Інформація по темі "" | Публікації по тегу
26.05.11
1403 0
Друкувати
Обране

НДФЛ при недвижбартере

Наверное, ничто не может доставить такого удовольствия любителям головоломок и интеллектуальных игр, как разгадывание загадок Налогового кодекса. Возьмем, например, статью 172 «Порядок налогообложения операций по продаже (обмену) объектов недвижимого имущества» и попробуем определить, как же облагается НДФЛ операция, в ходе которой два гражданина-непредпринимателя производят неравноценный взаимообмен недвижимостью с доплатой (наиболее распространенный вариант обмена).



Наша версия

Для начала следует определить, соответствует ли обмениваемая недвижимость критериям, установленным пунктом 172.1(1), то есть попадает ли она в перечень объектов недвижимости, приведенный в этом пункте, пребывала ли она в собственности плательщиков свыше трех лет, и происходит ли обмен не чаще одного раза в течение отчетного налогового года.

Если у обеих сторон объекты этим критериям соответствуют, то операция не облагается НДФЛ. Тут вроде бы все ясно. А вот что делать, если не соответствуют? Посмотрим, вначале, что говорит НКУ по поводу эквивалентного обмена. Пункт 172.2 НКУ гласит:

«Доход, полученный плательщиком налога от продажи в течение отчетного налогового года более чем одного из объектов недвижимости, указанных в пункте 172.1 настоящей статьи, или от продажи объекта недвижимости, не указанного в пункте 172.1 настоящей статьи, подлежит налогообложению по ставке, определенной пунктом 167.2 статьи 167 настоящего Кодекса. 
В таком же порядке облагается доход от продажи (обмена) объекта незавершенного строительства».

Как, видим, в первом абзаце речь идет только о продаже, обмен там не упоминается. Из этого вроде бы следует, что при обмене недвижимостью налог не взимается, даже если объекты обмена не подпадают под признаки из п. 172.1. Исключение сделано только для объектов незавершенного строительства, что, в общем, вполне естественно, так как «незавершенка» не считается недвижимостью в полном смысле этого слова. Операции с ней приравниваются к операциям с движимым имуществом: согласно ч. 3 ст. 331 Гражданского кодекса Украины до завершения строительства (создания имущества) лицо считается собственником материалов, оборудования и т. п., которые были использованы в процессе этого строительства (создания имущества).

Заметим при этом, что при определении условий необложения операций с недвижимостью в п. 172.1 НКУ, как и во втором абзаце п. 172.2 говорится о «продаже (обмене)». Таким образом, законодатель, употребив в первом абзаце п. 172.2 слово «продажа», а не «продажа (обмен)», отграничил в данном случае обмен от продажи.

Этот вывод подтверждается формулировками п. 172.3 НКУ, в котором установлены разные правила для обмена и для продажи:

«172.3. Доход от продажи объекта недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта, рассчитанной органом, уполномоченным осуществлять такую оценку в соответствии с законом. 
При обмене объекта недвижимости на другой (другие) доход плательщика налога в виде полученной им денежной компенсации от отчуждения неподвижного имущества, определенного: 
а) в абзаце первом пункта 172.1 настоящей статьи — не облагается налогом; 
б) в пункте 172.2 настоящей статьи — облагается налогом по ставке, определенной пунктом 167.2 статьи 167 настоящего Кодекса».

Если рассматривать первые три пункта ст. 172 НКУ в комплексе, то вырисовывается следующая картина:

· пункт 172.1 перечень операций с недвижимостью, в результате которых не возникает объект налогообложения;

· пункт 172.2 определяет, в каких случаях объект налогообложения возникает: при продаже недвижимости, не подпадающей под действие п. 172.1, а также при продаже (обмене) «незавершенки»;

· пункт 172.3 устанавливает базу налогообложения: при продаже — стоимость имущества, при обмене — сумма денежной доплаты.

Остальными пунктами данной статьи, за исключением п. 172.8 (о нем мы скажем чуть ниже), регулируются процедурные вопросы, а также некоторые особые случаи (в частности, операции с участием юрлиц, предпринимателей и нерезидентов).

