665 0

Как управлять собственными средствами в строительстве

В украинском жилищном строительстве с некоторых пор сложилась закономерность, состоящая в том, что на начальных этапах возведения здания инвесторы не спешат вкладывать свои средства. Большинство из них предпочитают выждать, пока дом не обретет хотя бы относительно зримые очертания. В связи с этим и возникает вопрос инвестирования собственных средств.
Иван ЧАЛЫЙ, консультант газеты «Налоги и бухгалтерский учет»

Документы статьи

ГКУ — Гражданский кодекс Украины.

Закон № 978 — Закон Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья» от 19 июня 2003 года № 978-IV.

Закон № 1560 — Закон Украины «Об инвестиционной деятельности» от 18 сентября 1991 года № 1560-XII.

Положение № 152 Положение о внесении информации о финансовых компаниях в Государственный реестр финансовых учреждений и установлении требований к учетной и регистрирующей системе финансовых компаний, утвержденное распоряжением Государственной комиссии по регулированию рынков финансовых услуг Украины от 5 декабря 2003 года № 152.

Порядок № 4451 — Порядок подачи отчетности финансовыми компаниями и юридическими лицами — субъектами хозяйствования, которые по своему правовому статусу не являются финансовыми учреждениями, но имеют определенную законами и нормативно-правовыми актами Госкомфинуслуг возможность предоставлять отдельные виды финансовых услуг, утвержденный распоряжением Госкомфинуслуг от 27 января 2004 года № 27 в редакции распоряжения от 12 августа 2005 года № 4451.

Понятно, что застройщики в начале производственного цикла зачастую испытывают острый дефицит средств, который затем постепенно компенсируется поступлениями от недоверчивых инвесторов. Проблему «стартового дефицита» застройщики решают по-разному: кто за счет внутренних финансовых резервов, кто за счет привлечения кредитных ресурсов.

Но в самых необычных условиях оказываются, пожалуй, те застройщики, которые решили связать себя инвестиционно-правовыми узами с управляющими фондов финансирования строительства (далее — ФФС).

Вообще говоря, с экономической точки зрения, вовлечение в сферу финансирования дополнительного звена для застройщика во многом обусловлено возможностью использовать в производственном процессе его финансовые ресурсы. Тем более что управляющие ФФС, которые согласно статье 4 Закона № 978 должны иметь статус финансового учреждения, в основном являются небедными компаниями. В п.п. 2.1.4. Положения № 152 перед финансовыми компаниями, привлекающими средства физлиц, ставится условие о наличии собственного капитала в размере не менее 3 млн грн.

Представим себе ситуацию, когда на старте строительства управляющий смог привлечь от доверителей средства, покрывающие лишь небольшую часть стоимости строительно-монтажных работ по объекту. Этих средств, аккумулированных на счете ФФС, для качественного выполнения строительных работ в соответствии с графиком строительства застройщику не хватает. В то же время у управляющего на его собственном счете есть его собственные свободные средства.

Может ли управляющий ради обеспечения своевременного возведения объекта строительства перечислить со своего счета на счет ФФС сумму, покрывающую дефицит финансирования?

Разумеется, такая операция экономически целесообразна и крайне необходима. Ведь замедление строительства из-за нехватки финансирования ведет как к невыполнению обязательств перед теми доверителями, которые уже вложили свои средства, так и к снижению вероятности того, что потенциальные инвесторы проявят готовность стать доверителями.

С одной стороны, ответственность за своевременность сдачи дома несет не управляющий, а застройщик. Статья 9 Закона № 978 гласит: «Застройщик обязан выполнить свои обязательства по договору относительно организации сооружения объектов строительства и своевременного введения их в эксплуатацию независимо от объема заказа на строительство, подтвержденного управляющим».

С другой стороны, управляющий также несет определенную ответственность как перед учредителями доверительного управления, так и перед застройщиком.

Причем, с точки зрения своевременности финансирования, уровень и распределение ответственности в ФФС-схеме зависит от вида фонда.

