1998 г. № 1740.

Методика оценки земучастков — Методика экспертной денежной оценки земельных участков, утвержденная постановлением КМУ от 11.10.2002 г. № 1531.

Порядок оценки земучастков — Порядок проведения экспертной денежной оценки земельных участков, утвержденный приказом Госкомзема от 09.01.2003 г. № 2.

 

Общие положения

Правовое регулирование операций по купле-продаже и обмену объектов недвижимого имущества осуществляется в соответствии с нормами ГК.

В соответствии со ст. 655 ГК по договору купли-продажи одна сторона (продавец) передает или обязуется передать имущество (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель принимает или обязуется принять имущество (товар) и уплатить за него определенную денежную сумму (ст. 655 ГК).

Обращаем внимание: договор купли-продажи объектов недвижимости (в том числе земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома или квартиры) заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации, кроме договоров купли-продажи имущества, находящегося в налоговом залоге (ст. 657 ГК).

Договор купли-продажи недвижимого имущества считается заключенным с момента государственной регистрации (ч. 3 ст. 640 ГК).

Теперь следует определиться, что для целей налогообложения следует понимать под недвижимым имуществом.

 

Объекты недвижимого имущества

Согласно ст. 181 ГК к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых является невозможным без их обесценивания и изменения их назначения.

В НКУ, в отличие от утратившего силу с 01.01.2011 г. Закона № 889, определено только понятие «жилая недвижимость». Так, в соответствии с п.п. 14.1.129 НКУ объекты жилой недвижимости — это здания, отнесенные в соответствии с законодательством к жилищному фонду, дачные и садовые дома. Объекты жилой недвижимости подразделяются на следующие типы:

а) жилой дом — здание капитального типа, построенное с соблюдением требований, установленных законом, другими нормативно-правовыми актами, и предназначенное для постоянного в нем проживания. Жилые дома подразделяются на жилые дома усадебного типа и жилые дома квартирного типа разной этажности;

б) жилой дом усадебного типа — жилой дом, расположенный на отдельном земельном участке, состоящий из жилых и вспомогательных (нежилых) помещений;

в) пристройка к жилому дому — часть дома, которая расположена вне контура его капитальных наружных стен и имеет с основной частью дома одну (или более) общую капитальную стену;

г) квартира — изолированное помещение в жилом доме, предназначенное и пригодное для постоянного в нем проживания;

ґ) коттедж — одно-, полутораэтажный дом небольшой жилой площади для постоянного или временного проживания с приусадебным участком;

д) комнаты в многосемейных (коммунальных) квартирах — изолированные помещения в квартире, в которых проживают двое или больше квартиросъемщиков;

е) садовый дом — дом для летнего (сезонного) использования, который в вопросах нормирования площади застройки, наружных конструкций и инженерного оборудования не соответствует нормативам, установленным для жилых домов;

є) дачный дом — жилой дом для использования в течение года с целью загородного отдыха.

 

НДФЛ при продаже недвижимости

Согласно п.п. 164.2.4 НКУ в общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход плательщика налога включается, в частности, часть доходов от операций с недвижимым имуществом, размер которой определяется согласно положениям ст. 172 НКУ, устанавливающей порядок налогообложения операций по продаже объектов недвижимости.

В соответствии с п. 172.1 НКУ не облагается НДФЛ доход, полученный плательщиком налога от продажи недвижимости при одновременном выполнении следующих трех условий:

1) объектом продажи являются: жилой дом, квартира или их части, комната, садовый (дачный) дом (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на таком земельном участке), а также земельный участок, не превышающий норму бесплатной передачи, определенную ст. 121 ЗКУ¹ в зависимости от его назначения;

2) продажа (обмен) производится не чаще одного раза в течение отчетного налогового года;

3) объект продажи (обмена) находился в собственности плательщика налога более трех лет.

¹ Пунктом 1 ст. 121 ЗКУ установлены нормы бесплатной передачи земельных участков гражданам из земель государственной или коммунальной собственности в таких размерах: для ведения личного крестьянского хозяйства — не более 2,0 га; для ведения садоводства — не более 0,12 га; для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок) в селах — не более 0,25 га, в поселках — не более 0,15 га, в городах — не более 0,10 га; для индивидуального дачного строительства — не более 0,10 га; для строительства индивидуальных гаражей — не более 0,01 га.

При этом доход от отчуждения хозяйственно-бытовых сооружений, которые расположены на одном участке с жилым или садовым (дачным) домом и продаются вместе с ним, для целей налогообложения отдельно не определяется.

