Інформація по темі "" | Публікації по тегу
02.04.12
4553 0
Друкувати
Обране

Снос: новые разъяснения старых проблем

В сегодняшней статье речь пойдет о том, куда относить расходы, связанные со сносом объектов недвижимости с земельного участка, на котором вскорости будет возводиться новый объект строительства. Итак, читаем, анализируем, разбираемся...


ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ

НКУ — Налоговый кодекс Украины от 02.12.2010 г. № 2755-VI.

ДБН Д.1.1-1-2000 — Правила определения стоимости строительства (ДБН Д.1.1-1-2000), утвержденные приказом Госстроя Украины от 27.08.2000 г. № 174.

 

Интерпретации экономической сути затрат, понесенных в связи с покупкой и сносом старых сооружений на земельных участках, предназначенных для нового строительства, — это вечная тема строительного учета.

Если застройщик приобрел земельный участок со старым объектом, а затем понес расходы на снос этого объекта, то бухгалтер сталкивается с классической проблемой: включить стоимость объекта и расходов на его снос в стоимость земельного участка или в стоимость новостройки.

Если соответствующие издержки застройщика включить в стоимость земли, то амортизация соответствующих сумм не состоится. А если эти суммы увеличат стоимость нового здания, то они смогут амортизироваться после того, как новостройка станет пригодной для эксплуатации.

Поэтому решение судьбы «разрушительных» расходов может иметь принципиальное значение для застройщика.

В нынешних условиях, когда налоговый учет вплотную приблизился к учету бухгалтерскому, для решения налоговых проблем, думаем, вполне уместно использовать опыт, накопленный и в скрижалях бухгалтерской мудрости.

 

Каковы варианты решения проблемы?

В 2004 году налоговики весьма консервативно определили свою позицию в отношении стоимости старых сооружений, расположенных на участках, отведенных под застройку: в письме ГНАУ от 23.02.2004 г. № 1299/16/15-1116 ГНАУ было сказано, что балансовая стоимость старого объекта должна включаться в стоимость земли.

Эта позиция с фискальной точки зрения выглядит вполне понятной. Как, впрочем, и аналогичный подход в отношении учета затрат на снос старого объекта. Максимизация расходов, капитализируемых в стоимости земли, ведет к максимальной отсрочке уменьшения налогооблагаемой прибыли. Это как раз то, что нужно налоговикам.

И нельзя сказать, что такой подход совсем противоречит мировой практике. Во многих бухгалтерских учебниках по МСФО и по US-GAAP, скажем, расходы на снос относятся именно в стоимость земельных участков1.

1 См., например: Голов С. Ф., Костюченко В. Н. Бухгалтерский учет и финансовая отчетность по международным стандартам. — Х.: Фактор, 2007, с. 209; Принципы бухгалтерского учета / Б. Нидлз, Х. Андерсон, Д. Колдуэлл. — М.: Финансы и статистика, 1993 г., с. 199; Голов С. Ф., Костюченко В. Н. Международные стандарты финансовой отчетности: практикум. — Х: Фактор, 2010, с. 66, 288.

Но здесь нужно обратить внимание на то, что согласно международным стандартам, даже если затраты на снос будут включены в стоимость земли, они все равно могут быть подвергнуты амортизации. Вот что говорится по этому поводу в параграфе 59 МСБУ 16:

«Если себестоимость земли включает в себя затраты на демонтаж, перемещение и восстановление, то эта часть стоимости земли амортизируется в течение периода выгод, полученных в результате понесения этих издержек»2.

2 Поскольку на сайте Минфина размещен некорректный перевод этого параграфа, мы приведем цитату из первоисточника: «If the cost of land includes the costs of site dismantlement, removal and restoration, that portion of the land asset is depreciated over the period of benefits obtained by incurring those costs».

К сожалению, ни П(С)БУ 7, ни НКУ подобных оговорок не содержат. А это значит, что включение в стоимость земли расходов, связанных с приобретением и сносом старых объектов, означает в украинских реалиях их полное «замораживание» вплоть до момента списания с баланса самого земельного участка.

Но давайте зададимся вопросом: является ли капитализация таких расходов в стоимости земли универсальным рецептом для бухгалтера на все случаи жизни?

Обратим внимание на то, что в учебниках, иллюстрирующих подобный подход, как правило, не приводится условие о том, что расчищаемый участок земли предназначен для сооружения нового объекта.

А такое условие в рассматриваемой ситуации является критически важным.