Если застройщик, сотрудничающий с ФФС вида А, обязан сдать объект в эксплуатацию независимо от объемов финансирования, то застройщик, входящий в систему ФФС вида Б, обременен таким обязательством только в случае выполнения управляющим графика финансирования строительства. Согласно статье 11 Закона № 978 именно управляющий фонда вида Б принимает на себя риск недостаточности привлеченных средств на сооружение объекта строительства.

Поэтому неудивительно, что, отвечая на вопрос о том, имеет ли право управляющий ФФС финансировать строительство за счет собственных средств, перечисляя их в ФФС, Госкомфинуслуг в письме от 01.06.07 г. № 6194/11-12 сослалась на статью 16 Закона № 978, которая устанавливает следующее положение:

«Для ФФС вида Б управляющий осуществляет финансирование строительства в порядке, определенном договором, в пределах общей стоимости строительства и в соответствии с графиком финансирования, согласованных управляющим и застройщиком по каждому объекту строительства. В случае если объем фактически привлеченных от доверителей средств меньше объема, определенного графиком финансирования, управляющий осуществляет финансирование строительства за счет других источников».

О том, что Госкомфинуслуг в принципе допускает использование собственных средств управляющего ФФС в финансировании строительства, свидетельствует и Порядок № 4451. В Информации о деятельности управляющего, форма которой является приложением 2 к Порядку № 4451, по каждому ФФС и объекту строительства среди «источников финансирования» указаны «собственные средства управляющего, направленные на финансирование фонда».

Таким образом, совершенно очевидно, что госорган, лицензирующий и контролирующий деятельность управляющих ФФС, не усматривает ничего зазорного в прямом финансировании фонда со стороны управляющего.

Добавим, что в той же форме предусмотрен и такой источник финансирования, как кредиты, полученные управляющим для финансирования строительства. То есть подразумевается, что для целей финансирования возведения дома управляющий может использовать не только собственные, но и кредитные средства*.

* Здесь необходимо сделать важную оговорку. В настоящее время на уровне официальных разъяснений отсутствует единое понимание того, какие именно ресурсы составляют категорию собственных средств. Например, в статье 10 Закона «Об инвестиционной деятельности» банковские кредиты отнесены не к «собственным финансовым ресурсам», а к «заемным финансовым средствам». А, скажем, в письме Комитета по вопросам строительства, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства Верховной Рады Украины от 16 марта 2007 г. № 06-28/17-296 банковские кредиты названы в числе «собственных средств».)

Несмотря на такую позицию Госкомфинуслуг, многие юристы высказывают сомнения относительно права управляющего вносить на счет ФФС собственные средства.

Основанием для сомнений является краеугольное положение статьи 1030 ГКУ, согласно которому имущество, переданное в управление, должно быть отделено от имущества управляющего. Перечисляя собственные средства на счет ФФС, управляющий нарушает эту норму, смешивая собственные средства и средства, принятые в управление.

Быть доверителем по отношению к самому себе управляющий в принципе не может, так как гражданско-правовые отношения в рамках одного юрлица не возникают.

Играть роль выгодоприобретателя по договору управления имуществом управляющий тоже не может (статья 1033 ГКУ), так как это «противоречит сущности договора»**.

** Цивільний кодекс України. Науково-практичний коментар. За заг. ред. Я. М. Шевченко. Частина друга. — Київ. Видавничий дім ЮРЕ. 2004. — с. 520.

Иными словами, для застройщика управляющий не может быть самостоятельным контрагентом-инвестором, а может выступать лишь посредником, представляющим интересы доверителей ФФС.

Сторонники прямого финансирования ФФС управляющим не соглашаются с таким формальным подходом и обращают внимание на то, что «договор управления имуществом нельзя считать посредническим»***.

*** Цивільний кодекс України. Науково-практичний коментар. — Київ. Істина.2004. — с. 650.

Сопоставляя договоры управления имуществом с традиционными посредническими договорами, авторитетные ученые констатируют:

«Договор управления имуществом предусматривает осуществление управляющим не только юридических, но и фактических действий в интересах выгодоприобретателя. То есть он наделен большейсвободой в выборе определенной модели поведения и реализации своих полномочий»*.

* Цивільний кодекс України. Науково-практичний коментар. За заг. ред. Я. М. Шевченко. Частина друга. — Київ. Видавничий дім ЮРЕ. 2004. — с. 514.