Таким образом, предлагаемое нами прочтение норм ст. 172 приводит к однозначному выводу: если обычное физлицо (резидент, не предприниматель) обменивается недвижимостью с другим таким же физлицом, причем этот обмен не подпадает под освобождающие нормы п. 172.1, то при эквивалентном (равноценном) обмене данная операция не облагается НДФЛ, а при обмене с доплатой этим налогом облагается исключительно сумма доплаты (которая и составляет налогооблагаемый доход получателя) по ставке, установленной а. 167.2 НКУ, то есть 5%.

Все вышесказанное, увы, представляет собой лишь наше собственное понимание норм НКУ. У налоговиков на этот счет — совсем иное мнение.

Версия ГНАУ

Как легко было предположить, ГНАУ сделала из ст. 172 НКУ весьма фискальные выводы.

Вернее, вначале в Единой базе налоговых знаний появилась довольно нейтральная консультация. Отвечая на вопрос о том, облагается ли НДФЛ доплата в виде денежной компенсации при обмене неравноценных объектов недвижимости между физлицами-резидентами, налоговики ограничились цитированием п. 172.1–172.3, однако из этой подборки цитат, в принципе, следовали те же выводы, которые выше сделаны и нами. Однако вскоре ГНАУ спохватилась и издала письмо от 22.03.2011 г. № 2800/Л/17-0714, в котором заявила о своей новой позиции:

«Согласно ст. ст. 715 и 716 гл. 54 Гражданского кодекса Украины к договору мены применяются общие положения о купле-продаже. По договору мены каждая из сторон обязуется передать другой стороне в собственность один товар в обмен на другой товар. Каждая из сторон договора мены является продавцом того товара, который она передает в обмен, и покупателем товара, который она получает взамен. То есть сутью договора мены имущества является купля-продажа имущества. Также для целей ст. 172 Кодекса под продажей понимается любой переход права собственности на объекты недвижимости, кроме их наследования и дарения (п. 172.8 Кодекса).
С учетом указанного порядок налогообложения дохода плательщика налога от обмена объекта недвижимого имущества аналогичен порядку налогообложения дохода от продажи такого имущества, установленному ст. 172 Кодекса».

Иначе говоря, авторы письма полагают, что при обмене недвижимостью каждый из участников операции получает налогооблагаемый доход в размере стоимости полученного им имущества.

Допускает ли текст НКУ такую трактовку? С сожалением вынуждены констатировать, что — с некоторыми натяжками — допускает.

Конечно, ссылки на Гражданский кодекс выглядят здесь нелепо. Согласно ст. 1 ГКУ гражданским законодательством регулируются личные неимущественные и имущественные отношения; к налоговым отношениям гражданское законодательство не применяется, если иное не установлено законом (в данном случае ничего подобного законом не установлено). Тот факт, что гражданское законодательство рассматривает договор мены как совокупность двух договоров купли-продажи, свидетельствует лишь о том, что у участников мены возникают такие же гражданские права и обязанности, как у участников купли-продажи. Не более того! Ни объект налогообложения, ни база с этим никак не связаны. Они определяются исключительно налоговым законодательством.

А вот п. 172.8 НКУ, устанавливающий, что под продажей понимается любой переход права собственности на объекты недвижимости (кроме наследования и дарения),— это действительно серьезно. Если принять точку зрения ГНАУ, то получается, что в абз. 1 п. 172.3 НКУ речь идет о расчете базы налогообложения дохода не только от продажи объекта недвижимости, но и от его обмена.

Правда, при такой трактовке возникает другой вопрос: зачем по всему тексту ст. 172 законодатель говорит о «продаже (обмене)», а не просто о «продаже»? Более того, в п. 172.1 он даже использует слово «отчуждение», причем из контекста следует, что этим термином он заменяет слова «продажа (обмен)».

На наш взгляд, пункт 172.8 следует понимать так, что под продажей здесь подразумевается любой переход права собственности, кроме наследования и дарения, а также обмена, о чем свидетельствует постоянное упоминание обмена вместе с продажей.