Не зря аудиторы КПМГ, акцентируя внимание на намерении застройщика построить новый объект, приходят к выводу о необходимости включения затрат на снос старого объекта в стоимость нового объекта: «По нашему мнению, указанную сумму следует включить в фактическую стоимость здания, поскольку затраты на снос старого здания являются следствием решения о сооружении нового здания»3.

3 МСФО: точка зрения КПМГ. Практическое руководство по международным стандартам финансовой отчетности, подготовленное КПМГ. 2007/8: В 2-х ч. / Пер. с англ. — 4-е изд. — М.: Альпина Бизнес Букс, 2008. — Ч. 1. — С. 279 — 280.

Аудиторы Е&Y также ставят во главу угла намерения застройщика:

«В ходе реализации проекта по реконструкции объектов жилой недвижимости может потребоваться снести существующий объект, чтобы построить на его месте новый. В связи с этим возникает вопрос о порядке учета стоимости здания, подлежащего сносу. Должна ли она быть капитализирована как часть стоимости строительства нового здания на том же участке земли, или же стоимость здания, подлежащего сносу, должна быть списана с баланса и отражена в отчете о прибылях и убытках4?

Во всех подобных случаях решение должно приниматься в зависимости от конкретных обстоятельств. Если стратегия застройщика предусматривает продажу недвижимости после завершения строительства, стоимость старого здания, а также затраты на его снос и возведение нового здания будут рассматриваться как запасы...»5.

4 Отметим, что аудиторы E&Y здесь даже не рассматривают возможность включения таких затрат в стоимость земли.

5 Применение МСФО: В 3-х ч. Ч. 2. — М.: Альпина Бизнес Букс, 2008. — С. 1677.

Обратим внимание на то, что аудиторы Е&Y прочно увязывают бухгалтерские судьбы затрат на покупку и снос старого здания и затрат на строительство нового здания. Другими словами, стоимость старого объекта и стоимость его сноса включаются в стоимость нового объекта.

В этом контексте представляет интерес письмо Госстроя от 26.02.2004 г. № 7/2-216, где подчеркивалось, что стоимость зданий, подлежащих сносу, отражается в главе 1 Сводного сметного расчета.

Это утверждение полностью соответствует положениям ДБН Д.1.1-1-1-2000.

Для налоговиков положения ДБН обычно представляются авторитетным источником информации. И именно благодаря этому, налогоплательщики с недавних пор могут опираться на довольно либеральное разъяснение, размещенное в Единой базе налоговых знаний (ЕБНЗ):

 


ЕБНЗ

Вопрос «2755. Как в налоговом учете учитываются расходы плательщика налога на освобождение территории строительства от имеющихся на ней строений при строительстве на такой территории нового объекта недвижимости?

Краткий ответ: Расходы плательщика налога, связанные со строительством объектов недвижимости, в частности, расходы на освобождение территории строительства от имеющихся на ней строений, включаются в стоимость объекта основных средств группы 3.

Полный ответ: В соответствии с п.п. 139.1.5 п. 139.1 ст. 139 Налогового кодекса Украины от 2 декабря 2010 года № 2755-VI, с изменениями и дополнениями (далее — НКУ), не включаются в состав расходов затраты на приобретение, изготовление, строительство, реконструкцию, модернизацию и иное улучшение основных средств и расходы, связанные с добычей полезных ископаемых, а также с приобретением (изготовлением) нематериальных активов, подлежащих амортизации согласно статьям 144 — 148 данного Кодекса, с учетом пп. 146.11 и 146.12 ст. 146 и п. 148.5 ст. 148 этого Кодекса. Согласно п. 145.1 ст. 145 НКУ здания, сооружения в налоговом учете относятся к группе 3 основных средств. Самостоятельно изготовленные основные средства зачисляются на баланс плательщика налога по первоначальной стоимости (п. 146.4 ст. 146 НКУ). В случае осуществления расходов на самостоятельное изготовление основных средств плательщиком налога для собственных производственных нужд амортизируемая стоимость объекта основных средств увеличивается на сумму всех осуществленных плательщиком налога производственных расходов, связанных с их изготовлением и вводом в эксплуатацию, а также расходов на изготовление таких основных средств, без учета уплаченного налога на добавленную стоимость, если плательщик налога зарегистрирован плательщиком налога на добавленную стоимость, независимо от источников финансирования (п. 146.6 ст. 146 НКУ). В соответствии с пп. 2.8.4, 2.8.7.3 п. 2.8.7 Правил определения стоимости строительства (ДБН Д.1.1-1-2000), утвержденных приказом Госстроя Украины от 27.08.2000 г. № 174 (в редакции приказа Госстроя Украины от 17.06.2003 г. № 85), расходы по подготовке территории строительства являются составляющей стоимости объекта строительства и в них, в частности, включаются средства на работы и расходы, связанные с отведением и освоением застраиваемой территории. К этим работам и расходам относится освобождение территории строительства от имеющихся на ней строений. С учетом изложенного, расходы плательщика налога, связанные со строительством объектов недвижимости, в частности, расходы на освобождение территории строительства от имеющихся на ней строений, включаются в стоимость объекта основных средств группы 3».


