В Новый год с новыми правилами: о разграничении земель государственной и коммунальной собственности

Впервые принципы разграничения земель государственной и коммунальной собственности были закреплены в 2004 году в Законе № 1457. Основанием для проведения работ, связанных с разграничением земель государственной и коммунальной собственности в границах населенных пунктов, на сегодняшний день остается решение сельского, поселкового, городского совета, а за пределами населенных пунктов — решение Совета министров Автономной Республики Крым или соответствующей областной государственной администрации.

Сегодня разграничение земель государственной и коммунальной собственности должно осуществляться по проектам, которые согласно заказу соответствующих сельских, поселковых, городских советов, Совета министров Автономной Республики Крым, областных государственных администраций разрабатываются государственными и другими землеустроительными организациями. То есть до 01.01.2013 г. действует так называемый проектный принцип разграничения земель. Как показала практика, существующий проектный принцип не соответствует реалиям нашей жизни и делает невозможным его применение на практике вследствие слишком высокой стоимости изготовления проектов и чрезвычайно сложного порядка их согласования. Поэтому и возникла необходимость в изменении подходов к разграничению земель государственной и коммунальной собственности. Будем надеяться, что таким положительным изменением, которое зарекомендует себя в дальнейшем в практической жизни, и станет Закон № 5245.

С 01.01.2013 г. Закон № 5245 определяет перечень земельных участков, которые будут относиться к коммунальной собственности соответствующих территориальных громад, а также тех, которые будут находиться в государственной собственности.

Кроме того, важным моментом является то, что в основу Закона № 5245 положен отказ от разработки проектов землеустройства по разграничению земель государственной и коммунальной собственности и проведению разграничения земель государственной и коммунальной собственности по принципу «в силу закона».

Итак, Закон № 5245 обновил некоторые законы, в том числе ЗК, Закон № 858 и другие. Рассмотрим ниже наиболее значимые, по нашему мнению, изменения.

Разграничение по новым правилам...

Напомним, что сегодня ст. 6 и 7 Закона № 1457 определяют, какие именно земли при разграничении земель государственной и коммунальной собственности относятся к землям коммунальной собственности территориальных громад сел, поселков, городов, а какие — к землям государственной собственности. Также предлагаем сравнить, как изменятся составляющие этих двух перечней со вступлением в силу Закона № 5245 и какие земли «отойдут» к соответствующим территориальным громадам, а какие — к государству.

Как видите, оставлен главный принцип отнесения земельных участков к коммунальной собственности — расположение объектов недвижимого имущества в границах того или иного населенного пункта, конечно, кроме некоторых случаев.

Невооруженным глазом видно, что перечень земель, которые будут отнесены к землям государственной собственности, значительно сократился: либо за счет изъятия таких земель из перечня тех, которые могут находиться только в государственной собственности, либо за счет обобщения и упрощения некоторых позиций. Так, в пояснительной записке еще к проекту Закона № 5245 указывалось, что нецелесообразным является отнесение исключительно к государственной собственности земель под объектами природно-заповедного фонда и историко-культурными объектами, имеющими национальное и общегосударственное значение. В частности, изменение собственности на указанные земли никоим образом не влияет на режим их использования.

Следовательно, иначе говоря, новая процедура разграничения заключается в том, что в границах населенных пунктов коммунальной собственностью объявляются все земли, кроме земельных участков частной собственности и земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся в государственной собственности, а также пребывающие в постоянном пользовании органов государственной власти и государственных предприятий, учреждений и организаций. За пределами же населенных пунктов в государственной собственности остаются все земли, кроме земель частной собственности и земельных участков, которые на момент разграничения были предоставлены в пользование коммунальным предприятиям, учреждениям и организациям (кладбища, общественные пастбища, мусорные свалки и другие объекты коммунального хозяйства).

Предложенный механизм разграничения земель государственной и коммунальной собственности дает возможность кардинально упростить процесс разграничения и осуществить его без затрат как из местных бюджетов, так и из госбюджета.

Обращаем внимание, что со вступлением в силу Закона № 5245 государственная регистрация права государства или территориальной громады на земельные участки, указанные выше в пп. 3 и 4 раздела II Закона № 5245, будет осуществляться на основании заявления органов, передающих согласно ст. 122 ЗК земельные участки в собственность или в пользование, к которому прилагается извлечение из Государственного земельного кадастра о соответствующем земельном участке.

При этом следует отметить, что ст. 122 ЗК с 01.01.2013 г. приобретет новое содержание, что является логическим продолжением изменений в процессе разграничения земель государственной и коммунальной собственности.

Так, в частности, передача земель в собственность или пользование согласно обновленной ст. 122 ЗК будет осуществляться следующим образом:

Как видите, полномочия органов, имеющих право передавать земельные участки в собственность или пользование, значительно изменились. Также обращаем внимание, что появляется новый орган, уполномоченный передавать земли. Это центральный орган исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов в области земельных отношений и его территориальные органы, которые будут осуществлять передачу земельных участков только сельскохозяйственного назначения, отбирая указанные полномочия у местных государственных администраций, Киевской и Севастопольской городских государственных администраций и Совета Министров Автономной Республики Крым.