Что касается количества продаж объекта недвижимого имущества в отчетном налоговом году, то оно проверяется нотариусами, удостоверяющими договор купли-продажи, по данным Государственного реестра сделок. Поиск осуществляется по регистрационному номеру учетной карточки плательщика налога (бывшему идентификационному номеру) продавца в Государственном реестре физических лиц — плательщиков налогов и других обязательных платежей, при его отсутствии — по фамилии, имени и отчеству продавца.

При невыполнении хотя бы одного из вышеперечисленных условий (например, при продаже объекта жилой недвижимости находившегося в собственности 1 год, или при продаже объектов нежилой недвижимости, объектов незавершенного строительства) доход, полученный физическим лицом — плательщиком налога от операций по продаже объектов недвижимости, включается в его налогооблагаемый доход.

Обратите внимание! Для целей обложения НДФЛ под продажей понимается любой переход права собственности на объекты недвижимости, кроме их наследования и дарения (п.п. 172.8 НКУ). Продажа резидентами и нерезидентами унаследованного (полученного в подарок) объекта недвижимости подлежит налогообложению в соответствии с указанными выше принципами.

 

База обложения НДФЛ. Сумма дохода, полученного налогоплательщиком от продажи объекта недвижимости, определяется в соответствии с п. 172.3 НКУ, а именно: исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта. Оценочная стоимость недвижимого имущества определяется бюро технической инвентаризации (БТИ) и указывается в выписках из реестра прав собственности на недвижимое имущество (справках-характеристиках), которые выдаются налогоплательщикам. Как ранее разъясняло ГНАУ в письме от 09.07.2009 № 14312/7/17-0717, БТИ в справках должно указывать не остаточную стоимость недвижимости, а приближенную к рыночной стоимость, которая сложилась на момент продажи в данном регионе. Хотя на практике БТИ ставит в своих справках инвентаризационную стоимость, совсем не приближенную к рыночной, потому что данных по рыночным ценам БТИ не собирает и не анализирует.

Денежная оценка земельного участка проводится в соответствии с законодательством центральным органом исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов (п.п. 14.1.125 НКУ). Порядок ее проведения определяется Законом об оценке земель, Методикой оценки земучастков и Порядком оценки земучастков.

 

Ставки налогообложения

Доход (его часть), полученный плательщиком НДФЛ от продажи объекта недвижимости (в том числе объектов незавершенного строительства), и подлежащий включению в базу налогообложения, облагается по ставке:

— 5 % базы налогообложения — если доход был получен физическим лицом — резидентом;

— 15 (17) % базы налогообложения — если доход получен физическим лицом — нерезидентом.

 

Налоговые агенты

Если стороной договора купли-продажи объекта недвижимого имущества является юридическое лицо или физическое лицо — предприниматель, такое лицо является налоговым агентом плательщика налога по начислению, удержанию и уплате (перечислению) в бюджет НДФЛ (п. 172.7 НКУ). Кто является налоговым агентом, если одной из сторон договора является юрлицо или предприниматель, а другой — физлицо, мы рассматривали в газете «Строительная бухгалтерия», 2011, № 8, с. 26. Наш ответ был такой. Не важно, продающей или покупающей стороной договора купли-продажи будет юрлицо (предприниматель), налоговым агентом будет именно оно.

Информация по начислению и уплате (перечислению) в бюджет НДФЛ отражается налоговыми агентами в Налоговом расчете по форме № 1ДФ с признаком дохода «104». Расчет подается в течение 40 календарных дней, следующих за последним календарным днем отчетного квартала.

При заключении договора купли-продажи между физическими лицами частично функции налогового агента выполняет нотариус, который удостоверяет такой договор при наличии оценочной стоимости такого недвижимого имущества и документа об уплате налога в бюджет стороной (сторонами) договора. В данном случае сумма НДФЛ определяется и самостоятельно уплачивается через банковские учреждения:

— лицом, продающим недвижимость, — до нотариального удостоверения договора купли-продажи;

— лицом, в собственности которого находился объект недвижимости, отчужденный по решению суда о смене собственника и переходе права собственности на такое имущество.

При этом нотариус обязан ежеквартально подавать в орган ГНС по месту расположения государственной нотариальной конторы или рабочего места частного нотариуса информацию о таких договорах, включая информацию о их стоимости и сумме уплаченного НДФЛ.