 

Очевидно, отвечая на вопрос, налоговики исходили из предположения, что новый объект недвижимости будет использоваться в качестве основного средства. Поэтому в ответе речь идет о третьей группе основных средств.

Если следовать этой логике, то в случае намерения продать новый объект расходы на снос будут включены в себестоимость соответствующей единицы запасов (сначала в незавершенное производство, и затем — в стоимость готовой продукции или товаров).

Важно отметить, что тот же ДБН, на который ссылаются консультанты ЕБНЗ, гласит, что в стоимость подготовки территории строительства включается и компенсация стоимости сносимых строений и насаждений. И если быть последовательным, то подход, продемонстрированный в ЕБНЗ, следует распространить и на стоимость самого сносимого объекта. Это значит, что затраты на приобретение старого здания, подлежащего сносу ради возведения нового здания, должны включаться не в стоимость земли, а в себестоимость нового здания.

env_icon Отримуйте новини поштою!

Ми будемо надсилати вам найсвіжіші матеріали кожного тижня

Для цього вкажіть своє ім'я та електронну скриньку

Помітили помилку? Виділіть її та натисніть Ctrl+Enter, щоб повідомити нас про це



коментарі
(0)
Яка вдача - ви можете стати першим, хто прокоментує цей матеріал.
Залишити коментар:
pw-image
Читайте сайт за ціною чашки кави
Платне користування buhgalter.com.ua передбачає:
  • доступ до новин, статей, довідників
  • безлімітні завантаження бланків
  • відсутність реклами.
Передплатники «Бюджетної бухгалтерії», «Оплата праці» та користувачі «FIT-Бюджет» отримують безкоштовний доступ до порталу бонусом до передплати.
Передплата подовжується автоматично щомісяця, але відмовитися можна у будь-який момент. Я погоджуюсь з користувацькими умовами
30
грн/
місяць
Вже передплатили? Увійти
Передплата подовжується автоматично щомісяця, але відмовитися можна у будь-який момент. Я погоджуюсь з користувацькими умовами
ic-acc-pay
×

 

Договір публічної оферти

Угода

про умови використання інформаційних ресурсів сайту

Ця Угода укладена між ТОВ «НВП «ФАКТОР» (далі - Компанія) і будь-яким Користувачем (далі загально названі - Сторони) веб-сайту (-ів) buhgalter.com.ua і / або budget.factor.ua, далі іменуються - Сайт.

Загальні положення

Наведені нижче умови є електронною формою документа, що визначає порядок використання, а саме, надання Користувачеві доступу до інформаційних ресурсів через Сайт.

Ця угода (Договір) носить характер публічної оферти, тобто є еквівалентом "усної угоди" і відповідно до чинного законодавства України має належну юридичну силу.

Сайт є об'єктом авторського права і як складного твору, а також "компіляції даних" ("бази даних") охороняється на території України, відповідно до Закону України "Про авторське право і суміжні права".

Всі авторські майнові права на Сайт належать Компанії. Позначення «buhgalter», «Factor» є знаком для товарів і послуг (торговою маркою) і не може використовуватися Користувачем без отримання відповідної ліцензії.

Компанія докладає всіх зусиль щодо забезпечення достовірності і актуальності інформації, представленої на Сайті. Однак Компанія не бере на себе фінансової та іншої відповідальності за результати застосування цієї інформації.

Підписка - повний доступ до всіх матеріалів, розміщених на Сайті. Підписка надається за певну плату на певний строк відповідно до умов відповідного тарифу Підписки.

Автоподовження підписки - сервіс автоматичного продовження підписки.

 

 

1. Прийняття Угоди

 

1.1. Для того, щоб отримати право доступу до інформаційних ресурсів Сайту, Користувачеві необхідно спочатку висловити свою згоду з цією угодою. Користувач не має санкціонованого доступу до інформаційних ресурсів Сайту, якщо він не прийняв або не згоден з умовами цієї угоди.

