Жилье: аренда и выкуп

Этот инструмент доступен застройщикам, имеющим солидный запас финансовой прочности. Ведь покупатель выплачивает застройщику стоимость квартиры не сразу, а по частям на протяжении нескольких (до 30) лет.

В сумму арендных платежей, которую получает застройщик, входит частичная оплата стоимости жилья и сумма вознаграждения. С экономической точки зрения, сумма вознаграждения, входящая в состав арендной платы, фактически является процентом за пользование товарным кредитом. То есть потребитель не только получает рассрочку платежа¹, но и товарный заем.

Застройщики, которые могут себе позволить использование аренды жилья с выкупом, отмечают следующие позитивные моменты схемы:

— потенциальные покупатели квартир проявляют повышенную заинтересованность к аренде жилья с выкупом, которая позволяет проживать в квартире в течение срока выплаты ее стоимости;

— застройщик, передавая готовое жилье арендатору, не теряет прав собственности на это жилье до моменты выплаты полной стоимости квартиры.

Поэтому такая форма реализации жилья удобна как с маркетинговой точки зрения, так и с точки зрения правовых гарантий.

Основные юридические особенности применения аренды жилья с выкупом на сегодняшний день комплексно урегулированы. Правовые тонкости этого инструмента детально описаны в следующих актах украинского законодательства:

— Закон о влиянии кризиса на строительство (статья 5);

— Гражданский кодекс (статья 810¹);

— Порядок аренды жилья с выкупом;

— Примерный договор аренды жилья с выкупом.

Что касается бухгалтерского учета, то на помощь главбухам поспешил Минфин, который в письме от 10.12.2009 г. № 31-3400-20-10/33774 призвал их руководствоваться теми положениями П(С)БУ 14, которые относятся к учету финансовой аренды:

«С учетом пункта 2 Порядка аренды жилья с выкупом, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 25.03.2009 г. № 274, и установленных пунктом 4 Положения (стандарта) бухгалтерского учета 14 «Аренда», утвержденного приказом Министерства финансов Украины от 28.07.2000 г. № 181, признаков признания аренды финансовой, для учета хозяйственных операций по передаче жилья в долгосрочную аренду с последующим выкупом жилья (при условии уплаты арендных платежей в полном объеме) и его перехода в собственность арендатора арендодатели применяют пункты 10 — 15 указанного Положения».

Впрочем, скептики обратили внимание на то, что П(С)БУ 14 относится лишь к операциям аренды необоротных активов (п. 1. П(С)БУ 14), тогда как квартиры, предназначенные для продажи, для застройщика являются активами оборотными.

Оппоненты в ответ указывают, что, несмотря на указанную оговорку п. 1 П(С)БУ 14, этот стандарт в п. 13 описывает передачу в финансовый лизинг готовой продукции. То есть сдача в финансовую аренду оборотных активов тоже может регламентироваться П(С)БУ 14.

Так или иначе, но идея, изложенная в письме Минфина, понятна: застройщик должен:

— при передаче квартиры в аренду по договору аренды жилья с выкупом отразить доход на стоимость квартиры²;

— при передаче квартиры в аренду по договору аренды жилья с выкупом списать себестоимость квартиры в расходы;

— при передаче квартиры в аренду по договору аренды жилья с выкупом зафиксировать долгосрочную дебиторскую задолженность;

— выделять из общей суммы арендных платежей финансовую составляющую, относя ее в состав финансовых доходов.

Одним из неоспоримых достоинств Налогового кодекса явилась четкая регламентация проблем налогообложения операций аренды жилья с выкупом.

Наверное, авторы Налогового кодекса вспомнили об этом механизме реализации жилья уже на финишной прямой законотворческого процесса. Иначе чем объяснить тот факт, что правила обложений операций аренды жилья с правом выкупа оказались аж в «переходном» ХХ разделе Кодекса?

В четвертом подразделе этого раздела Налогового кодекса приведена следующая специальная норма:

«Отражение в учете по налогу на прибыль предприятий операций лизинга по договорам аренды жилья с выкупом, заключенным после вступления в силу раздела ІІІ настоящего Кодекса, но не позднее 31 декабря 2020 года, осуществляется в следующем порядке:

предприятие-арендодатель увеличивает сумму доходов на сумму начисленного физическому лицу арендного платежа (с учетом части арендного платежа, предоставляемого в счет компенсации части стоимости объекта аренды);

предприятие-арендодатель увеличивает сумму расходов отчетного периода на часть себестоимости объекта аренды, которая так относится к общей себестоимости этого объекта, как сумма начисленного в этом периоде физическому лицу арендного платежа (в части арендного платежа, предоставляемого в счет компенсации части стоимости объекта аренды) к общей сумме арендных платежей (в части арендных платежей, предоставляемых в счет компенсации части стоимости объекта аренды), которые будут начислены за весь период аренды;

передача жилья физическому лицу в аренду с выкупом не изменяет налоговых обязательств предприятия-арендодателя;

передача жилья в собственность физическому лицу после окончания срока действия договора аренды жилья с выкупом или досрочно при условии полной уплаты арендных платежей (с учетом части арендного платежа, предоставляемого в счет компенсации части стоимости объекта аренды) не изменяет налоговых обязательств предприятия-арендодателя».

Таким образом, Налоговый кодекс снял основные риски, связанные с неопределенностью толкований правил налогообложения операций аренды жилья с выкупом.

Это дало многим экспертам повод для оптимизма. Например, Антон Иванченко, специалист юридической фирмы «ОМП», приходит к следующему заключению:

«Вывод: аренда жилья с правом выкупа позволяет спланировать налоговые последствия в привязке к поступлению денежных средств и в размере такого поступления, как и купля-продажа жилья с отсрочкой момента перехода права собственности. Однако в отличие от договора купли-продажи аренда с правом выкупа снимает риски, связанные с применением жилищной льготы, а также позволяет равномерно (в привязке к арендным платежам) распределить начисление налоговых обязательств по НДС. В этой связи, с позиции налогообложения, заключение договоров аренды с правом выкупа жилья является наиболее привлекательным способом реализации жилья».

Обратим внимание на то, что одним из преимуществ аренды жилья с выкупом названо отсутствие рисков, «связанных с применением жилищной льготы».

Речь здесь идет о том, что небезызвестная норма п.п. 197.1.14 Налогового кодекса, льготирующая в части НДС «непервые» поставки новопостроенного жилья, определяется юристами как источник серьезных налоговых рисков. А поскольку вся сумма платежа при аренде жилья с выкупом подпадает под НДС-обложение, то эти риски снимаются.

Конечно, с определенной точки зрения отсутствие рисков в части НДС-льготирования можно назвать преимуществом. Однако те застройщики, которые рассчитывали на НДС-льготу при продаже своего жилья, вряд ли сочтут этот факт преимуществом.

В общем, если застройщик собирается претендовать на НДС-льготирование стоимости жилья по п.п. 197.1.14 Налогового кодекса³, ему не стоит обращаться к такому сбытовому инструменту, как аренда жилья с выкупом.

После вступления в силу Налогового кодекса существенно снизились риски неопределенности правил обложения операций по аренде жилья с выкупом.

И хотя правила налогового учета, зафиксированные в Налоговом кодексе, существенно отличаются от схемы бухучета таких операций⁴, мы можем констатировать повышение общего уровня привлекательности такого инструмента реализации квартир, как аренда жилья с выкупом.