Легализуем земельный участок для ООШ

Земельный кодекс Украины (далее — Кодекс) предусматривает следующие формы приобретения права на земельный участок: право собственности и право пользования (постоянное пользование или аренда).

Согласно ст. 116 Кодекса юридические лица приобретают права собственности и права пользования земельными участками из земель государственной или коммунальной собственности по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления в пределах их полномочий или по результатам аукциона.

Общеобразовательные школы (далее — ООШ) располагаются в пределах населенных пунктов. В соответствии с п. 12 разд. X «Переходные положения» Кодекса до разграничения земель государственной и коммунальной собственности полномочий по распоряжению землями в пределах населенных пунктов* осуществляют соответствующие сельские, поселковые, городские советы, а за пределами населенных пунктов — соответствующие органы исполнительной власти. Исходя из этого обращаться за получением соответствующего решения необходимо в орган местного самоуправления, т. е. — в местный совет.

* Для удобства в этой статье «земли в пределах населенных пунктов» будем называть «земельными участками коммунальной собственности».

Теперь определимся, каким способом ООШ может приобрести право на земельный участок.

К сожалению, ст. 82 Кодекса предусмотрено, что получить земельный участок на праве собственности юридическое лицо может только для осуществления предпринимательской деятельности. Возможности получить землю в собственность, если юридическое лицо не осуществляет предпринимательскую деятельность, Кодекс не предусматривает.

В то же время ООШ может получить землю в аренду (ст. 93 Кодекса) или постоянное пользование (ст. 92 Кодекса).

Право постоянного пользования землей предоставляется предприятиям, учреждениям и организациям, относящимся к государственной и коммунальной собственности. Это право позволяет владеть и пользоваться земельным участком без установления срока.

Право постоянного пользования намного выгоднее аренды, поскольку пользователю не придется переоформлять документацию каждый раз после окончания срока действия договора. Поэтому остановимся на праве постоянного пользования.

Право постоянного пользования земельным участком удостоверяется государственным актом, форма которого утверждается Кабинетом Министров Украины (ст. 126 Кодекса).

Предлагаем рассмотреть процесс приобретения права постоянного пользования землей пошагово.

ПОДАЧА ХОДАТАЙСТВА

Как уже отмечалось, предоставление земельных участков коммунальной собственности в пользование осуществляется на основании решений органов местного самоуправления.

В соответствии со ст. 123 Кодекса решение указанных органов принимается на основании проектов землеустройства по отводу земельных участков (далее — проект землеустройства) в случае:

— изменения целевого назначения земельных участков в соответствии с законом;

— предоставления в пользование земельных участков, границы которых не установлены в натуре (на местности).

Предоставление в пользование земельного участка, границы которого установлены в натуре (на местности), без изменения его целевого назначения осуществляется на основании технической документации по землеустройству по составлению документа, удостоверяющего право пользования земельным участком (далее — техническая документация).

Лицо, заинтересованное в получении в пользование земельного участка из земель коммунальной собственности по проекту землеустройства по его отведению, обращается с ходатайством о предоставлении разрешения на его разработку в соответствующий местный совет.

В ходатайстве указываются ориентировочный размер земельного участка и его целевое назначение. К ходатайству прилагаются графические материалы, на которых указаны желаемое место расположения и размер земельного участка, письменное согласие землепользователя, удостоверенное нотариально (в случае изъятия земельного участка).

Таким образом, на данном этапе нам необходимо определиться со следующим:

1) кто должен обратиться в органы местного самоуправления с ходатайством;

2) на изготовление какого вида технической документации по землеустройству просить разрешение: на проект землеустройства или на техническую документацию;

3) какой размер земельного участка указывать в ходатайстве и какое его целевое назначение;

4) какие документы могут служить графическими материалами, прилагаемыми к ходатайству.

Во-первых.Согласно ст. 10 Закона Украины «Об общем среднем образовании» от 13.05.99 г. № 651-XIV ООШ является юридическим лицом, поэтому обращаться с соответствующим ходатайством в органы местного самоуправления должно именно оно, а не орган образования, в управлении которого оно находится.

Но здесь следует напомнить, что удостоверением факта создания юридического лица является его государственная регистрация путем внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр в порядке, установленном Законом Украины «О государственной регистрации юридических лиц и физических лиц — предпринимателей» от 15.05.2003 г. № 755-IV.