Если присмотреться к терминологии ст. 172, то обнаружится, что в большинстве случаев там фигурирует двуединая формула «продажа (обмен)». Отдельно термин «обмен» употребляется в тех случаях, когда речь идет об особенностях именно такого способа отчуждения. Отсюда логично предположить, что и самостоятельное употребление термина «продажа» в той или иной норме свидетельствует о том, что данная норма регулирует особенности именно продажи, хотя бы и в расширенном понимании (исходя из п. 172.8). Но обмена такая норма не касается.

Объяснить же сколько-нибудь логично эту терминологическую загадку с позиции ГНАУ невозможно. Ну разве что предположить, будто законодатель исходил из принципа «кашу маслом не испортишь» и понатыкал в текст этот «обмен» рядом с «продажей» просто так — для вящей понятности.

Но логика — логикой, а в Научно-практическом комментарии к НКУ под редакцией Н. Я. Азарова дается следующее пояснение к п. 172.8:

«По договору купли-продажи (ст. 655 ГКУ) одна сторона (продавец) передает или обязуется передать имущество (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель принимает или обязуется принять имущество (товар) и уплатить за него определенную денежную сумму. По договору мены (бартера) (ст. 715 ГКУ) каждая из сторон обязуется передать другой стороне в собственность один товар в обмен на другой товар. Каждая из сторон договора мены является продавцом товара, который она передает в обмен, и покупателем товара, который она получает взамен. Однако для целей настоящей статьи ПК под продажей понимается любой переход права собственности на объекты недвижимого имущества, кроме их наследования или дарения».

Так что фискальная позиция, заявленная в письме ГНАУ от 22.03.2011 г. № 2800/Л/17-0714, отнюдь не случайна. Процитированный нами фрагмент письма (кроме последнего предложения) попросту скомбинирован из текста пояснений Научно-практического комментария к п. 172.2 и 172.8 НКУ. А это означает, что вряд ли налоговики на местах осмелятся не обложить НДФЛ рассматриваемую операцию у обоих участников по ставке 5% от полной стоимости обмениваемого имущества.

Что делать?

Какую же из версий трактовки ст. 172 НКУ выбрать налогоплательщику? На наш взгляд, в данном случае есть смысл побороться за необложение эквивалентной части такого недвижбартера. Как мы убедились, нормы статьи 172 допускают неоднозначную (как минимум) трактовку, а следовательно, есть возможность воспользоваться правилом п.п. 4.1.4 НКУ о презумпции правомерности решений налогоплательщика в случае, когда норма закона допускает неоднозначную (множественную) трактовку прав и обязанностей налогоплательщиков или контролирующих органов, вследствие чего есть возможность принять решение в пользу как налогоплательщика, так и контролирующего органа.

Заметим, что при эквивалентном обмене (без доплаты) могут возникнуть проблемы с нотариусом: он, скорее всего, не захочет регистрировать сделку, по которой не уплачен НДФЛ. Но эта проблема в большинстве случаев может быть разрешена путем превращения эквивалентного обмена в неэквивалентный. Договорившись о небольшой доплате от одной из сторон договора и уплатив в бюджет налог с суммы такой доплаты, налогоплательщики смогут предъявить нотариусу соответствующую квитанцию и тем успокоить его совесть.

Если же возникнут претензии со стороны налоговой инспекции, то таким налогоплательщикам — прямая дорога в суд. А там можно будет не только отстаивать свою позицию с помощью приведенных выше аргументов, но и апеллировать к такому основополагающему правовому принципу, как справедливость. Судья ведь тоже человек и понимает, что несправедливо усматривать доход и начислять немалый налог гражданину, который «виноват» лишь в том, что ему пришлось, например, дважды в течение года переехать из одной квартиры в другую. Какой такой доход возник у этого гражданина, если фактически у него оказалась в собственности точно такая же двухкомнатная «хрущевка» без ремонта, как и та, из которой он выехал?


