Інформація по темі "" | Публікації по тегу
30.05.11
2119 0
Друкувати
Обране

Жилье: аренда и выкуп

Украинские жилищные застройщики все более пристально присматриваются к новому инструменту сбыта новопостроенного жилья, который называется «аренда жилья с выкупом». О нем и поговорим в условиях действия Налогового кодекса.


ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ

Налоговый кодекс — Налоговый кодекс Украины от 02.12.2010 г. № 2755-VI.

Гражданский кодекс — Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.

Закон о влиянии кризиса на строительство — Закон Украины «О предупреждении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства» от 25.12.2008 г. № 800-VI.

Порядок аренды жилья с выкупом — Порядок аренды жилья с выкупом, утвержденный постановлением КМУ от 25.03.2009 г. № 274.

Примерный договор аренды жилья с выкупом — Примерный договор аренды жилья с выкупом, утвержденный приказом Минрегионстроя от 24.06.2009 г. № 252.

П(С)БУ 14 — Положение (стандарт) бухгалтерского учета 14 «Аренда», утвержденное приказом Минфина от 28.07.2000 г. № 181.

 

Суть инструмента и его правовой регламент

Этот инструмент доступен застройщикам, имеющим солидный запас финансовой прочности. Ведь покупатель выплачивает застройщику стоимость квартиры не сразу, а по частям на протяжении нескольких (до 30) лет.

В сумму арендных платежей, которую получает застройщик, входит частичная оплата стоимости жилья и сумма вознаграждения. С экономической точки зрения, сумма вознаграждения, входящая в состав арендной платы, фактически является процентом за пользование товарным кредитом. То есть потребитель не только получает рассрочку платежа1, но и товарный заем.

1 В правовом плане аренда жилья с выкупом также является довольно необычным инструментом. В комментарии к ст. 8101 Гражданского кодекса (см. Науково-практичний коментар до цивільного законодавства України. У 2-х т. Т. 2 / Відп. ред. В. Г. Ротань. — 2-ге вид. — Х.: Фактор, 2010. — с. 784) акцентируется внимание на правовых особенностях этого механизма продажи жилья: «Аренда жилья c выкупом является видом найма (аренды) жилья, но особенным. Эта особенность заключается в сочетании в правоотношениях по найму (аренде) жилья элементов аренды и купли-продажи с условием о рассрочке платежа».

Застройщики, которые могут себе позволить использование аренды жилья с выкупом, отмечают следующие позитивные моменты схемы:

— потенциальные покупатели квартир проявляют повышенную заинтересованность к аренде жилья с выкупом, которая позволяет проживать в квартире в течение срока выплаты ее стоимости;

— застройщик, передавая готовое жилье арендатору, не теряет прав собственности на это жилье до моменты выплаты полной стоимости квартиры.

Поэтому такая форма реализации жилья удобна как с маркетинговой точки зрения, так и с точки зрения правовых гарантий.

Основные юридические особенности применения аренды жилья с выкупом на сегодняшний день комплексно урегулированы. Правовые тонкости этого инструмента детально описаны в следующих актах украинского законодательства:

— Закон о влиянии кризиса на строительство (статья 5);

Гражданский кодекс (статья 8101);

Порядок аренды жилья с выкупом;

Примерный договор аренды жилья с выкупом.

 

«Прошлые» риски

Несмотря на рыночную привлекательность и правовую урегулированность, аренда жилья с выкупом не нашла пока широкого применения в кругу украинских застройщиков.

Думаем, не в последнюю очередь виной тому были риски, связанные с неопределенностью фискальных последствий соответствующих хозяйственных операций.

В бухгалтерских кругах последние пару лет велись оживленные дискуссии относительно того, как следует учитывать операции аренды с выкупом в бухгалтерском и налоговом учете. Поскольку такая форма правоотношений застройщика и покупателя жилья является совершенно новой, она плохо вписывалась в действующее до 2011 года налоговое законодательство.

Суждения высказывались самые разные.

Основные проблемные моменты касались следующих вопросов:

— в бухгалтерском учете застройщика готовые квартиры учитываются в составе оборотных активов (по статье запасов), и главбухи с трудом представляли себе схему отражения в учете операции сдачи в аренду запасов;

— в налоговом учете не было ясности с тем, как трактовать природу полученных арендных платежей и как отражать списание жилья;

— налоговое законодательство несло риск того, что при окончательном выкупе квартиры и формальном переходе прав собственности на нее к арендатору застройщика заставят еще раз начислить налоги с общей стоимости жилья.

