Інформація по темі "" | Публікації по тегу
4001 0
Друкувати
Обране

Как предостеречь от правовых рисков при аренде земли

Вряд ли кто-то будет спорить с тем, что гораздо выгоднее оформить право собственности на земельный участок, чем его арендовать. И ставка земельного налога ниже арендной платы, и есть возможность продать участок по большей цене, чем цена покупки, ведь стоимость земли постоянно растет. Но для получения в собственность земли не всегда есть возможность. Нужно учитывать, что при аренде земельных участков регулирование многих отношений законодательство предоставляет сторонам. Поэтому договор аренды играет важнейшую роль и к его составлению необходимо подойти очень серьезно. Подробнее об этом мы сейчас и поговорим.


Материал подготовила Елена Сукманова, канд. юрид. наук, адвокат, директор юридической фирмы «Элит Консалтинг»

Что нужно учесть на начальном этапе

Земля имеет очень высокую ценность, поэтому рынок купли-продажи земли притягивает немало мошенников. Не является исключением и аренда. Поэтому мы дадим рекомендации, выполняя которые вы сможете снизить риск попасться на удочку аферистов. Разберем все этапы заключения сделки по передаче в пользование земли и укажем, какие уловки вас могут поджидать, а также как уберечь себя от неприятностей.

Итак, вы решили присмотреть себе земельный участок и среди всех вариантов остановились на каком-то одном. Прежде всего вам необходимо установить, является ли арендодатель участка его полноправным владельцем. Чтобы это установить, попросите предъявить правоустанавливающие документы на землю и проверьте их достоверность.

Для этого вам будут необходимы:

1. Документ, устанавливающий право собственности на земельный участок. Как правило, это государственный акт. Но в связи с последними изменениями в Земельном кодексе право собственности, приобретенное на земли частной собственности, также может удостоверяться гражданско-правовым договором или свидетельством о праве на наследство.

2. Документы, которые подтверждают государственную регистрацию прав на имущество. Такими документами, в частности, могут быть: извлечение из Реестра прав собственности на недвижимое имущество, свидетельство о праве собственности, регистрационное удостоверение, справка-характеристика. Указанные документы предоставляет бюро технической инвентаризации. Выписка из государственного реестра земель даст актуальную информацию о собственнике участка.

При выборе земельного участка имейте в виду, что закон предусматривает возможность прекращения договора аренды земли в случае ее выкупа для общественных нужд и принудительного отчуждения земельного участка по мотивам общественной необходимости. Учитывайте этот риск, если земля может составлять общественный интерес для прокладывания дорог, путей или иных целей.

Далее обязательно нужно установить, нет ли каких-либо ограничений или обременений в отношении данного участка. Таковыми могут быть ипотека (залог), земельные сервитуты, ограничения права пользования земельным участком.

Ограничения и обременения, если они были наложены правомерно, продолжают действовать, несмотря на передачу в пользование другому лицу. Так что вам придется мириться с тем, что кто-то вправе будет проезжать через ваш земельный участок. Устанавливаются же обременения на основании законов, актов органов государственной власти, судебных решений, договоров и подлежат государственной регистрации.

Поэтому перед заключением договора не лишним будет получить у нотариуса извлечения из Объединенного реестра запретов на отчуждение объектов недвижимости и Государственного реестра ипотек. Далее нужно получить справку (заключение) из местного управления земельных ресурсов о наличии (отсутствии) ограничений и обременений на земельный участок.

Также бывали случаи, когда арендатору показывают один участок, а после подписания договора оказывалось, что арендованная им земля не та, которую он видел, а находится где-то в другом месте. Предотвратить подобные махинации можно, сверив план земельного участка с реальной местностью. Если что-то заподозрили, обратитесь в органы власти с просьбой подтвердить нахождение, размер, границы, владельца участка.

Получая на руки договор для подписания, всегда читайте его полностью, уделяя внимание даже мелочам, ведь именно они могут создать хлопоты. Договор должен быть тщательно проанализирован. Все пункты соглашения должны быть изложены в точности с законодательством, так как даже мелкие неточности могут привести к отмене сделки.

Почему договор могут признать недействительным

Договор, не соответствующий правовым нормам, может быть признан недействительным с момента его заключения. Тогда придется освободить занимаемый участок, но при этом возврата арендной платы, оплаченной за фактический срок аренды, не будет.

