Місця загального користування: чи відшкодовувати витрати на утримання орендареві?

Так, дійсно, маєте відшкодовувати. Але про все по черзі.

Спочатку пригадаємо порядок відшкодування орендарями вартості комунальних послуг та послуг на утримання майна. Для цього звернемося до норм Методики № 630*.

* Методика розрахунку орендної плати за державне майно, затверджена постановою КМУ від 28.04.2021 № 630.

Як відомо, ця Методика поширюється на оренду державного майна. Водночас органи місцевого самоврядування (далі — ОМС) можуть прийняти свої місцеві Методики розрахунку орендної плати комунального майна. За відсутності затвердженої на місцевому рівні Методики в питаннях оренди комунального майна слід керуватися нормами Методики № 630. Про це чітко зазначено в ч. 2 ст. 17 Закону № 157**.

** Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-IX.

Це унормовано п. 4 Методики № 630.

Тож відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна (у т. ч. місць загального користування та прибудинкових територій) і надання комунальних послуг орендар має здійснювати відповідно до окремого договору. Примірну форму такого договору затверджує ФДМУ. Наразі продовжує діяти Примірний договір № 1774***.

*** Примірний договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю, затверджений наказом ФДМУ від 23.08.2000 № 1774.

Порядок і строки укладання такого договору регламентовано п. 6.5 Незмінюваних умов Примірного договору № 820****. Так, протягом п’яти робочих днів із дати укладання договору про оренду балансоутримувач зобов’язаний надати орендареві для підписання два примірники договору про відшкодування витрат на утримання майна та надання комунпослуг.

**** Примірний договір оренди нерухомого або іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності, затверджений постановою КМУ від 12.08.2020 № 820.

У свою чергу, орендар повинен протягом десяти робочих днів із моменту отримання цих примірників:

— підписати і повернути балансоутримувачу примірник договору

або

— подати балансоутримувачу обґрунтовані зауваження до сум витрат, які підлягають відшкодуванню орендарем за договором.

Балансоутримувач забезпечує обслуговування, експлуатацію та ремонт будівлі, а також утримання прибудинкових територій. Тоді як орендар бере участь у витратах балансоутримувача на виконання зазначених робіт пропорційно до займаної ним площі в цій будівлі, якщо інше не випливає з характеру наданих послуг. Це прописано в п. 1.1 Примірного договору № 1774 (ср. USER_SHOW_ID).

Таким чином, законодавець передбачив відшкодування орендарем витрат на утримання орендованого майна. Проте ані Закон № 157, ані Методика № 630 не містять чіткого визначення та переліку таких витрат.

З огляду на це, під визначення поняття витрат на обслуговування та експлуатацію будівлі можливо підвести практично будь-які витрати орендодавця. Зокрема, до числа таких витрат можна віднести витрати на:

— придбання твердого або іншого палива;

— заробітну плату (з нарахуванням ЄСВ) опалювачів, кочегарів тощо;

— електропостачання, водопостачання і водовідведення;

— вивіз сміття;

— прибирання місць загального користування;

— охорону або сигналізацію;

— ремонт;

— дезінсекцію та дератизацію тощо.

Тепер докладніше про витрати орендодавця на утримання місць загального користування та їх відшкодування орендареві.

Зауважимо: чинне законодавство не містить чіткого визначення такого поняття, як «місця загального користування». Водночас назва «місця загального користування» говорить сама за себе. Так, у контексті орендних відносин такими місцями можна вважати нежитлові приміщення, які використовуються як балансоутримувачем майна, так і орендарем.

Отже, зі стовідсотковою впевненістю можна стверджувати: орендар не повинен сплачувати орендну плату за використання площ загального користування. Але це зовсім не означає, що орендар не має відшкодовувати витрати орендодавця на утримання місць загального користування.

Безумовно, всі положення, пов’язані з обслуговуванням та експлуатацією будівлі, слід чітко визначити в договорі та навести необхідні розрахунки в додатку до нього.

До речі, якщо в договорі немає умови про відшкодування витрат на утримання місць загального користування з відповідними розрахунками, немає і підстав для стягнення компенсації з орендаря.

Як же розрахувати суму такого відшкодування?

Конкретної методики визначення площ загального користування для орендаря на законодавчому рівні не існує. Але перш ніж розпочати розрахунок суми відшкодування, необхідно визначитися саме з місцями загального користування. Такими місцями можуть бути хол, коридори, сходи, туалети тощо.

Наприклад, орендар орендує нежитлове приміщення на другому поверсі будівлі для розміщення ЦНАПу. Для того щоб потрапити у ЦНАП, працівники орендаря проходять через хол, потім сходами йдуть на другий поверх. Також протягом робочого дня до ЦНАПу приходять відвідувачі за отриманням послуг.

Крім того, якщо орендар не має власного санвузла, то і працівники орендаря, і відвідувачі користуються загальним. З упевненістю можна сказати, що від таких відвідувань чистішими приміщення орендодавця не стають, відповідно, вони потребують щонайменше прибирання. Також ці приміщення опалюються та освітлюються. Отже, для орендодавця та орендаря в цьому випадку місцями загального користування будуть хол, сходи, коридор або його частина та вбиральня.

Після визначення виду місць загального користування на підставі технічної документації на будівлю визначається їх площа.

Суму, що підлягає відшкодуванню, орендодавець розраховує пропорційно площі приміщення, яку займає орендар у загальній площі будівлі. При цьому для розрахунку відшкодування витрат на опалення місць загального користування необхідно використовувати загальну опалювальну площу будівлі. Щоб стало зрозуміліше, наведемо умовний приклад.

Аналогічно можна розраховувати суму витрат, що підлягають відшкодуванню орендарем, за інші послуги з обслуговування місць загального користування (прибирання, охорони тощо).