 

Бухучет

Что касается бухгалтерского учета, то на помощь главбухам поспешил Минфин, который в письме от 10.12.2009 г. № 31-3400-20-10/33774 призвал их руководствоваться теми положениями П(С)БУ 14, которые относятся к учету финансовой аренды:

«С учетом пункта 2 Порядка аренды жилья с выкупом, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 25.03.2009 г. № 274, и установленных пунктом 4 Положения (стандарта) бухгалтерского учета 14 «Аренда», утвержденного приказом Министерства финансов Украины от 28.07.2000 г. № 181, признаков признания аренды финансовой, для учета хозяйственных операций по передаче жилья в долгосрочную аренду с последующим выкупом жилья (при условии уплаты арендных платежей в полном объеме) и его перехода в собственность арендатора арендодатели применяют пункты 10 — 15 указанного Положения».

Впрочем, скептики обратили внимание на то, что П(С)БУ 14 относится лишь к операциям аренды необоротных активов (п. 1. П(С)БУ 14), тогда как квартиры, предназначенные для продажи, для застройщика являются активами оборотными.

Оппоненты в ответ указывают, что, несмотря на указанную оговорку п. 1 П(С)БУ 14, этот стандарт в п. 13 описывает передачу в финансовый лизинг готовой продукции. То есть сдача в финансовую аренду оборотных активов тоже может регламентироваться П(С)БУ 14.

Так или иначе, но идея, изложенная в письме Минфина, понятна: застройщик должен:

— при передаче квартиры в аренду по договору аренды жилья с выкупом отразить доход на стоимость квартиры2;

— при передаче квартиры в аренду по договору аренды жилья с выкупом списать себестоимость квартиры в расходы;

— при передаче квартиры в аренду по договору аренды жилья с выкупом зафиксировать долгосрочную дебиторскую задолженность;

— выделять из общей суммы арендных платежей финансовую составляющую, относя ее в состав финансовых доходов.

2 Определяется как меньшая из двух оценок: справедливая стоимость объекта или настоящая стоимость минимальных арендных платежей (п. 13 П(С)БУ 14).

 

Налоговый учет

Одним из неоспоримых достоинств Налогового кодекса явилась четкая регламентация проблем налогообложения операций аренды жилья с выкупом.

Наверное, авторы Налогового кодекса вспомнили об этом механизме реализации жилья уже на финишной прямой законотворческого процесса. Иначе чем объяснить тот факт, что правила обложений операций аренды жилья с правом выкупа оказались аж в «переходном» ХХ разделе Кодекса?

В четвертом подразделе этого раздела Налогового кодекса приведена следующая специальная норма:

«Отражение в учете по налогу на прибыль предприятий операций лизинга по договорам аренды жилья с выкупом, заключенным после вступления в силу раздела ІІІ настоящего Кодекса, но не позднее 31 декабря 2020 года, осуществляется в следующем порядке:

предприятие-арендодатель увеличивает сумму доходов на сумму начисленного физическому лицу арендного платежа (с учетом части арендного платежа, предоставляемого в счет компенсации части стоимости объекта аренды);

предприятие-арендодатель увеличивает сумму расходов отчетного периода на часть себестоимости объекта аренды, которая так относится к общей себестоимости этого объекта, как сумма начисленного в этом периоде физическому лицу арендного платежа (в части арендного платежа, предоставляемого в счет компенсации части стоимости объекта аренды) к общей сумме арендных платежей (в части арендных платежей, предоставляемых в счет компенсации части стоимости объекта аренды), которые будут начислены за весь период аренды;

передача жилья физическому лицу в аренду с выкупом не изменяет налоговых обязательств предприятия-арендодателя;

передача жилья в собственность физическому лицу после окончания срока действия договора аренды жилья с выкупом или досрочно при условии полной уплаты арендных платежей (с учетом части арендного платежа, предоставляемого в счет компенсации части стоимости объекта аренды) не изменяет налоговых обязательств предприятия-арендодателя».

Таким образом, Налоговый кодекс снял основные риски, связанные с неопределенностью толкований правил налогообложения операций аренды жилья с выкупом.

Это дало многим экспертам повод для оптимизма. Например, Антон Иванченко, специалист юридической фирмы «ОМП», приходит к следующему заключению:

«Вывод: аренда жилья с правом выкупа позволяет спланировать налоговые последствия в привязке к поступлению денежных средств и в размере такого поступления, как и купля-продажа жилья с отсрочкой момента перехода права собственности. Однако в отличие от договора купли-продажи аренда с правом выкупа снимает риски, связанные с применением жилищной льготы, а также позволяет равномерно (в привязке к арендным платежам) распределить начисление налоговых обязательств по НДС. В этой связи, с позиции налогообложения, заключение договоров аренды с правом выкупа жилья является наиболее привлекательным способом реализации жилья».