Вот основания, при наличии которых договор может быть признан недействительным:

— договор заключен неуполномоченным лицом или же лицом, которое не имело права передавать этот участок в аренду;

— в договоре отсутствует хотя бы одно существенное условие. Так, согласно действующему законодательству к существенным условиям договора, предметом которого является земельный участок, относятся: объект, срок действия договора, размер арендной платы и порядок ее внесения, целевое назначение участка и условия его использования, условия и сроки передачи земли арендатору, условия возврата участка арендодателю, условия сохранения состояния объекта, наличие ограничений относительно использования земельного участка, определение стороны, на которой лежит риск случайного повреждения или уничтожения участка, ответственность сторон;

— нарушение процедуры заключения договора. Так, законодательство требует обязательного решения уполномоченного органа и согласования с ним вопроса аренды участков, если речь идет о землях государственной или коммунальной собственности. Также в обязательном порядке должна быть проведена государственная регистрация договора аренды и его нотариальное удостоверение;

— неполучение согласия от ипотекодержателя на аренду участка.

Внимательно отнеситесь к случаю, если из-за каких-то обстоятельств собственник не может самостоятельно подписать договор аренды земельного участка, а передает данное право своему представителю. Нужно быть особо осторожным, потому что в последнее время в такой ситуации совершается немало афер.

Обратите внимание, что доверенность должна быть выдана в порядке Закона о нотариате и распечатана на фирменном бланке. Рукописные поручения на продажу земли не имеют никакой силы. Выясните, установлено ли доверенностью право представителя на передачу земли в пользование. Также не лишним будет узнать у нотариуса, не истек ли срок доверенности на день заключения сделки. Ее действие может быть прекращено не только по окончанию срока, но и если того пожелает доверитель. Доверенность может быть прервана в любой момент, а от вас такой факт могут скрыть.

Также нужно учитывать, что доверенность не имеет силы, если доверитель скончался, признан недееспособным либо находится в списках без вести пропавших. Поэтому, чтобы избежать дальнейшей отмены договора, свяжитесь с владельцем участка в день совершения сделки и удостоверьтесь, что он жив, здоров и не передумал продавать землю.

Следующий ключевой момент — нотариальное удостоверение и государственная регистрация договора. Если с удостоверением у нотариуса проблем нет, то государственная регистрация является весьма проблематичной.

Дело в том, что существуют два действующих нормативно-правовых акта, которые предусматривают обязательную регистрацию договоров аренды в различных реестрах. Так, постановление № 2073 устанавливает, что договор аренды должен быть зарегистрирован в Книге записей государственной регистрации договоров аренды земли. В то же время в соответствии со статьей 202 ЗКУ, Указом № 134 и временной процедурой ведения Государственного земельного реестра договоры аренды земли должны регистрироваться в Государственном реестре земель, который ведет государственное предприятие «Центр государственного земельного кадастра».

Выходит такой интересный факт — во избежание признания договора недействительным необходимо осуществить его «двойную» регистрацию.

Что может привести к досрочному расторжению договора

Рассмотрим также ситуации, которые могут возникнуть во время действия договора аренды и привести к его досрочному расторжению. Прежде всего напомним, что одностороннее прекращение обязательств не допускается. Договор может быть расторгнут только по решению суда и на основаниях, прямо предусмотренных законодательством.

Такие основания должны иметь место продолжительное время и ими могут быть: использование участка не по целевому предназначению, нарушение мер по охране окружающей среды, неподдерживание антиэрозионных и дренажных систем, нарушение требований сервитутов и других ограничений, невнесение арендной платы.

Термин «продолжительное время» носит оценочный характер, такой период времени не предусмотрен нормами законодательства. За исключением условий внесения арендной платы. Исходя из положений статьи 782 ГКУ можно сделать вывод, что в случае просрочки внесения арендной платы на протяжении 3-х месяцев арендодатель вправе требовать прекращения договора.

Не допускается как одностороннее расторжение договора аренды, так и одностороннее изменение его существенных условий. Все спорные вопросы должны рассматриваться судом. Единственными исключениями являются увеличение арендной платы в связи с повышением ставки земельного налога, а также ужесточение требований по охране окружающей среды.