1.2 Згідно з умовами Договору Компанія надає Користувачам Передплату на платній основі з метою перегляду користувачами окремих матеріалів, розміщених на Сайті. Категорії платної інформації визначаються Товариством самостійно.

1.3. За згодою Користувача з умовами цієї угоди, Користувачеві надається доступ до інформаційних ресурсів Сайту. Інформаційні ресурси надаються «як є» і не припускають наступних доопрацювань.

1.4. Користувач має право припинити користуватися Сайтом в будь-який момент, без спеціального повідомлення Компанії про припинення користування Сайтом.

1.5. Для отримання доступу до ресурсів від Користувача може знадобитися надання інформації про себе (наприклад, відомості про особу, відомості про юридичну особу та інші контактні дані) з метою продовження користування Користувачем послугами Компанії.

1.6. Беручи до уваги безперервне впровадження нових розробок, Користувач визнає і погоджується з тим, що Компанія має право на власний розсуд припинити (тимчасово або остаточно) надання доступу до ресурсів Сайту (або будь-яких окремих функцій Сайту) всім користувачам взагалі або Користувачеві зокрема, без попереднього повідомлення.

1.7. Компанія на постійній основі впроваджує нові розробки для того, щоб надавати найкращі можливі послуги своїм користувачам. Користувач визнає і погоджується з тим, що форма і характер послуг (дизайн сайту, обсяг наданої інформації, тематика і ін.) можуть час від часу змінюватися без попереднього повідомлення Користувача.

 

 

2. Відповідальність сторін

 

2.1. Матеріали Сайту видаються без будь-яких гарантій, неявних або інших. Компанія не несе відповідальність за повноту і точність інформації, що міститься в матеріалах сайту, відповідність її вимогам Користувача.

2.2. Всі ризики, що виникають при використанні матеріалів (ресурсів) Сайту, несе Користувач. Компанія ні за яких умов не несе відповідальності за будь-які понесені Користувачем збитки, у чому б вони не виражалися, в тому числі, в разі якщо компанія була повідомлена про можливість заподіяння збитків.

2.3. Ризик настання негативних наслідків в результаті використання рекомендацій, думок і тверджень, що містяться на Сайті, в повному обсязі несе Користувач. Компанія не гарантує і не підтверджує точність і достовірність, рекомендацій, думок і тверджень, що містяться на Сайті.

2.4. Компанія не несе ніякої відповідальності за будь-які помилки, неточності, втрати часу, порушення в роботі обладнання і ліній комунікацій, проникнення комп'ютерних вірусів, втрати і зміни даних, виникнення дефектів в роботі програм. які виникли, незалежно від причин, в результаті використання Сайту.

2.5. У разі здійснення Користувачем дій, передбачених ст. 50 Закону України «Про авторське право і суміжні права» (порушення авторського права і суміжних прав), Компанія залишає за собою право, без попереднього повідомлення Користувача, за своїм вибором здійснювати дії щодо захисту немайнових і майнових авторських прав та суміжних прав в порядку, встановленому адміністративним, цивільним і кримінальним законодавством.

 

3. Порядок і умови оформлення Передплати

 

3.1 Для оформлення Передплати Користувачеві необхідно:

3.1.1 Авторизуватись або зареєструватися на сайті buhgalter.com.ua шляхом заповнення всіх необхідних полів реєстраційної форми

3.1.2 Уважно ознайомитися з умовами договору і прийняти його,

3.1.3 Ввести необхідні для оплати дані, якщо того вимагає Платіжна система; підтвердити оплату і оплатити.

3.2 Оплата доступу до сайту buhgalter.com.ua проводиться Користувачем на умовах 100% передплати.

3.3 Компанія попереджає користувачів, а Користувачі розуміють і погоджуються з тим, що Платіжна система може стягувати понад вартості послуг будь-якого роду комісії та збори, включаючи комісії мобільних операторів (за їх наявності), надаючи свої послуги тільки в разі, якщо такі комісії і збори будуть оплачені користувачем. Інформацію про такі комісії і збори (за їх наявності) Користувач самостійно може дізнатися в Платіжній системі. Комісії та збори не повертаються і не відшкодовуються Компанією. Користувач, який скористався послугами платіжної системи, вважається попередженим і згодним з їх умовами.

3.4 Компанія має право в односторонньому порядку і без попереднього повідомлення Користувача змінювати умови цього договору, наповнення пакетів Підписка, розміри тарифів і т.п. шляхом розміщення відповідного документа в новій редакції на сайті.