Обратим внимание на то, что одним из преимуществ аренды жилья с выкупом названо отсутствие рисков, «связанных с применением жилищной льготы».

Речь здесь идет о том, что небезызвестная норма п.п. 197.1.14 Налогового кодекса, льготирующая в части НДС «непервые» поставки новопостроенного жилья, определяется юристами как источник серьезных налоговых рисков. А поскольку вся сумма платежа при аренде жилья с выкупом подпадает под НДС-обложение, то эти риски снимаются.

Конечно, с определенной точки зрения отсутствие рисков в части НДС-льготирования можно назвать преимуществом. Однако те застройщики, которые рассчитывали на НДС-льготу при продаже своего жилья, вряд ли сочтут этот факт преимуществом.

В общем, если застройщик собирается претендовать на НДС-льготирование стоимости жилья по п.п. 197.1.14 Налогового кодекса3, ему не стоит обращаться к такому сбытовому инструменту, как аренда жилья с выкупом.

3 См. «Строительная бухгалтерия», 2011, № 2, с. 11.

 

Подведем итоги

После вступления в силу Налогового кодекса существенно снизились риски неопределенности правил обложения операций по аренде жилья с выкупом.

И хотя правила налогового учета, зафиксированные в Налоговом кодексе, существенно отличаются от схемы бухучета таких операций4, мы можем констатировать повышение общего уровня привлекательности такого инструмента реализации квартир, как аренда жилья с выкупом.

4 Что, безусловно, приведет к появлению временных налоговых разниц.

env_icon Отримуйте новини поштою!

Ми будемо надсилати вам найсвіжіші матеріали кожного тижня

Для цього вкажіть своє ім'я та електронну скриньку

Помітили помилку? Виділіть її та натисніть Ctrl+Enter, щоб повідомити нас про це



Коментарі
(0)
Яка вдача - ви можете стати першим, хто прокоментує цей матеріал.
Залишити коментар:
Ваше ім`я
Коментарі
pw-image
Читайте сайт за ціною чашки кави
Платне користування buhgalter.com.ua передбачає:
  • доступ до новин, статей, довідників
  • безлімітні завантаження бланків
  • відсутність реклами.
Передплатники «Бюджетної бухгалтерії», «Оплата праці» та користувачі «FIT-Бюджет» отримують безкоштовний доступ до порталу бонусом до передплати.
Передплата подовжується автоматично щомісяця, але відмовитися можна у будь-який момент. Я погоджуюсь з користувацькими умовами
30
грн/
місяць
Вже передплатили? Увійти
Передплата подовжується автоматично щомісяця, але відмовитися можна у будь-який момент. Я погоджуюсь з користувацькими умовами
ic-acc-pay
×

 

Договір публічної оферти

Угода

про умови використання інформаційних ресурсів сайту

Ця Угода укладена між ТОВ «НВП «ФАКТОР» (далі - Компанія) і будь-яким Користувачем (далі загально названі - Сторони) веб-сайту (-ів) buhgalter.com.ua і / або budget.factor.ua, далі іменуються - Сайт.

Загальні положення

Наведені нижче умови є електронною формою документа, що визначає порядок використання, а саме, надання Користувачеві доступу до інформаційних ресурсів через Сайт.

Ця угода (Договір) носить характер публічної оферти, тобто є еквівалентом "усної угоди" і відповідно до чинного законодавства України має належну юридичну силу.

Сайт є об'єктом авторського права і як складного твору, а також "компіляції даних" ("бази даних") охороняється на території України, відповідно до Закону України "Про авторське право і суміжні права".

Всі авторські майнові права на Сайт належать Компанії. Позначення «buhgalter», «Factor» є знаком для товарів і послуг (торговою маркою) і не може використовуватися Користувачем без отримання відповідної ліцензії.

Компанія докладає всіх зусиль щодо забезпечення достовірності і актуальності інформації, представленої на Сайті. Однак Компанія не бере на себе фінансової та іншої відповідальності за результати застосування цієї інформації.

Підписка - повний доступ до всіх матеріалів, розміщених на Сайті. Підписка надається за певну плату на певний строк відповідно до умов відповідного тарифу Підписки.

Автоподовження підписки - сервіс автоматичного продовження підписки.

 

 

1. Прийняття Угоди

 

1.1. Для того, щоб отримати право доступу до інформаційних ресурсів Сайту, Користувачеві необхідно спочатку висловити свою згоду з цією угодою. Користувач не має санкціонованого доступу до інформаційних ресурсів Сайту, якщо він не прийняв або не згоден з умовами цієї угоди.