Тем школам, которые еще не оформили свой статус юридического лица, придется подождать с легализацией земли до оформления такого статуса.

Во-вторых.Как уже указывалось, проект землеустройства согласно ст. 123 Кодекса должен изготавливаться в обязательном порядке при изменении целевого назначения земельных участков или в случае предоставления в пользования земельных участков, границы которых не установлены в натуре (на местности). Порядок разработки проектов землеустройства по отводу земельных участков, утвержденный постановлением Кабинета Министров Украины от 26.05.2004 г. № 67, предусматривает, что проект землеустройства не разрабатывается в случае, когдаземельный участок, границы которого определены в натуре (на местности), предоставляется в пользование или бесплатно передается в собственность без изменения его целевого назначения.

Таким образом, главные критерии, от которых будет зависеть порядок оформления земельного участка, — это его целевое назначение и наличие установленных в натуре (на местности) границ.

Прежде всего необходимо выяснить целевое назначение земельного участка, которым пользуется ООШ. Сегодня мы не будем говорить о землях, которые дополнительно может получить школа для научно-исследовательских целей, ведения подсобного хозяйства, — это тема отдельной статьи. В этой же статье мы рассмотрим земельные участки, на которых находятся сооружения ООШ и прилегающие к ним территории. Целевое назначение такого земельного участка в большинстве случаев — для размещения и обслуживания ООШ, относящейся к категории земель жилой и общественной застройки. Следовательно, целевое назначение в данном случае изменять не нужно.

А вот по поводу установления границ в натуре (на местности) возникают правовые казусы.

Если понимать буквально, то установление границ в натуре (на местности) можно определить как комплекс работ по установлению или восстановлению на местности границ земельных участков собственников, землепользователей, в том числе арендаторов, с закреплением их межевыми знаками установленного образца (ст. 1 Закона Украины «О землеустройстве» от 22.05.2003 г. № 858-IV (далее — Закон № 858)).

В свою очередь, приказ Государственного комитета Украины по земельным ресурсам (далее — Госкомзем*) «Об утверждении Инструкции по установлению (восстановлению) границ земельных участков в натуре (на местности) и их закреплении межевыми знаками» от 18.05.2010 г. № 376 содержит определение понятия «граница земельного участка» — условная замкнутая линия, разграничивающая земельные участки. До издания этого приказа вопрос установления границ земельных участков в натуре (на местности) не был конкретно определен, хотя собственники (пользователи) земельных участков расписывались за получение каких-то виртуальных межевых знаков.

* Обращаем внимание, что с 09.12.2010 г. Государственный комитет Украины по земельным ресурсам в соответствии с Указом Президента № 1085/2010 «Об оптимизации системы центральных органов исполнительной власти» реорганизован в Государственное агентство земельных ресурсов

Большинство ООШ строились еще при Советском Союзе или достраивались в первые годы независимости нашего государства, т. е. до момента, когда законодательством было внесено предписание о действующем в настоящее время порядке установления границ. Поэтому большинство школ не имеют межевых знаков, которые бы закрепляли границы земельных участков, на которых расположены сооружения ООШ и придомовые территории. Но в то же время является бесспорным факт, что земельные участки для строительства ООШ все же выделялись. Поэтому можно говорить о том, что границы земельного участка (условные замкнутые линии) для этих целей были определены.

Для строительства ООШ как заведений с особым статусом законодательством предусматривались единые государственные нормы и стандарты, действующие и сегодня, как-то ДСанПіН 5.5.2.008-01 «Содержание общеобразовательных учебных заведений и организация учебно-воспитательного процесса», утвержденные постановлением Главного государственного санитарного врача Украины от 14.08.2001 г. № 63 (далее — Правила), которые пришли на смену ДСанПіН 5.5.2.008-98 «Оборудование, содержание средних общеобразовательных учебно-воспитательных заведений и организация учебно-воспитательного процесса». В этих документах предусмотрено, в каких случаях отводится земельный участок и какие должны быть его размеры. Более того, Правила разделяют земельный участок на функциональные зоны (т. е. определяют его конфигурацию): учебную, учебно-производственную, учебно-исследовательскую, физкультурно-спортивную, отдыха, сельскохозяйственную (для школ в сельской местности), жилую. Размеры зон участков школ определяются заданием на проектирование, но не менее чем в приложении 2 к ДБН В.2.2-3-97 (п. 2.10 Правил).

