Інформація по темі "" | Публікації по тегу
22.11.12
2874 0
Друкувати
Обране

«Жилой» НДС: хождение по мукам (о первой поставке жилья)

Отдадим должное профессиональному мужеству налоговиков, которые попробовали разъяснить наиболее болезненные вопросы налогообложения некоторых распространенных схем жилищного строительства. Вместе с тем нельзя не признать, что это разъяснение порой содержит в себе более чем дискуссионные положения. Попробуем непредвзято проанализировать письмо ГНС от 03.07.2012 г. № 18073/7/15-3417-13.



 

ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ

Налоговый кодекс, НКУ — Налоговый кодекс Украины от 02.12.2012 г. № 2755-VI.

Закон № 978 — Закон Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» от 19.08.2003 г. № 978-IV.

Закон об НДС — Закон Украины «О налоге на добавленную стоимость» от 03.04.97 г. № 168/97-ВР.

Письмо № 18073/7/15-3417-13 письмо Государственной налоговой службы Украины «О налогообложении первой поставки жилья» от 03.07.2012 г. № 18073/7/15-3417-13 (текст приведен на с. 5).

 

На тему применения НДС-льготы в строительстве мы уже неоднократно писали: «Поставки: после первой снова первая (комментарий к письму Государственной налоговой службы Украины от 04.11.2011 г. № 5243/7/15-3477-26)» // «СБ», 2012, № 1, с. 6 — 7; «Доступ к недоступной льготе по доступному жилью»// «СБ», 2012, № 4, с. 8 — 10; «Доступное жилье: ГНС отступает» // «СБ», 2012, № 11, с. 22 — 24.

В письме № 18073/7/15-3417-13 налоговики предприняли очередную попытку разъяснить содержание многострадального п.п. 197.1.14 НКУ, в котором описана НДС-льгота для поставки жилья, в бухгалтерском просторечье именуемая нормой о «первой поставке».

Эта норма претерпела множество толкований еще со времен, когда она находилась в п. 5.1.20 Закона об НДС. Налоговики по-разному трактовали смысл данной льготы. Единого мнения, судя по всему, у них так и не сложилось. Что, впрочем, не мудрено. Ведь в бизнес-практике строительства жилья применяются разнообразные схемы. И поэтому создать единый универсальный механизм НДС-обложения в этом секторе практически невозможно.

 


1. Общее понимание «первой поставки»

Итак, в начале письма налоговики, видимо, стремясь соблюсти последовательность, повторили трактовку «первой поставки», определенную в своих прежних письмах (например, от 04.11.2011 № 5243/7/15-3477-26, от 24.02.2012 № 2504/5/15-3416). Эта трактовка базируется на изобретенной самими же налоговиками довольно сомнительной формуле «операция по передаче права собственности (оформлению правоустанавливающих документов)». Отметим главное: в Налоговом кодексе такой оборот отсутствует. Поэтому с появлением названной формулы налоговики были подвергнуты испепеляющей критике за то, что они фактически отождествили операцию передачи права собственности и факт оформления правоустанавливающих документов. Дело в том, что когда речь идет о вновь созданном объекте недвижимости, оформление правоустанавливающих документов не сопровождает передачу прав собственности. Собственность возникает (а не передается) из самого факта госрегистрации нового объекта. Поэтому говорить о собственно поставке с правовой точки зрения здесь вовсе не приходится.

В то же время в некоторых обстоятельствах налоговиков можно понять. Если застройщик регистрирует новопостроенные квартиры сразу на инвесторов (т. е. они становятся первыми собственниками жилья), то, формально говоря, передача прав собственности на эту недвижимость от застройщика к инвестору не происходит. Видимо, чтобы не оставить эту операцию вне сферы действия НДС, налоговики и придумали оборот, в котором факт оформления правоустанавливающих документов был де-факто приравнен к поставке.