На практике бывают случаи, когда во время действия договора аренды меняется собственник участка, и этот новый собственник требует прекращения договора, так как он в нем не заинтересован. Успокаиваем сразу, что такое требование необоснованное, ведь договор аренды продолжает свое действие даже при переходе права собственности к третьему лицу.

Для того чтобы избежать каких-либо казусов, рекомендуем прописывать в договорах соответствующее положение о сохранении его действия при смене собственника.

В итоге наши рекомендации сводятся к тому, что необходимо быть предельно внимательным и не терять бдительность. Как видите, подвохов может быть немало, и это лишь наиболее часто встречаемые. Не отказывайтесь от правовой помощи в таком важном вопросе, ведь вашего опыта и знаний может быть недостаточно, чтобы не попасться на удочку аферистов.



Документы консультации

ЗКУ — Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III.

ГКУ — Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.

Закон о нотариате — Закон Украины «О нотариате» от 02.09.93 г. № 3425-XII.

Постановление № 2073 — постановление КМУ «Об утверждении Порядка государственной регистрации договоров аренды земли» от 25.12.98 г. № 2073.

Указ № 134 — Указ Президента «О мерах по созданию единой системы государственной регистрации земельных участков, недвижимого имущества и прав на них в составе государственного земельного кадастра» от 17.02.2003 г. № 134/2003.

env_icon Наш сайт корисний для вас?

Отримуйте першими актуальні новини! env_icon

Підписатися на найактуальнішу розсилку для бухгалтера бюджетної установи

Помітили помилку? Виділіть її та натисніть Ctrl+Enter, щоб повідомити нас про це



Коментарі
(0)
Яка вдача - ви можете стати першим, хто прокоментує цей матеріал.
Залишити коментар:
Ваше ім`я
Коментарі
pw-image
Доступ до сайту за ціною чашки кави
Платне користування buhgalter.com.ua передбачає:
  • доступ до новин, статей, довідників
  • безлімітні завантаження бланків
  • відсутність реклами.
Передплатники «Бюджетної бухгалтерії», «Оплата праці» та користувачі «FIT-Бюджет» отримують безкоштовний доступ до порталу бонусом до передплати.
30
грн/
місяць
Вже передплатили? Увійти
ic-acc-pay
×

 

Договір публічної оферти

Угода

про умови використання інформаційних ресурсів сайту

Ця Угода укладена між ТОВ «НВП «ФАКТОР» (далі - Компанія) і будь-яким Користувачем (далі загально названі - Сторони) веб-сайту (-ів) buhgalter.com.ua і / або budget.factor.ua, далі іменуються - Сайт.

Загальні положення

Наведені нижче умови є електронною формою документа, що визначає порядок використання, а саме, надання Користувачеві доступу до інформаційних ресурсів через Сайт.

Ця угода (Договір) носить характер публічної оферти, тобто є еквівалентом "усної угоди" і відповідно до чинного законодавства України має належну юридичну силу.

Сайт є об'єктом авторського права і як складного твору, а також "компіляції даних" ("бази даних") охороняється на території України, відповідно до Закону України "Про авторське право і суміжні права".

Всі авторські майнові права на Сайт належать Компанії. Позначення «buhgalter», «Factor» є знаком для товарів і послуг (торговою маркою) і не може використовуватися Користувачем без отримання відповідної ліцензії.

Компанія докладає всіх зусиль щодо забезпечення достовірності і актуальності інформації, представленої на Сайті. Однак Компанія не бере на себе фінансової та іншої відповідальності за результати застосування цієї інформації.

Підписка - повний доступ до всіх матеріалів, розміщених на Сайті. Підписка надається за певну плату на певний строк відповідно до умов відповідного тарифу Підписки.

Автоподовження підписки - сервіс автоматичного продовження підписки.

 

 

1. Прийняття Угоди

 

1.1. Для того, щоб отримати право доступу до інформаційних ресурсів Сайту, Користувачеві необхідно спочатку висловити свою згоду з цією угодою. Користувач не має санкціонованого доступу до інформаційних ресурсів Сайту, якщо він не прийняв або не згоден з умовами цієї угоди.

1.2 Згідно з умовами Договору Компанія надає Користувачам Передплату на платній основі з метою перегляду користувачами окремих матеріалів, розміщених на Сайті. Категорії платної інформації визначаються Товариством самостійно.

1.3. За згодою Користувача з умовами цієї угоди, Користувачеві надається доступ до інформаційних ресурсів Сайту. Інформаційні ресурси надаються «як є» і не припускають наступних доопрацювань.