Физическое лицо, в свою очередь, обязано отразить доход, полученный от такого отчуждения, в годовой налоговой декларации. В случае если физическое лицо — сторона договора купли-продажи самостоятельно уплатило НДФЛ, но вследствие каких-либо причин такой договор не был удостоверен нотариусом, то такое физическое лицо — продавец недвижимости имеет право на возврат излишне уплаченной суммы НДФЛ. Для этого ему необходимо указать сумму излишне уплаченного НДФЛ в годовой налоговой декларации. Вместе с декларацией необходимо подать подтверждающие документы о фактической уплате налога.

 

Пенсионный сбор

Процитируем п. 9 ст. 1 Закона о пенсионном сборе:

 

---

Закон о пенсионном сборе

Плательщиками сбора на обязательное государственное пенсионное страхование (далее — пенсионный сбор. — Примеч. ред.) являются предприятия, учреждения и организации независимо от форм собственности и физические лица, приобретающие недвижимое имущество, за исключением государственных предприятий, учреждений и организаций, приобретающих недвижимое имущество за счет бюджетных средств, учреждений и организаций иностранных государств, пользующихся иммунитетами и привилегиями согласно законам и международным договорам Украины, согласие на обязательность которых дано Верховной Радой Украины, а также граждан, которые приобретают жилье и находятся в очереди на получение жилья или приобретают жилье впервые.

---

 

Итак, плательщиками пенсионного сбора являются и юрлица, и предприниматели, и граждане, которые покупают недвижимость. Исключение составляют бюджетники, определенные иностранные организации (см. цитату).

Объектом обложения пенсионным сбором является стоимость недвижимого имущества, указанная в договоре купли-продажи.

Размер пенсионного сбора составляет 1 % от объекта обложения.

Согласно п. 15³ постановления № 1740 нотариальное удостоверение или регистрация на бирже договоров купли-продажи недвижимого имущества осуществляется при наличии документального подтверждения уплаты сбора на обязательное государственное пенсионное страхование с операций купли-продажи недвижимого имущества.

Забыли уплатить сбор... А если юрлицо покупало недвижимость у физлица, и нотариус не проверил наличие платежного документа об уплате пенсионного сбора. Сбор уплачен не был. Кто может выявить факт неуплаты сбора и какие штрафные санкции за это грозят такому юрлицу?

Сразу скажем, что эта ситуация, произошедшая с нашим читателем, странная. Нотариус просто не должен был регистрировать договор купли-продажи без предоставления платежного поручения юрлица об уплате пенсионного сбора. Но! Выявить это могут работники Пенсионного фонда при проверке совершенно случайно.

Раньше (до 01.01.2011 г.) в Отчете о суммах начисленной заработной платы (денежного обеспечения, дохода) застрахованных лиц и суммах начисленных взносов на общеобязательное государственное пенсионное страхование в органы Пенсионного фонда Украины была предусмотрена строка: «Операции по дополнительным ставкам в отчетном периоде осуществлялись/ не осуществлялись», где нужно было подчеркнуть необходимое. Из этой строки и был виден факт покупки недвижимости юрлицом и, соответственно, необходимость уплаты пенсионного сбора.

Сейчас (после 01.01.2011 г.) в Отчете о суммах начисленной заработной платы (дохода, денежного обеспечения, пособия, компенсации) застрахованных лиц и суммах начисленного единого взноса на общеобязательное государственное социальное страхование в органы Пенсионного фонда Украины такая строка не предусмотрена. Поэтому факт покупки объекта недвижимости и неуплаты сбора проверяющие могут установить случайно, листая банковские выписки.

Правда, штрафы за неуплату пенсионного сбора при покупке недвижимости не предусмотрены сейчас и раньше предусмотрены не были ни одним нормативным документом. В устных консультациях работники Пенсионного фонда говорят, что если такой факт будет установлен ими при проверке, они просто обяжут уплатить предприятие этот сбор без штрафов.

Теперь все нюансы, касающиеся уплаты НДФЛ и сбора в пенсионный фонд, вам известны. А если жизнь потребует искать ответы на другие вопросы, связанные с куплей-продажей недвижимости, пишите нам, и мы поможем вам оперативно найти ответы на них.

 

---

Залоговое имущество и НДС

 

В письме от 17.03.2011 г. № 7402/7/16-1517-15 главные налоговики разъяснили, что после вступления в силу Налогового кодекса порядок обложения НДС и порядок ведения налогового учета по операциям, связанным с передачей имущества в залог и с возвратом такого имущества из залога, не изменился.

Операции по передаче имущества в залог и возврату такого имущества из залога его собственнику после окончания действия соответствующего договора по-прежнему не считаются объектом обложения НДС, не отражаются в декларации по НДС и не учитываются в общем объеме налогооблагаемых операций при распределении «входящего» НДС в случае осуществления облагаемой и необлагаемой деятельности.