Разумеется, в другой схеме, когда застройщик сначала регистрирует права собственности на построенные им квартиры сначала на себя, а затем передает квартиры инвестору, такой подход становится абсолютно бессмысленным. Ведь поставка в таких обстоятельствах проявляется традиционным образом: как обычная передача недвижимости от первого собственника (застройщика) ко второму собственнику (инвестору).

Поэтому те застройщики, которые использовали такую схему оформления жилья, негодовали по поводу формулы дикого приравнивания к поставке процедуры первичного оформления прав собственности на квартиры, которое вытекало из формулы «операция по передаче права собственности (оформлению правоустанавливающих документов.

Письмо № 18073/7/15-3417-13 лишь усугубило ситуацию, фактически подтвердив подход, который уже был совершенно справедливо раскритикован многими независимыми специалистами. Обратим внимание на то, что говорится во втором пункте письма:

«В случае если после завершения строительства правоустанавливающие документы на новые квартиры оформляются на предприятие-заказчика, а позднее по договорам купли-продажи квартир с физическими лицами переоформляются на таких физических лиц, операции по первой поставке жилья будут считаться операциями оформления правоустанавливающих документов на заказчика».

С сожалением нужно признать, что такая позиция не имеет под собой сколь-нибудь серьезной правовой базы. Ведь сам факт первичного оформления прав собственности на застройщика (заказчика) отнюдь не означает, что права собственности на недвижимость он кому-то передал. Здесь нет и не может быть поставки ни в общем понимании п. 14.1.191 НКУ, ни в специальном понимании п. 197.1.14 НКУ.

Поставка явно появится тогда, когда застройщик передаст права собственности на свое жилье инвестору (покупателю). Но как раз здесь работники ГНС первую поставку и не усматривают:

«Дальнейшее переоформление права собственности на физических лиц, в понимании норм Кодекса, не будет считаться операцией по первой поставке жилья, а потому данная операция будет освобождаться от обложения налогом на добавленную стоимость в соответствии с подпунктом 197.1.14 пункта 197.1 статьи 197 Кодекса».

Застройщики, работающие по таким схемам, оказались в интересной ситуации: с одной стороны, они не должны начислять НДС по факту первичной регистрации прав на жилье (ибо это противоречит НКУ), с другой стороны, они не должны начислять НДС с операции передачи прав собственности инвесторам (ибо это прямо предусмотрено в письме ГНС). Боимся, что при таких раскладах, налоговики рискуют вовсе остаться без значительной части НДС-поступлений с рынка жилищного строительства.

 


2. Предварительные договоры

В письме № 18073/7/15-3417-13 налоговики изложили и свое понимание схемы НДС-обложения финансирования строительства по предварительным договорам. Эта схема жилищного строительства сколь распространенная, столь и дискуссионная. Однако сейчас мы не станем анализировать адекватность этого механизма финансирования, а остановимся лишь на анализе предложенного налоговиками механизма НДС-исчисления.

Напомним, что в упомянутых схемах застройщики на протяжении строительства получают от инвесторов (будущих покупателей квартир) платежи в обеспечение их обязательств по заключению в будущем договора купли-продажи квартир. Эти платежи налоговики в п. 1 письма называют «обеспечительными».

Вывод налоговиков прост: «операции по перечислению таких платежей физическими лицами на счет заказчика не меняют базу у заказчика». Таким образом, начислять налоговые обязательства застройщику в момент получения обеспечительных платежей не следует. Налоговики не рассматривают этот момент как «первое событие», и позволяют перенести налоговую нагрузку на самый последний момент — на момент передачи права собственности (оформлению правоустанавливающих документов) на готовые новые квартиры физическому лицу (первому1 владельцу нового жилья).

1 Обратим внимание на то, что налоговики называют покупателей именно первыми владельцами жилья. Поэтому проблемы с применением данного письма могут возникнуть у тех застройщиков, которые, работая по «предварительным» схемам, сначала оформляют жилье на себя, а затем переоформляют его на покупателей.

Такой подход согласуется с правовыми трактовками сути предварительных договоров и обеспечений обязательств по таким договорам. Ведь, по сути, право собственности на ресурсы, переданные инвесторами в обеспечение своих обязательств по предварительным договорам, застройщику не переходит.