Поэтому проектирование и строительство ООШ, так или иначе, проводилось с соблюдением определенных норм, земельных в том числе. При Советском Союзе существовали так называемые генеральные планы участков строительства ООШ.

То есть ООШ, которые решили оформить земельный участок в постоянное пользование по упрощенной процедуре (т. е. без изготовления проекта землеустройства), только остается найти соответствующую документацию*, содержащую сведения о размере и границах своего земельного участка.

________________

* Под «соответствующей документацией» следует понимать любую проектно-строительную документацию, которая может содержать сведения о размере отведенного земельного участка. Мы сознательно не конкретизируем ее вид, поскольку ООШ строились в разное время, в течение которого изменялось и законодательство.

Таким образом, если целевое назначение земельного участка не изменяется и есть документы, свидетельствующие о размере земельного участка, выделенного под размещение ООШ, можно рассчитывать на получение разрешения на разработку технической документации.

Почему мы в этой статье столько внимания уделили именно поиску оснований для получения разрешения на разработку технической документации? Потому что этот вид документации является менее расходным по сравнению с проектом землеустройства по финансовым показателям. Процесс последующего его утверждения также занимает менее времени, чем понадобится для утверждения проекта землеустройства.

В настоящее время у органов местного самоуправления в разных регионах существует несколько подходов к определению, на какой вид документации они будут предоставлять разрешение: техническую документацию или проект отведения. Причина отсутствия единого мнения — пробелы в нашем законодательстве.

Внимание! Если часть бывшей школьной территории отошла к другому собственнику, ООШ должна получать разрешение на разработку проекта отведения, поскольку размеры ранее выделенного школе земельного участка не будут совпадать с фактическими.

В-третьих.Что касается размера земельного участка, который нужно будет указывать в заявлении об оформлении земли. Для того чтобы получить разрешение на разработку технической документации, нужно будет руководствоваться размерами, указанными в соответствующей документации, о которой мы говорили выше. Если все же придется оформлять землю с использованием процедуры разработки проекта землеустройства, размеры земельного участка до момента принятия окончательного решения о выделении земли будут указываться ориентировочно, исходя из параметров участка, который желает оформить школа.

В-четвертых.Как это ни грустно, но четких требований по поводу «графических материалов», которые должны быть поданы вместе с ходатайством об оформлении земли, законодатель не определил, ограничившись замечанием, что они должны содержать желаемое место расположения и размер земельного участка. Можно только с уверенностью говорить о том, что графические материалы должны быть утверждены в установленном порядке, что следует из содержания абз. 4 ст. 1 Закона № 858. Это может быть любая схема предварительного размещения земельного участка с привязкой к местности (выкопировка из генерального плана, план-схема, генеральный план размещения объекта, кадастровая съемка). Не забывайте также о возможности использования первичных документов, в соответствии с которыми проектировалась ООШ.

РАЗРАБОТКА ТЕХНИЧЕСКОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ

Разработку технической документации по составлению государственного акта на право постоянного пользования земельным участком осуществляют юридические и физические лица, получившие лицензии на проведение работ по землеустройству в соответствии с законом.

Взаимоотношения заказчиков и разработчиков документации по землеустройству регулируются законодательством Украины и договором (Закон № 858).

Разработчик в установленный договором срок разрабатывает техническую документацию, которая должна включать в соответствии с Инструкцией о порядке составления, выдачи, регистрации и хранения государственных актов на право собственности на земельный участок и право постоянного пользования земельным участком и договоров аренды земли, утвержденной приказом Госкомзема от 04.05.99 г. № 43 (далее — Инструкция № 43), следующие документы:

— копию решения соответствующего органа местного самоуправления о предоставлении в постоянное пользование;

— техническое задание на разработку технической документации по составлению государственного акта;

— кадастровый план земельного участка, составленный по результатам съемки;

— сборный кадастровый план смежных землевладельцев и землепользователей;

— ведомость исчисления площади земельного участка;

— ведомость обработки теодолитного хода и вычета координат поворотных точек границ земельного участка;

— экспликацию земельных угодий согласно форме 6-зем.