1.4. Користувач має право припинити користуватися Сайтом в будь-який момент, без спеціального повідомлення Компанії про припинення користування Сайтом.

1.5. Для отримання доступу до ресурсів від Користувача може знадобитися надання інформації про себе (наприклад, відомості про особу, відомості про юридичну особу та інші контактні дані) з метою продовження користування Користувачем послугами Компанії.

1.6. Беручи до уваги безперервне впровадження нових розробок, Користувач визнає і погоджується з тим, що Компанія має право на власний розсуд припинити (тимчасово або остаточно) надання доступу до ресурсів Сайту (або будь-яких окремих функцій Сайту) всім користувачам взагалі або Користувачеві зокрема, без попереднього повідомлення.

1.7. Компанія на постійній основі впроваджує нові розробки для того, щоб надавати найкращі можливі послуги своїм користувачам. Користувач визнає і погоджується з тим, що форма і характер послуг (дизайн сайту, обсяг наданої інформації, тематика і ін.) можуть час від часу змінюватися без попереднього повідомлення Користувача.

 

 

2. Відповідальність сторін

 

2.1. Матеріали Сайту видаються без будь-яких гарантій, неявних або інших. Компанія не несе відповідальність за повноту і точність інформації, що міститься в матеріалах сайту, відповідність її вимогам Користувача.

2.2. Всі ризики, що виникають при використанні матеріалів (ресурсів) Сайту, несе Користувач. Компанія ні за яких умов не несе відповідальності за будь-які понесені Користувачем збитки, у чому б вони не виражалися, в тому числі, в разі якщо компанія була повідомлена про можливість заподіяння збитків.

2.3. Ризик настання негативних наслідків в результаті використання рекомендацій, думок і тверджень, що містяться на Сайті, в повному обсязі несе Користувач. Компанія не гарантує і не підтверджує точність і достовірність, рекомендацій, думок і тверджень, що містяться на Сайті.

2.4. Компанія не несе ніякої відповідальності за будь-які помилки, неточності, втрати часу, порушення в роботі обладнання і ліній комунікацій, проникнення комп'ютерних вірусів, втрати і зміни даних, виникнення дефектів в роботі програм. які виникли, незалежно від причин, в результаті використання Сайту.

2.5. У разі здійснення Користувачем дій, передбачених ст. 50 Закону України «Про авторське право і суміжні права» (порушення авторського права і суміжних прав), Компанія залишає за собою право, без попереднього повідомлення Користувача, за своїм вибором здійснювати дії щодо захисту немайнових і майнових авторських прав та суміжних прав в порядку, встановленому адміністративним, цивільним і кримінальним законодавством.

 

3. Порядок і умови оформлення Передплати

 

3.1 Для оформлення Передплати Користувачеві необхідно:

3.1.1 Авторизуватись або зареєструватися на сайті buhgalter.com.ua шляхом заповнення всіх необхідних полів реєстраційної форми

3.1.2 Уважно ознайомитися з умовами договору і прийняти його,

3.1.3 Ввести необхідні для оплати дані, якщо того вимагає Платіжна система; підтвердити оплату і оплатити.

3.2 Оплата доступу до сайту buhgalter.com.ua проводиться Користувачем на умовах 100% передплати.

3.3 Компанія попереджає користувачів, а Користувачі розуміють і погоджуються з тим, що Платіжна система може стягувати понад вартості послуг будь-якого роду комісії та збори, включаючи комісії мобільних операторів (за їх наявності), надаючи свої послуги тільки в разі, якщо такі комісії і збори будуть оплачені користувачем. Інформацію про такі комісії і збори (за їх наявності) Користувач самостійно може дізнатися в Платіжній системі. Комісії та збори не повертаються і не відшкодовуються Компанією. Користувач, який скористався послугами платіжної системи, вважається попередженим і згодним з їх умовами.

3.4 Компанія має право в односторонньому порядку і без попереднього повідомлення Користувача змінювати умови цього договору, наповнення пакетів Підписка, розміри тарифів і т.п. шляхом розміщення відповідного документа в новій редакції на сайті.

3.5 Зміни умов цього Договору набирають чинності з моменту опублікування на сайті buhgalter.com.ua

3.6 Зміни, що стосуються наповнення пакетів Підписка, розмірів тарифів застосовуються тільки для підписок, придбаних після такої зміни.