Другое дело, что в данном случае в учете застройщика может возникнуть разнобой с учетом по налогу на прибыль. Дело в том, что в отношении платежей, поступающих в обеспечение обязательств, у налоговиков, ведающих налогом на прибыль, давно сложился совсем иной подход. В отношении разного рода задатков, гарантийных взносов и залогов (которые также являются разновидностью обеспечений) налоговики в пору действия правила «первого события» для целей налогообложения прибыли, как правило, настаивали на включении таких поступлений в доход. Мотивировка была проста: если такие платежи в будущем зачисляются в оплату товара, то доход возникает уже в момент получения денег. Этот метод до сих пор применяют многие застройщики.

Поскольку нынешняя система обложения прибыли к «первому событию» не привязана, а базируется на передаче права собственности, то грех застройщику не использовать либеральный подход к НДС-обложению, предложенный в письме ГНС № 18073/7/15-3417-13, и для целей обложения налогом на прибыль. В таком случае доход у него возникнет также в момент передачи права собственности на квартиры.

 


3. ФФС-схема

Схема привлечения ресурсов через фонды финансирования (ФФС) строительства давно известна сложностью адаптации к законодательству, регулирующему НДС-обложение. И в бытность Закона об НДС в практике возникало масса сложностей, связанных с прохождением НДС в цепочке доверитель-управляющий ФФС-застройщик. Довольно необычные законодательные основы, оговоренные в Законе № 978, умноженные на НДС-льготы управляющих ФФС, часто ставили в тупик практиков, пытающихся сформировать адекватную схему начисления НДС. Налоговики подливали масла в огонь, давая разъяснения, которые нередко прямо противоречили Закону.

В письме ГНС № 18073/7/15-3417-13 мы фактически видим новый подход к НДС-обложению операций застройщика, работающего с ФФС.

Прежде всего, отметим, что этот новый подход так же, как и прежние подходы налоговиков, мягко говоря, не совсем соответствует НКУ. Чтобы в этом убедиться, достаточно отметить, что, разъясняя премудрости НДС-обложения операций движения жилья в схеме ФФС-финансирования, налоговики вообще не упоминают специальный п. 189.4 НКУ, где прямо названы договоры доверительного управления. Таким образом, управляющие ФФС как-бы выводятся за скобки разъяснения, и застройщик остается наедине со своим НДС.

Как бы там ни было, но из письма № 18073/7/15-3417-13 застройщик может сделать такие выводы:

— получая деньги от управляющего ФФС, НДС начислять не нужно (хотя ранее налоговики настаивали на том, что это и есть «первое событие» по первой поставке застройщика);

— при оформлении права собственности на жилье на доверителей2 у застройщика возникает поставка (несмотря на то, что у застройщика нет прямых договорных отношений с доверителем), и как следствие, должен быть начислен НДС3.

2 Застройщик оформляет эти права, выполнения прямое требование статьи 19 Закона № 978-IV.

3 Требуя начислить в этой операции НДС, налоговики тем самым характеризуют эту поставку как первую.

Одно остается непонятным: в п. 3 письма № 18073/7/15-3417-13 говорится о том, что застройщик еще должен начислить НДС «по операциям по поставке услуг по сооружению жилья».

О каких услугах здесь идет речь?

Надеемся, не о тех, которые застройщик выполняет в рамках договора с управляющим ФФС, заключенного согласно ст. 9 Закона № 978. Ведь в таком случае застройщик должен был бы облагать НДС платежи, полученные от управляющего ФФС. И тогда бы вышло, что застройщик попадет под НДС дважды: первый раз по услугам в пользу управляющего ФФС по строительству жилья, а второй раз при оформлении квартир на доверителей.

В общем, вопросы в части НДС трактовок в ФФС-схеме остались. И эти вопросы продолжают отравлять жизнь главбухам застройщиков.

env_icon Отримуйте новини поштою!