УТВЕРЖДЕНИЕ ТЕХНИЧЕСКОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ

Итак, техническая документация разработана. Далее необходимо подать документацию на утверждение соответствующему органу местного самоуправления, как это предусмотрено ст. 123 Кодекса для проекта отведения. В соответствии с этой статьей Кодекса проект землеустройства подается на рассмотрение Комиссии по рассмотрению вопросов, связанных с согласованием документации по землеустройству (далее — Комиссия). В состав Комиссии входят уполномоченные представители районного (городского) органа земельных ресурсов, градостроения и архитектуры, природоохранного и санитарно-эпидемиологического органа, органа охраны культурного наследия. Комиссия в течение трех недель со дня получения проекта предоставляет соответствующему органу местного самоуправления свое заключение по согласованию проекта или отказу в его согласовании.

Следует отметить, что на практике во многих регионах Украины такие Комиссии существуют только на бумаге, фактически же действует старый порядок, когда каждая служба, уполномоченное лицо которой является членом Комиссии, дает свое отдельное заключение.

А теперь самое интересное. До 03.07.2010 г. обязательными составляющими технической документации были:

— заключение государственного органа земельных ресурсов Госкомзема Украины об имеющихся ограничениях на использование земельного участка (кроме случаев отчуждения земельного участка из земель частной собственности);

— заключение органа по делам строительства и архитектуры об имеющихся ограничениях на использование земельного участка (кроме случаев отчуждения земельного участка из земель частной собственности).

Приказом Госкомзема от 03.06.2010 г. № 433 были внесены изменения в Инструкцию № 43, результатом которых стало исключение указанных выше заключений из обязательных составляющих технической документации. Следовательно, можно допустить, что необходимость их получения у соответствующих служб отпала.

Возникает вопрос: есть ли необходимость подавать на согласование Комиссии техническую документацию, если заключения от служб, являющихся ее членами, уже не нужны? По мнению специалистов, нет, не нужно. Однако на местах кое-где еще не привыкли к этой мысли, а следовательно, требуют заключения. Как быть: договариваться с должностными лицами на местах или отстаивать собственную точку зрения, ссылаясь на закон, — решать вам.

Если же возникла необходимость получения указанных заключений, орган местного самоуправления утвердит техническую документацию только после их подачи.

Так или иначе, после получения технической документации соответствующий орган местного самоуправления принимает одно из следующих решений:

1. О предоставлении земельного участка в пользование, которым:

— утверждается техническая документация;

— предоставляется земельный участок ООШ в пользование с определением условий его использования и утверждением условий предоставления.

2. Об отказе в предоставлении земельного участка.

Отказ органа местного самоуправления предоставить земельный участок в пользование или оставление ходатайства без рассмотрения могут быть обжалованы в суде.

ПОЛУЧЕНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОГО АКТА

Составление государственного акта на право собственности на земельный участок или право постоянного пользования земельным участком при передаче или предоставлении земельных участков гражданам, предприятиям, учреждениям, организациям и объединениям граждан всех видов проводится после перенесения в натуру (на местность) границ земельного участка и закрепления их долгосрочными межевыми знаками установленного образца по утвержденному в установленном порядке проекту отведения этого участка (п. 1.12 Инструкции № 43). В нашем случае — по утвержденной технической документации.

Работы по составлению государственного акта на право постоянного пользования земельным участком выполняются в следующей последовательности:

— подготовительные работы;

— установление (восстановление) в натуре (на местности) границ земельного участка и пределов ограничений на использование земельного участка;

— составление кадастрового плана земельного участка;

— заполнение бланка государственного акта.

В соответствии с Инструкцией о заполнении бланков государственных актов на право собственности на земельный участок и право постоянного пользования земельным участком, утвержденной приказом Госкомзема от 22.06.2009 г. № 325, заполнение бланков государственных актов осуществляется определенным Госкомземом государственным предприятием, относящимся к сфере его управления. Сегодня — это структурные подразделения Центра государственного земельного кадастра при Госкомземе.

Организация подписания заполненных бланков осуществляется территориальными органами Госкомзема, которые в течение 5 рабочих дней со дня получения передают такие бланки, подписанные начальником соответствующего территориального органа Госкомзема, для подписания органу местного самоуправления.

Последний шаг сложной процедуры приобретения права на земельный участок — получение оригинала государственного акта на право постоянного пользования земельным участком.

Таким образом, в этой статье мы пытались показать наиболее оптимальный для ООШ путь легализации земельного участка. Он является проще «общего» варианта оформления земли, позволяет избежать необходимости разработки и согласования проекта отведения земельного участка, а соответственно является более быстрым и дешевым.

Редакция благодарит Главное управление Госкомзема в Харьковской области и лично начальника управления Перекупского Ю. П. за помощь в подготовке статьи