1. Кстати, этот перечень не тождествен тому, который привелен в п. 14.1.129 НКУ, где определяется термин «объекты жилой недвижимости». 

env_icon Отримуйте новини поштою!

Ми будемо надсилати вам найсвіжіші матеріали кожного тижня

Для цього вкажіть своє ім'я та електронну скриньку

Помітили помилку? Виділіть її та натисніть Ctrl+Enter, щоб повідомити нас про це



коментарі
(0)
Яка вдача - ви можете стати першим, хто прокоментує цей матеріал.
Залишити коментар:
pw-image
Читайте сайт за ціною чашки кави
Платне користування buhgalter.com.ua передбачає:
  • доступ до новин, статей, довідників
  • безлімітні завантаження бланків
  • відсутність реклами.
Передплатники «Бюджетної бухгалтерії», «Оплата праці» та користувачі «FIT-Бюджет» отримують безкоштовний доступ до порталу бонусом до передплати.
Передплата подовжується автоматично щомісяця, але відмовитися можна у будь-який момент. Я погоджуюсь з користувацькими умовами
30
грн/
місяць
Вже передплатили? Увійти
Передплата подовжується автоматично щомісяця, але відмовитися можна у будь-який момент. Я погоджуюсь з користувацькими умовами
ic-acc-pay
×

 

Договір публічної оферти

Угода

про умови використання інформаційних ресурсів сайту

Ця Угода укладена між ТОВ «НВП «ФАКТОР» (далі - Компанія) і будь-яким Користувачем (далі загально названі - Сторони) веб-сайту (-ів) buhgalter.com.ua і / або budget.factor.ua, далі іменуються - Сайт.

Загальні положення

Наведені нижче умови є електронною формою документа, що визначає порядок використання, а саме, надання Користувачеві доступу до інформаційних ресурсів через Сайт.

Ця угода (Договір) носить характер публічної оферти, тобто є еквівалентом "усної угоди" і відповідно до чинного законодавства України має належну юридичну силу.

Сайт є об'єктом авторського права і як складного твору, а також "компіляції даних" ("бази даних") охороняється на території України, відповідно до Закону України "Про авторське право і суміжні права".

Всі авторські майнові права на Сайт належать Компанії. Позначення «buhgalter», «Factor» є знаком для товарів і послуг (торговою маркою) і не може використовуватися Користувачем без отримання відповідної ліцензії.

Компанія докладає всіх зусиль щодо забезпечення достовірності і актуальності інформації, представленої на Сайті. Однак Компанія не бере на себе фінансової та іншої відповідальності за результати застосування цієї інформації.

Підписка - повний доступ до всіх матеріалів, розміщених на Сайті. Підписка надається за певну плату на певний строк відповідно до умов відповідного тарифу Підписки.

Автоподовження підписки - сервіс автоматичного продовження підписки.

 

 

1. Прийняття Угоди

 

1.1. Для того, щоб отримати право доступу до інформаційних ресурсів Сайту, Користувачеві необхідно спочатку висловити свою згоду з цією угодою. Користувач не має санкціонованого доступу до інформаційних ресурсів Сайту, якщо він не прийняв або не згоден з умовами цієї угоди.

1.2 Згідно з умовами Договору Компанія надає Користувачам Передплату на платній основі з метою перегляду користувачами окремих матеріалів, розміщених на Сайті. Категорії платної інформації визначаються Товариством самостійно.

1.3. За згодою Користувача з умовами цієї угоди, Користувачеві надається доступ до інформаційних ресурсів Сайту. Інформаційні ресурси надаються «як є» і не припускають наступних доопрацювань.

1.4. Користувач має право припинити користуватися Сайтом в будь-який момент, без спеціального повідомлення Компанії про припинення користування Сайтом.

1.5. Для отримання доступу до ресурсів від Користувача може знадобитися надання інформації про себе (наприклад, відомості про особу, відомості про юридичну особу та інші контактні дані) з метою продовження користування Користувачем послугами Компанії.

