Відшкодування комуналки орендарем «заднім» числом

Оренда без договору: чи можливо?

Передусім нагадаємо значення основоположних термінів у сфері орендних відносин.

Оренда — це речове право на майно, відповідно до якого орендодавець передає або зобов’язується передати орендарю майно у користування за плату на певний строк.

У свою чергу, орендарем є фізична або юридична особа, яка на підставі договору оренди бере майно у користування за плату на певний строк. Такі визначення наведено у ч. 1 ст. 1 Закону № 157*.

* Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-IX.

УВАГА!

Орендні відносини не можуть відбуватися без договору оренди

На період дії воєнного стану запроваджено велику кількість послаблень щодо орендних відносин. Про них ми докладно розповідали у матеріалі «Оренда в умовах воєнного стану: вивчаємо нові правила» // «Бюджетна бухгалтерія», 2022, № 22.

Також наразі існує можливість укладання договорів оренди в електронному вигляді. про що ми також розповідали. Дивіться з цього приводу матеріали «Договір оренди в електронному вигляді: нюанси укладення» // «Бюджетна бухгалтерія», 2022, № 25 та «Порядок оренди: є зміни» // «Бюджетна бухгалтерія», 2022, № 36.

Тож випадків, коли державне або комунальне майно здається в оренду без договору, бути не повинно. Адже варіантів, як вийти із ситуації навіть у період війни, достатньо.

Сплата комуналки за минулий період

Пропонуємо пригадати порядок відшкодування орендарями вартості комунальних послуг. Для цього звернемось до Методики № 630*.

* Методика розрахунку орендної плати за державне майно, затверджена постановою КМУ від 28.04.2021 № 630.

Дія цієї Методики поширюється на оренду державного майна. Водночас органи місцевого самоврядування можуть прийняти свої місцеві методики розрахунку орендної плати комунального майна.

Натомість, за відсутності такої місцевої методики у питаннях оренди комунального майна слід керуватися нормами Методики № 630. Про це чітко зазначено у ч. 2 ст. 17 Закону № 157.

ВАЖЛИВО!

До плати за оренду іншого окремого індивідуально визначеного майна не включаються витрати на утримання орендованого майна та плата за послуги, надані балансоутримувачем орендарю згідно з договором.

Це передбачено п. 4 Методики № 630.

Тож відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна і надання комунальних послуг орендар має здійснювати на підставі окремого договору. Примірну форму такого договору затверджує ФДМУ. Наразі продовжує діяти Примірний договір № 1774*.

* Примірний договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю, затверджений наказом ФДМУ від 23.08.2000 № 1774.

Порядок і строки укладання такого договору регламентовано п. 6.5 Незмінюваних умов Примірного договору № 820*. Так, протягом п’яти робочих днів з дати укладання договору про оренду балансоутримувач зобов’язаний надати орендареві для підписання два примірники договору про відшкодування витрат на утримання майна та надання комунпослуг.

* Примірний договір оренди нерухомого або іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності, затверджений постановою КМУ від 12.08.2020 № 820.

У свою чергу, протягом десяти робочих днів з моменту отримання цих примірників: орендар повинен:

— підписати і повернути балансоутримувачу примірник договору;

або

— подати балансоутримувачу обґрунтовані зауваження до сум витрат, які підлягають відшкодуванню орендарем за договором.

ЦІННА ПОРАДА!

Якщо орендар не заперечує щодо відшкодування комунальних послуг з моменту їх фактичного споживання, скористайтеся нормою ч. 3 ст. 631 ЦКУ

Для цього відповідна умова про застосування ч. 3 ст. 631 ЦКУ має буте прописана у договорі про відшкодування витрат.

Так, нормами цивільного законодавства передбачено можливість застосування умов договору до відносин між його сторонами, які виникли до моменту укладення такого договору.

Тож головне — досягти згоди з орендарем у цьому питанні та чітко визначити порядок відшкодування у договорі. Але наголошуємо: першочерговим завданням є отримати згоду орендаря! І тільки після цього можна коригувати умови договору.

До речі, як свідчить судова практика, необхідною умовою застосування ч. 3 ст. 631 ЦКУ є наявність відносин між сторонами, які виникли до укладання договору, а не під час дії іншого договору або іншої редакції цього ж договору, та є неврегульованими.

Утім, якщо орендар не погоджується компенсувати витрати на оплату комунпослуг за період до укладання договору, змусити його неможливо. Адже жодних підстав для стягнення з нього відповідної суми немає.

Якщо ж орендар згоден відшкодувати такі витрати і відповідну умову прописано в договорі, то жодних перепон для виставлення йому рахунків та подальшої їх сплати орендарем немає.