3.5 Зміни умов цього Договору набирають чинності з моменту опублікування на сайті buhgalter.com.ua

3.6 Зміни, що стосуються наповнення пакетів Підписка, розмірів тарифів застосовуються тільки для підписок, придбаних після такої зміни.

3.7 Відмова від послуг після оплати неможлива.

3.8 Користувач не має права:

3.8.1 реєструватися як інша особа; вводити в оману інших користувачів щодо своєї особи, використовуючи реєстраційні дані іншої людини; навмисне спотворювати уявлення про самого себе, свій вік або свої відносини з іншими особами або іншими організаціями; передавати реєстраційні дані, логін і пароль для доступу до системи іншим особам;

 

4. Автоподовження підписки

 

4.1 Учасники оплачують доступ до сайту buhgalter.com.ua щомісяця, надають згоду на послуги автоматичного регулярного продовження Підписки на новий термін (автоподовження Підписки). Після активації даної послуги оплата нового терміну Підписки здійснюється шляхом автоматичного безакцептного списання коштів з рахунку користувача. Послуга автоподовження Підписки надається до тих пір, поки Користувач не повідомить про її скасування в особистому кабінеті користувача, заповнивши необхідну форму.

4.2 Послуга вважається скасованою з наступного оплатного періоду.

4.3 Послуга активується при здійсненні першої або чергової оплати Підписки, що означає згоду користувача з тим, що після закінчення оплаченого строку дії Передплати Договір автоматично пролонгується на тих же умовах на той же термін з автоматичним списанням вартості Передплати з рахунку Користувача

4.4 У разі недостатності коштів на рахунку користувача або неможливості проведення платежу Підписка на новий термін не надається, а послуга «автоподовження Підписки» відключається, до моменту появи коштів на рахунку користувача або заміни користувачем рахунку в особистому кабінеті).

4.5 При зміні Товариством тарифів на підписку автоподовження Підписка на черговий новий термін, наступний за періодом, протягом якого відбулася така зміна буде здійснено за новим тарифом.

 

5. Припинення відносин з Компанією. зміна угоди

 

5.1. Компанія і Користувач домовилися, що компанія має право припинити підтримувати Сайт (надавати доступ / надавати послуги) в будь-який час на власний розсуд.

5.2. Компанія залишає за собою право припинити доступ до Сайту, якщо: доступ до Сайту втрачений через відсутність зв'язку на маршруті від Користувача до Сайту; Користувачеві відмовлено в доступі до Сайту внаслідок порушення ним «Інтрукціі користування сайтом» (http://budget.factor.ua/faq.php) або перевищення обсягу прав на використання Сайту.

5.3. Компанія залишає за собою право за своїм вибором без попереднього повідомлення та / або роз'яснення причин: змінювати, виправляти, обмежувати, припиняти чи зупиняти дію Сайту і будь-яких його розділів (матеріалів, ресурсів, сервісів); відмовляти Користувачеві в доступі до користування Сайтом і / або будь-якого його розділу. Задоволення / розгляд потреб Користувача при використанні Сайту не є обов'язком Компанії.

 

6. Заключні положення

 

6.1. Сайт може містити посилання на інші Інтернет - сайти. Дані сайти не перебувають під контролем Компанії і Компанія не несе відповідальності за зміст даних сайтів та / або зміст сайтів, посилання на які знаходяться на даних сайтах. Посилання на інші сайти включені в Сайт тільки для зручності користувачів і не означають згоду Компанії та його посадових осіб з вмістом даних сайтів. Інші Інтернет - сайти можуть містити посилання на Сайт без спеціального дозволу Компанії.

6.2. У разі незгоди Користувача з будь-яким з умов цієї угоди він зобов'язаний негайно припинити використання Сайту і / або будь-якого з його розділів.

6.3. У разі якщо компетентними органами / особами частина цієї угоди буде визнана недійсною, такою, що суперечить законодавству і не підлягає застосуванню, це не тягне неможливість застосування інших положень цієї угоди. Ця угода діє повною мірою в рамках, встановлених чинним законодавством.

6.4. До відносин в рамках цієї Угоди застосовується право України. Користувач і Компанія домовилися підкорятися при виникненні будь-яких спорів, що виникають у зв'язку зі справжньою угодою (використанням Сайту), виключно юрисдикції судів України.

Для того, чтоб распечатать текст необходимо авторизоваться или зарегистрироваться
Закрити
icon-block
Заважає реклама?
Ви маєте можливість її відключити всього за 30 грн