1.2 Згідно з умовами Договору Компанія надає Користувачам Передплату на платній основі з метою перегляду користувачами окремих матеріалів, розміщених на Сайті. Категорії платної інформації визначаються Товариством самостійно.

1.3. За згодою Користувача з умовами цієї угоди, Користувачеві надається доступ до інформаційних ресурсів Сайту. Інформаційні ресурси надаються «як є» і не припускають наступних доопрацювань.

1.4. Користувач має право припинити користуватися Сайтом в будь-який момент, без спеціального повідомлення Компанії про припинення користування Сайтом.

1.5. Для отримання доступу до ресурсів від Користувача може знадобитися надання інформації про себе (наприклад, відомості про особу, відомості про юридичну особу та інші контактні дані) з метою продовження користування Користувачем послугами Компанії.

1.6. Беручи до уваги безперервне впровадження нових розробок, Користувач визнає і погоджується з тим, що Компанія має право на власний розсуд припинити (тимчасово або остаточно) надання доступу до ресурсів Сайту (або будь-яких окремих функцій Сайту) всім користувачам взагалі або Користувачеві зокрема, без попереднього повідомлення.

1.7. Компанія на постійній основі впроваджує нові розробки для того, щоб надавати найкращі можливі послуги своїм користувачам. Користувач визнає і погоджується з тим, що форма і характер послуг (дизайн сайту, обсяг наданої інформації, тематика і ін.) можуть час від часу змінюватися без попереднього повідомлення Користувача.

 

 

2. Відповідальність сторін

 

2.1. Матеріали Сайту видаються без будь-яких гарантій, неявних або інших. Компанія не несе відповідальність за повноту і точність інформації, що міститься в матеріалах сайту, відповідність її вимогам Користувача.

2.2. Всі ризики, що виникають при використанні матеріалів (ресурсів) Сайту, несе Користувач. Компанія ні за яких умов не несе відповідальності за будь-які понесені Користувачем збитки, у чому б вони не виражалися, в тому числі, в разі якщо компанія була повідомлена про можливість заподіяння збитків.

2.3. Ризик настання негативних наслідків в результаті використання рекомендацій, думок і тверджень, що містяться на Сайті, в повному обсязі несе Користувач. Компанія не гарантує і не підтверджує точність і достовірність, рекомендацій, думок і тверджень, що містяться на Сайті.

2.4. Компанія не несе ніякої відповідальності за будь-які помилки, неточності, втрати часу, порушення в роботі обладнання і ліній комунікацій, проникнення комп'ютерних вірусів, втрати і зміни даних, виникнення дефектів в роботі програм. які виникли, незалежно від причин, в результаті використання Сайту.

2.5. У разі здійснення Користувачем дій, передбачених ст. 50 Закону України «Про авторське право і суміжні права» (порушення авторського права і суміжних прав), Компанія залишає за собою право, без попереднього повідомлення Користувача, за своїм вибором здійснювати дії щодо захисту немайнових і майнових авторських прав та суміжних прав в порядку, встановленому адміністративним, цивільним і кримінальним законодавством.

 

3. Порядок і умови оформлення Передплати

 

3.1 Для оформлення Передплати Користувачеві необхідно:

3.1.1 Авторизуватись або зареєструватися на сайті buhgalter.com.ua шляхом заповнення всіх необхідних полів реєстраційної форми

3.1.2 Уважно ознайомитися з умовами договору і прийняти його,

3.1.3 Ввести необхідні для оплати дані, якщо того вимагає Платіжна система; підтвердити оплату і оплатити.

3.2 Оплата доступу до сайту buhgalter.com.ua проводиться Користувачем на умовах 100% передплати.

3.3 Компанія попереджає користувачів, а Користувачі розуміють і погоджуються з тим, що Платіжна система може стягувати понад вартості послуг будь-якого роду комісії та збори, включаючи комісії мобільних операторів (за їх наявності), надаючи свої послуги тільки в разі, якщо такі комісії і збори будуть оплачені користувачем. Інформацію про такі комісії і збори (за їх наявності) Користувач самостійно може дізнатися в Платіжній системі. Комісії та збори не повертаються і не відшкодовуються Компанією. Користувач, який скористався послугами платіжної системи, вважається попередженим і згодним з їх умовами.

3.4 Компанія має право в односторонньому порядку і без попереднього повідомлення Користувача змінювати умови цього договору, наповнення пакетів Підписка, розміри тарифів і т.п. шляхом розміщення відповідного документа в новій редакції на сайті.