3.7 Відмова від послуг після оплати неможлива.

3.8 Користувач не має права:

3.8.1 реєструватися як інша особа; вводити в оману інших користувачів щодо своєї особи, використовуючи реєстраційні дані іншої людини; навмисне спотворювати уявлення про самого себе, свій вік або свої відносини з іншими особами або іншими організаціями; передавати реєстраційні дані, логін і пароль для доступу до системи іншим особам;

 

4. Автоподовження підписки

 

4.1 Учасники оплачують доступ до сайту buhgalter.com.ua щомісяця, надають згоду на послуги автоматичного регулярного продовження Підписки на новий термін (автоподовження Підписки). Після активації даної послуги оплата нового терміну Підписки здійснюється шляхом автоматичного безакцептного списання коштів з рахунку користувача. Послуга автоподовження Підписки надається до тих пір, поки Користувач не повідомить про її скасування в особистому кабінеті користувача, заповнивши необхідну форму.

4.2 Послуга вважається скасованою з наступного оплатного періоду.

4.3 Послуга активується при здійсненні першої або чергової оплати Підписки, що означає згоду користувача з тим, що після закінчення оплаченого строку дії Передплати Договір автоматично пролонгується на тих же умовах на той же термін з автоматичним списанням вартості Передплати з рахунку Користувача

4.4 У разі недостатності коштів на рахунку користувача або неможливості проведення платежу Підписка на новий термін не надається, а послуга «автоподовження Підписки» відключається, до моменту появи коштів на рахунку користувача або заміни користувачем рахунку в особистому кабінеті).

4.5 При зміні Товариством тарифів на підписку автоподовження Підписка на черговий новий термін, наступний за періодом, протягом якого відбулася така зміна буде здійснено за новим тарифом.

 

5. Припинення відносин з Компанією. зміна угоди

 

5.1. Компанія і Користувач домовилися, що компанія має право припинити підтримувати Сайт (надавати доступ / надавати послуги) в будь-який час на власний розсуд.

5.2. Компанія залишає за собою право припинити доступ до Сайту, якщо: доступ до Сайту втрачений через відсутність зв'язку на маршруті від Користувача до Сайту; Користувачеві відмовлено в доступі до Сайту внаслідок порушення ним «Інтрукціі користування сайтом» (http://budget.factor.ua/faq.php) або перевищення обсягу прав на використання Сайту.

5.3. Компанія залишає за собою право за своїм вибором без попереднього повідомлення та / або роз'яснення причин: змінювати, виправляти, обмежувати, припиняти чи зупиняти дію Сайту і будь-яких його розділів (матеріалів, ресурсів, сервісів); відмовляти Користувачеві в доступі до користування Сайтом і / або будь-якого його розділу. Задоволення / розгляд потреб Користувача при використанні Сайту не є обов'язком Компанії.

 

6. Заключні положення

 

6.1. Сайт може містити посилання на інші Інтернет - сайти. Дані сайти не перебувають під контролем Компанії і Компанія не несе відповідальності за зміст даних сайтів та / або зміст сайтів, посилання на які знаходяться на даних сайтах. Посилання на інші сайти включені в Сайт тільки для зручності користувачів і не означають згоду Компанії та його посадових осіб з вмістом даних сайтів. Інші Інтернет - сайти можуть містити посилання на Сайт без спеціального дозволу Компанії.

6.2. У разі незгоди Користувача з будь-яким з умов цієї угоди він зобов'язаний негайно припинити використання Сайту і / або будь-якого з його розділів.

6.3. У разі якщо компетентними органами / особами частина цієї угоди буде визнана недійсною, такою, що суперечить законодавству і не підлягає застосуванню, це не тягне неможливість застосування інших положень цієї угоди. Ця угода діє повною мірою в рамках, встановлених чинним законодавством.

6.4. До відносин в рамках цієї Угоди застосовується право України. Користувач і Компанія домовилися підкорятися при виникненні будь-яких спорів, що виникають у зв'язку зі справжньою угодою (використанням Сайту), виключно юрисдикції судів України.

Для того, чтоб распечатать текст необходимо авторизоваться или зарегистрироваться
Закрити
icon-block
Заважає реклама?
Ви маєте можливість її відключити всього за 30 грн