1.6. Беручи до уваги безперервне впровадження нових розробок, Користувач визнає і погоджується з тим, що Компанія має право на власний розсуд припинити (тимчасово або остаточно) надання доступу до ресурсів Сайту (або будь-яких окремих функцій Сайту) всім користувачам взагалі або Користувачеві зокрема, без попереднього повідомлення.

1.7. Компанія на постійній основі впроваджує нові розробки для того, щоб надавати найкращі можливі послуги своїм користувачам. Користувач визнає і погоджується з тим, що форма і характер послуг (дизайн сайту, обсяг наданої інформації, тематика і ін.) можуть час від часу змінюватися без попереднього повідомлення Користувача.

 

 

2. Відповідальність сторін

 

2.1. Матеріали Сайту видаються без будь-яких гарантій, неявних або інших. Компанія не несе відповідальність за повноту і точність інформації, що міститься в матеріалах сайту, відповідність її вимогам Користувача.

2.2. Всі ризики, що виникають при використанні матеріалів (ресурсів) Сайту, несе Користувач. Компанія ні за яких умов не несе відповідальності за будь-які понесені Користувачем збитки, у чому б вони не виражалися, в тому числі, в разі якщо компанія була повідомлена про можливість заподіяння збитків.

2.3. Ризик настання негативних наслідків в результаті використання рекомендацій, думок і тверджень, що містяться на Сайті, в повному обсязі несе Користувач. Компанія не гарантує і не підтверджує точність і достовірність, рекомендацій, думок і тверджень, що містяться на Сайті.

2.4. Компанія не несе ніякої відповідальності за будь-які помилки, неточності, втрати часу, порушення в роботі обладнання і ліній комунікацій, проникнення комп'ютерних вірусів, втрати і зміни даних, виникнення дефектів в роботі програм. які виникли, незалежно від причин, в результаті використання Сайту.

2.5. У разі здійснення Користувачем дій, передбачених ст. 50 Закону України «Про авторське право і суміжні права» (порушення авторського права і суміжних прав), Компанія залишає за собою право, без попереднього повідомлення Користувача, за своїм вибором здійснювати дії щодо захисту немайнових і майнових авторських прав та суміжних прав в порядку, встановленому адміністративним, цивільним і кримінальним законодавством.

 

3. Порядок і умови оформлення Передплати

 

3.1 Для оформлення Передплати Користувачеві необхідно:

3.1.1 Авторизуватись або зареєструватися на сайті buhgalter.com.ua шляхом заповнення всіх необхідних полів реєстраційної форми

3.1.2 Уважно ознайомитися з умовами договору і прийняти його,

3.1.3 Ввести необхідні для оплати дані, якщо того вимагає Платіжна система; підтвердити оплату і оплатити.

3.2 Оплата доступу до сайту buhgalter.com.ua проводиться Користувачем на умовах 100% передплати.

3.3 Компанія попереджає користувачів, а Користувачі розуміють і погоджуються з тим, що Платіжна система може стягувати понад вартості послуг будь-якого роду комісії та збори, включаючи комісії мобільних операторів (за їх наявності), надаючи свої послуги тільки в разі, якщо такі комісії і збори будуть оплачені користувачем. Інформацію про такі комісії і збори (за їх наявності) Користувач самостійно може дізнатися в Платіжній системі. Комісії та збори не повертаються і не відшкодовуються Компанією. Користувач, який скористався послугами платіжної системи, вважається попередженим і згодним з їх умовами.

3.4 Компанія має право в односторонньому порядку і без попереднього повідомлення Користувача змінювати умови цього договору, наповнення пакетів Підписка, розміри тарифів і т.п. шляхом розміщення відповідного документа в новій редакції на сайті.

3.5 Зміни умов цього Договору набирають чинності з моменту опублікування на сайті buhgalter.com.ua

3.6 Зміни, що стосуються наповнення пакетів Підписка, розмірів тарифів застосовуються тільки для підписок, придбаних після такої зміни.

3.7 Відмова від послуг після оплати неможлива.