3.5 Зміни умов цього Договору набирають чинності з моменту опублікування на сайті buhgalter.com.ua

3.6 Зміни, що стосуються наповнення пакетів Підписка, розмірів тарифів застосовуються тільки для підписок, придбаних після такої зміни.

3.7 Відмова від послуг після оплати неможлива.

3.8 Користувач не має права:

3.8.1 реєструватися як інша особа; вводити в оману інших користувачів щодо своєї особи, використовуючи реєстраційні дані іншої людини; навмисне спотворювати уявлення про самого себе, свій вік або свої відносини з іншими особами або іншими організаціями; передавати реєстраційні дані, логін і пароль для доступу до системи іншим особам;

 

4. Автоподовження підписки

 

4.1 Учасники оплачують доступ до сайту buhgalter.com.ua щомісяця, надають згоду на послуги автоматичного регулярного продовження Підписки на новий термін (автоподовження Підписки). Після активації даної послуги оплата нового терміну Підписки здійснюється шляхом автоматичного безакцептного списання коштів з рахунку користувача. Послуга автоподовження Підписки надається до тих пір, поки Користувач не повідомить про її скасування в особистому кабінеті користувача, заповнивши необхідну форму.

4.2 Послуга вважається скасованою з наступного оплатного періоду.

4.3 Послуга активується при здійсненні першої або чергової оплати Підписки, що означає згоду користувача з тим, що після закінчення оплаченого строку дії Передплати Договір автоматично пролонгується на тих же умовах на той же термін з автоматичним списанням вартості Передплати з рахунку Користувача

4.4 У разі недостатності коштів на рахунку користувача або неможливості проведення платежу Підписка на новий термін не надається, а послуга «автоподовження Підписки» відключається, до моменту появи коштів на рахунку користувача або заміни користувачем рахунку в особистому кабінеті).

4.5 При зміні Товариством тарифів на підписку автоподовження Підписка на черговий новий термін, наступний за періодом, протягом якого відбулася така зміна буде здійснено за новим тарифом.

 

5. Припинення відносин з Компанією. зміна угоди

 

5.1. Компанія і Користувач домовилися, що компанія має право припинити підтримувати Сайт (надавати доступ / надавати послуги) в будь-який час на власний розсуд.

5.2. Компанія залишає за собою право припинити доступ до Сайту, якщо: доступ до Сайту втрачений через відсутність зв'язку на маршруті від Користувача до Сайту; Користувачеві відмовлено в доступі до Сайту внаслідок порушення ним «Інтрукціі користування сайтом» (http://budget.factor.ua/faq.php) або перевищення обсягу прав на використання Сайту.

5.3. Компанія залишає за собою право за своїм вибором без попереднього повідомлення та / або роз'яснення причин: змінювати, виправляти, обмежувати, припиняти чи зупиняти дію Сайту і будь-яких його розділів (матеріалів, ресурсів, сервісів); відмовляти Користувачеві в доступі до користування Сайтом і / або будь-якого його розділу. Задоволення / розгляд потреб Користувача при використанні Сайту не є обов'язком Компанії.

 

6. Заключні положення

 

6.1. Сайт може містити посилання на інші Інтернет - сайти. Дані сайти не перебувають під контролем Компанії і Компанія не несе відповідальності за зміст даних сайтів та / або зміст сайтів, посилання на які знаходяться на даних сайтах. Посилання на інші сайти включені в Сайт тільки для зручності користувачів і не означають згоду Компанії та його посадових осіб з вмістом даних сайтів. Інші Інтернет - сайти можуть містити посилання на Сайт без спеціального дозволу Компанії.

6.2. У разі незгоди Користувача з будь-яким з умов цієї угоди він зобов'язаний негайно припинити використання Сайту і / або будь-якого з його розділів.

6.3. У разі якщо компетентними органами / особами частина цієї угоди буде визнана недійсною, такою, що суперечить законодавству і не підлягає застосуванню, це не тягне неможливість застосування інших положень цієї угоди. Ця угода діє повною мірою в рамках, встановлених чинним законодавством.

6.4. До відносин в рамках цієї Угоди застосовується право України. Користувач і Компанія домовилися підкорятися при виникненні будь-яких спорів, що виникають у зв'язку зі справжньою угодою (використанням Сайту), виключно юрисдикції судів України.

Для того, чтоб распечатать текст необходимо авторизоваться или зарегистрироваться
Закрити
icon-block
Заважає реклама?
Ви маєте можливість її відключити всього за 30 грн