Ми будемо надсилати вам найсвіжіші матеріали кожного тижня

Для цього вкажіть своє ім'я та електронну скриньку

Помітили помилку? Виділіть її та натисніть Ctrl+Enter, щоб повідомити нас про це



коментарі
(0)
Яка вдача - ви можете стати першим, хто прокоментує цей матеріал.
Залишити коментар:
pw-image
Читайте сайт за ціною чашки кави
Платне користування buhgalter.com.ua передбачає:
  • доступ до новин, статей, довідників
  • безлімітні завантаження бланків
  • відсутність реклами.
Передплатники «Бюджетної бухгалтерії», «Оплата праці» та користувачі «FIT-Бюджет» отримують безкоштовний доступ до порталу бонусом до передплати.
Передплата подовжується автоматично щомісяця, але відмовитися можна у будь-який момент. Я погоджуюсь з користувацькими умовами
30
грн/
місяць
Вже передплатили? Увійти
Передплата подовжується автоматично щомісяця, але відмовитися можна у будь-який момент. Я погоджуюсь з користувацькими умовами
ic-acc-pay
×

 

Договір публічної оферти

Угода

про умови використання інформаційних ресурсів сайту

Ця Угода укладена між ТОВ «НВП «ФАКТОР» (далі - Компанія) і будь-яким Користувачем (далі загально названі - Сторони) веб-сайту (-ів) buhgalter.com.ua і / або budget.factor.ua, далі іменуються - Сайт.

Загальні положення

Наведені нижче умови є електронною формою документа, що визначає порядок використання, а саме, надання Користувачеві доступу до інформаційних ресурсів через Сайт.

Ця угода (Договір) носить характер публічної оферти, тобто є еквівалентом "усної угоди" і відповідно до чинного законодавства України має належну юридичну силу.

Сайт є об'єктом авторського права і як складного твору, а також "компіляції даних" ("бази даних") охороняється на території України, відповідно до Закону України "Про авторське право і суміжні права".

Всі авторські майнові права на Сайт належать Компанії. Позначення «buhgalter», «Factor» є знаком для товарів і послуг (торговою маркою) і не може використовуватися Користувачем без отримання відповідної ліцензії.

Компанія докладає всіх зусиль щодо забезпечення достовірності і актуальності інформації, представленої на Сайті. Однак Компанія не бере на себе фінансової та іншої відповідальності за результати застосування цієї інформації.

Підписка - повний доступ до всіх матеріалів, розміщених на Сайті. Підписка надається за певну плату на певний строк відповідно до умов відповідного тарифу Підписки.

Автоподовження підписки - сервіс автоматичного продовження підписки.

 

 

1. Прийняття Угоди

 

1.1. Для того, щоб отримати право доступу до інформаційних ресурсів Сайту, Користувачеві необхідно спочатку висловити свою згоду з цією угодою. Користувач не має санкціонованого доступу до інформаційних ресурсів Сайту, якщо він не прийняв або не згоден з умовами цієї угоди.

1.2 Згідно з умовами Договору Компанія надає Користувачам Передплату на платній основі з метою перегляду користувачами окремих матеріалів, розміщених на Сайті. Категорії платної інформації визначаються Товариством самостійно.

1.3. За згодою Користувача з умовами цієї угоди, Користувачеві надається доступ до інформаційних ресурсів Сайту. Інформаційні ресурси надаються «як є» і не припускають наступних доопрацювань.

1.4. Користувач має право припинити користуватися Сайтом в будь-який момент, без спеціального повідомлення Компанії про припинення користування Сайтом.

1.5. Для отримання доступу до ресурсів від Користувача може знадобитися надання інформації про себе (наприклад, відомості про особу, відомості про юридичну особу та інші контактні дані) з метою продовження користування Користувачем послугами Компанії.

1.6. Беручи до уваги безперервне впровадження нових розробок, Користувач визнає і погоджується з тим, що Компанія має право на власний розсуд припинити (тимчасово або остаточно) надання доступу до ресурсів Сайту (або будь-яких окремих функцій Сайту) всім користувачам взагалі або Користувачеві зокрема, без попереднього повідомлення.