3.8 Користувач не має права:

3.8.1 реєструватися як інша особа; вводити в оману інших користувачів щодо своєї особи, використовуючи реєстраційні дані іншої людини; навмисне спотворювати уявлення про самого себе, свій вік або свої відносини з іншими особами або іншими організаціями; передавати реєстраційні дані, логін і пароль для доступу до системи іншим особам;

 

4. Автоподовження підписки

 

4.1 Учасники оплачують доступ до сайту buhgalter.com.ua щомісяця, надають згоду на послуги автоматичного регулярного продовження Підписки на новий термін (автоподовження Підписки). Після активації даної послуги оплата нового терміну Підписки здійснюється шляхом автоматичного безакцептного списання коштів з рахунку користувача. Послуга автоподовження Підписки надається до тих пір, поки Користувач не повідомить про її скасування в особистому кабінеті користувача, заповнивши необхідну форму.

4.2 Послуга вважається скасованою з наступного оплатного періоду.

4.3 Послуга активується при здійсненні першої або чергової оплати Підписки, що означає згоду користувача з тим, що після закінчення оплаченого строку дії Передплати Договір автоматично пролонгується на тих же умовах на той же термін з автоматичним списанням вартості Передплати з рахунку Користувача

4.4 У разі недостатності коштів на рахунку користувача або неможливості проведення платежу Підписка на новий термін не надається, а послуга «автоподовження Підписки» відключається, до моменту появи коштів на рахунку користувача або заміни користувачем рахунку в особистому кабінеті).

4.5 При зміні Товариством тарифів на підписку автоподовження Підписка на черговий новий термін, наступний за періодом, протягом якого відбулася така зміна буде здійснено за новим тарифом.

 

5. Припинення відносин з Компанією. зміна угоди

 

5.1. Компанія і Користувач домовилися, що компанія має право припинити підтримувати Сайт (надавати доступ / надавати послуги) в будь-який час на власний розсуд.

5.2. Компанія залишає за собою право припинити доступ до Сайту, якщо: доступ до Сайту втрачений через відсутність зв'язку на маршруті від Користувача до Сайту; Користувачеві відмовлено в доступі до Сайту внаслідок порушення ним «Інтрукціі користування сайтом» (http://budget.factor.ua/faq.php) або перевищення обсягу прав на використання Сайту.

5.3. Компанія залишає за собою право за своїм вибором без попереднього повідомлення та / або роз'яснення причин: змінювати, виправляти, обмежувати, припиняти чи зупиняти дію Сайту і будь-яких його розділів (матеріалів, ресурсів, сервісів); відмовляти Користувачеві в доступі до користування Сайтом і / або будь-якого його розділу. Задоволення / розгляд потреб Користувача при використанні Сайту не є обов'язком Компанії.

 

6. Заключні положення

 

6.1. Сайт може містити посилання на інші Інтернет - сайти. Дані сайти не перебувають під контролем Компанії і Компанія не несе відповідальності за зміст даних сайтів та / або зміст сайтів, посилання на які знаходяться на даних сайтах. Посилання на інші сайти включені в Сайт тільки для зручності користувачів і не означають згоду Компанії та його посадових осіб з вмістом даних сайтів. Інші Інтернет - сайти можуть містити посилання на Сайт без спеціального дозволу Компанії.

6.2. У разі незгоди Користувача з будь-яким з умов цієї угоди він зобов'язаний негайно припинити використання Сайту і / або будь-якого з його розділів.

6.3. У разі якщо компетентними органами / особами частина цієї угоди буде визнана недійсною, такою, що суперечить законодавству і не підлягає застосуванню, це не тягне неможливість застосування інших положень цієї угоди. Ця угода діє повною мірою в рамках, встановлених чинним законодавством.

6.4. До відносин в рамках цієї Угоди застосовується право України. Користувач і Компанія домовилися підкорятися при виникненні будь-яких спорів, що виникають у зв'язку зі справжньою угодою (використанням Сайту), виключно юрисдикції судів України.

Для того, чтоб распечатать текст необходимо авторизоваться или зарегистрироваться
Закрити
icon-block
Заважає реклама?
Ви маєте можливість її відключити всього за 30 грн