Итак, Законом № 5245 предлагается оставить множественность субъектов, которые будут предоставлять в собственность или пользование одни и те же земельные участки.

А теперь вернемся к вопросу госрегистрации права государства либо территориальной громады на земельный участок. Закон № 5245 уточняет, что в случае если сведения о земельных участках, указанных в п. 3 и 4 раздела II Закона № 5245, не внесены в Государственный реестр земель, предоставление разрешения на разработку документации по землеустройству, которое является основанием для государственной регистрации таких земельных участков, а также его утверждение будут осуществляться по следующему принципу:

И ключевой момент Закона № 5245 — в п. 7 раздела II указывается, что со дня вступления в силу данного Закона земли государственной и коммунальной собственности в Украине считаются разграниченными. Это говорит об отсутствии необходимости дополнительных расходов из государственного и местных бюджетов на проведение разграничения, которое произойдет «в силу закона», а не по каждому проекту землеустройства. То есть Законом № 5245 предусмотрена государственная регистрация права собственности на такие земельные участки без принятия уполномоченным органом дополнительных решений. При этом отмечается, что право собственности на земельные участки государственной и коммунальной собственности, определенные в п. 3 и 4 раздела II Закона № 5245, реализуется только после государственной регистрации права собственности на соответствующий земельный участок.

Следует отметить, что Закон № 5245, кроме прочего, нормировал правоотношения, связанные с переходом права собственности на земельные участки, находящиеся в пользовании. Так, ЗК был дополнен новой ст. 148¹, которая определяет условия перехода права собственности на земельные участки, находящиеся в пользовании. В частности, устанавливается обязательность уведомления всех пользователей земельных участков лицом, которое приобрело право собственности на него, о переходе собственности на земельный участок. Такой же порядок распространяется и на случаи перехода полномочий по реализации права собственности государства на земельный участок, находящийся в пользовании, от одного органа государственной власти, органа местного самоуправления, к другому.

Так, ч. 3 ст. 1481 ЗК обязывает лицо, которое приобрело право собственности на земельный участок, в течение одного месяца со дня приобретения права собственности на него уведомить об этом его пользователя. В таком уведомлении должны быть указаны:

Следует обратить внимание на обновленную ч. 5 ст. 116 ЗК. Начиная с 01.01.2013 г. земельные участки, которые будут находиться в собственности либо пользовании граждан или юридических лиц, будут передаваться в собственность или пользование по решению органов исполнительной власти либо органов местного самоуправления после прекращения права собственности или пользования такими участками в порядке, определенном законом. Напомним, что в соответствии с действующей редакцией ЗК предоставление в пользование земельного участка, находящегося в собственности или в пользовании, осуществляется после его изъятия (выкупа). Несколько настораживает, что в новой редакции ч. 5 ст. 116 ЗК говорится о прекращении права собственности или пользования в соответствии с законом (что имеется в виду под «законом»?). В частности, сегодня основания и порядок прекращения права собственности (пользования) земельными участками закреплены в главе 22 ЗК.

Не менее «интересным» новшеством является то, что с 01.01.13 г. субъектами права общей собственности на земельный участок смогут быть не только граждане и юридические лица, но также государство и территориальные громады (ч. 2 ст. 86 ЗК). Напомним, что пока еще субъектами права общей собственности на землю могут быть только граждане и юридические лица.

Также Закон № 5245 закрепил правило, по которому право собственности на недвижимое имущество предприятия, учреждения, организации, находящееся в государственной и коммунальной собственности, и земельный участок, на котором они расположены, должны сочетаться в одном лице. Так, в частности, ст. 123 ЗК была дополнена новой частью (ч. 12), где предусматривается, что на основании решения о передаче здания, сооружения, другого объекта недвижимого имущества государственной собственности в коммунальную собственность принимается решение о передаче в коммунальную собственность земельного участка, на котором расположен объект передачи. На основании же решения о передаче здания, сооружения, другого объекта недвижимого имущества коммунальной собственности в государственную собственность также передается в государственную собственность земельный участок, на котором расположен объект передачи.

Кроме того, предусматривается, что в случае предоставления земельных участков государственной собственности в постоянное пользование предприятиям, учреждениям, организациям коммунальной собственности одновременно осуществляется передача земельных участков государственной собственности в коммунальную собственность и наоборот (ч. 11 ст. 123 ЗК).

Вот такие изменения ожидают нас в новом году. Конечно, в этой статье мы коснулись не всех новшеств, а только некоторых, которые могут быть интересны нашим читателям. Кроме того, считаем, что мы еще не раз вернемся к Закону № 5245, поскольку его действительно можно считать прорывом в земельной реформе.