1.7. Компанія на постійній основі впроваджує нові розробки для того, щоб надавати найкращі можливі послуги своїм користувачам. Користувач визнає і погоджується з тим, що форма і характер послуг (дизайн сайту, обсяг наданої інформації, тематика і ін.) можуть час від часу змінюватися без попереднього повідомлення Користувача.

 

 

2. Відповідальність сторін

 

2.1. Матеріали Сайту видаються без будь-яких гарантій, неявних або інших. Компанія не несе відповідальність за повноту і точність інформації, що міститься в матеріалах сайту, відповідність її вимогам Користувача.

2.2. Всі ризики, що виникають при використанні матеріалів (ресурсів) Сайту, несе Користувач. Компанія ні за яких умов не несе відповідальності за будь-які понесені Користувачем збитки, у чому б вони не виражалися, в тому числі, в разі якщо компанія була повідомлена про можливість заподіяння збитків.

2.3. Ризик настання негативних наслідків в результаті використання рекомендацій, думок і тверджень, що містяться на Сайті, в повному обсязі несе Користувач. Компанія не гарантує і не підтверджує точність і достовірність, рекомендацій, думок і тверджень, що містяться на Сайті.

2.4. Компанія не несе ніякої відповідальності за будь-які помилки, неточності, втрати часу, порушення в роботі обладнання і ліній комунікацій, проникнення комп'ютерних вірусів, втрати і зміни даних, виникнення дефектів в роботі програм. які виникли, незалежно від причин, в результаті використання Сайту.

2.5. У разі здійснення Користувачем дій, передбачених ст. 50 Закону України «Про авторське право і суміжні права» (порушення авторського права і суміжних прав), Компанія залишає за собою право, без попереднього повідомлення Користувача, за своїм вибором здійснювати дії щодо захисту немайнових і майнових авторських прав та суміжних прав в порядку, встановленому адміністративним, цивільним і кримінальним законодавством.

 

3. Порядок і умови оформлення Передплати

 

3.1 Для оформлення Передплати Користувачеві необхідно:

3.1.1 Авторизуватись або зареєструватися на сайті buhgalter.com.ua шляхом заповнення всіх необхідних полів реєстраційної форми

3.1.2 Уважно ознайомитися з умовами договору і прийняти його,

3.1.3 Ввести необхідні для оплати дані, якщо того вимагає Платіжна система; підтвердити оплату і оплатити.

3.2 Оплата доступу до сайту buhgalter.com.ua проводиться Користувачем на умовах 100% передплати.

3.3 Компанія попереджає користувачів, а Користувачі розуміють і погоджуються з тим, що Платіжна система може стягувати понад вартості послуг будь-якого роду комісії та збори, включаючи комісії мобільних операторів (за їх наявності), надаючи свої послуги тільки в разі, якщо такі комісії і збори будуть оплачені користувачем. Інформацію про такі комісії і збори (за їх наявності) Користувач самостійно може дізнатися в Платіжній системі. Комісії та збори не повертаються і не відшкодовуються Компанією. Користувач, який скористався послугами платіжної системи, вважається попередженим і згодним з їх умовами.

3.4 Компанія має право в односторонньому порядку і без попереднього повідомлення Користувача змінювати умови цього договору, наповнення пакетів Підписка, розміри тарифів і т.п. шляхом розміщення відповідного документа в новій редакції на сайті.

3.5 Зміни умов цього Договору набирають чинності з моменту опублікування на сайті buhgalter.com.ua

3.6 Зміни, що стосуються наповнення пакетів Підписка, розмірів тарифів застосовуються тільки для підписок, придбаних після такої зміни.

3.7 Відмова від послуг після оплати неможлива.

3.8 Користувач не має права:

3.8.1 реєструватися як інша особа; вводити в оману інших користувачів щодо своєї особи, використовуючи реєстраційні дані іншої людини; навмисне спотворювати уявлення про самого себе, свій вік або свої відносини з іншими особами або іншими організаціями; передавати реєстраційні дані, логін і пароль для доступу до системи іншим особам;

 

4. Автоподовження підписки

 

4.1 Учасники оплачують доступ до сайту buhgalter.com.ua щомісяця, надають згоду на послуги автоматичного регулярного продовження Підписки на новий термін (автоподовження Підписки). Після активації даної послуги оплата нового терміну Підписки здійснюється шляхом автоматичного безакцептного списання коштів з рахунку користувача. Послуга автоподовження Підписки надається до тих пір, поки Користувач не повідомить про її скасування в особистому кабінеті користувача, заповнивши необхідну форму.

4.2 Послуга вважається скасованою з наступного оплатного періоду.

4.3 Послуга активується при здійсненні першої або чергової оплати Підписки, що означає згоду користувача з тим, що після закінчення оплаченого строку дії Передплати Договір автоматично пролонгується на тих же умовах на той же термін з автоматичним списанням вартості Передплати з рахунку Користувача

4.4 У разі недостатності коштів на рахунку користувача або неможливості проведення платежу Підписка на новий термін не надається, а послуга «автоподовження Підписки» відключається, до моменту появи коштів на рахунку користувача або заміни користувачем рахунку в особистому кабінеті).

4.5 При зміні Товариством тарифів на підписку автоподовження Підписка на черговий новий термін, наступний за періодом, протягом якого відбулася така зміна буде здійснено за новим тарифом.

 

5. Припинення відносин з Компанією. зміна угоди

 

5.1. Компанія і Користувач домовилися, що компанія має право припинити підтримувати Сайт (надавати доступ / надавати послуги) в будь-який час на власний розсуд.

5.2. Компанія залишає за собою право припинити доступ до Сайту, якщо: доступ до Сайту втрачений через відсутність зв'язку на маршруті від Користувача до Сайту; Користувачеві відмовлено в доступі до Сайту внаслідок порушення ним «Інтрукціі користування сайтом» (http://budget.factor.ua/faq.php) або перевищення обсягу прав на використання Сайту.

5.3. Компанія залишає за собою право за своїм вибором без попереднього повідомлення та / або роз'яснення причин: змінювати, виправляти, обмежувати, припиняти чи зупиняти дію Сайту і будь-яких його розділів (матеріалів, ресурсів, сервісів); відмовляти Користувачеві в доступі до користування Сайтом і / або будь-якого його розділу. Задоволення / розгляд потреб Користувача при використанні Сайту не є обов'язком Компанії.

 

6. Заключні положення

 

6.1. Сайт може містити посилання на інші Інтернет - сайти. Дані сайти не перебувають під контролем Компанії і Компанія не несе відповідальності за зміст даних сайтів та / або зміст сайтів, посилання на які знаходяться на даних сайтах. Посилання на інші сайти включені в Сайт тільки для зручності користувачів і не означають згоду Компанії та його посадових осіб з вмістом даних сайтів. Інші Інтернет - сайти можуть містити посилання на Сайт без спеціального дозволу Компанії.

6.2. У разі незгоди Користувача з будь-яким з умов цієї угоди він зобов'язаний негайно припинити використання Сайту і / або будь-якого з його розділів.

6.3. У разі якщо компетентними органами / особами частина цієї угоди буде визнана недійсною, такою, що суперечить законодавству і не підлягає застосуванню, це не тягне неможливість застосування інших положень цієї угоди. Ця угода діє повною мірою в рамках, встановлених чинним законодавством.

6.4. До відносин в рамках цієї Угоди застосовується право України. Користувач і Компанія домовилися підкорятися при виникненні будь-яких спорів, що виникають у зв'язку зі справжньою угодою (використанням Сайту), виключно юрисдикції судів України.

Для того, чтоб распечатать текст необходимо авторизоваться или зарегистрироваться
Закрити
icon-block
Заважає реклама?
Ви маєте можливість її відключити всього за 30 грн