Согласно статье 1029 ГКУ управляющий обязан осуществлять управление в интересах учредителя управления. Статья 2 Закона № 978 интерпретирует эту норму следующим образом: управляющий «действует в интересах учредителей управления имуществом и осуществляет управление привлеченными средствами».

По мнению юристов, защищающих возможность внесения активов управляющего в ФФС, это означает, что если интересы доверителей требуют внесения в фонд дополнительных средств, то управляющий обязан обеспечить финансирование строительства за счет собственных ресурсов. Таким образом, в отношении ФФС-схемы специальные нормы Закона № 978 могут рассматриваться как приоритетные по отношению к общей норме ст. 1030 ГКУ.

Надо признать, что строительная специфика, действительно, накладывает свой отпечаток на отношения между доверителями, управляющими и застройщиками.

Доверитель по договору с управляющим финансирует создание объекта инвестирования (например, квартиры), а управляющий в интересах доверителя финансирует создание объекта строительства(например, дома). Объекты инвестирования являются элементами, составляющими объект строительства. Без возведения объекта строительства в целом невозможно сооружение отдельного объекта инвестирования, а значит, и выполнение обязательств управляющего перед доверителем.

Между тем, признавая возможность внесения средств управляющего на счета ФФС, юристы должны обосновать их возврат на счета управляющего, когда дефицит финансирования будет покрыт за счет средств новых доверителей.

Некоторые управляющие ФФС, стремясь избежать рисков, связанных с законодательными разнотолками, предпочитают покрывать дефицит ФФС-финансирования посредством прямых перечислений с собственного счета на счет застройщика.

Но в таком случае боимся, что управляющий столкнется с еще большими проблемами.

Если средства на счет застройщика поступают не со счета ФФС, а со счета управляющего, то это значит, что управляющий действует не в интересах доверителей, а в своих собственных интересах. Следовательно, такое перечисление требует соответствующего гражданско-правового обоснования, отличного от того, которое сформатировано Законом № 978.

В этой ситуации управляющий будет выступать в отношениях с застройщиком, строго говоря, не как управляющий, а как обычный заказчик строительства жилья.

И тогда перед участниками операции возникнет вопрос введения их взаимоотношений в рамки, регламентированные статьей 4 Закона № 1560. А эта статья, фактически, допускает возможность непосредственного привлечения средств физических и юридических лиц в финансирование и инвестирование строительства жилых объектов только в виде выпуска целевых облигаций. Иные варианты прямого финансирования застройщика сопряжены с риском обвинений в нарушении ограничений статьи 4 Закона № 1560.

Кроме того, стороны должны будут определиться с процедурами оформления прав собственности на ту недвижимость, которая будет построена за счет такого финансирования.

А управляющий, кроме того, не должен забывать о том, что возможности его бизнес-деятельности сильно сужены законодательными актами, регламентирующими статус финансового учреждения. И вряд ли он сможет продавать построенное жилье на систематической основе.

Осторожные управляющие применяют более сложный механизм финансирования. Сначала создается предприятие, подконтрольное управляющей компании. На счет этого предприятия вносятся (например, как вклад в уставный фонд) собственные средства управляющего.

Затем такое предприятие заключает с управляющей компанией договор доверительного управления и присоединяется к ФФС в качестве доверителя, который де-факто аффилирован управляющему.

Таким образом, собственные средства управляющей компании совершенно легитимно увеличивают финансовый потенциал ФФС и могут беспрепятственно использоваться для финансирования строительства объекта.

Когда соответствующие объекты инвестирования оказываются востребованными новыми инвесторами, аффилированный доверитель расторгает договор управления, изымает из ФФС свои средства, освобождая место независимым доверителям.

Если же претендентов на участие в ФФС по соответствующим объектам инвестирования не найдется, то подконтрольное управляющей компании предприятие будет самостоятельно реализовывать полученные от застройщика квартиры. Доходы от такой реализации могут принести прибыль. И тогда внесенные управляющим средства могут вернуться к нему, например, в качестве дивидендов. Хотя возможны и другие варианты возврата средств на счета управляющего.



Помітили помилку? Виділіть її та натисніть Ctrl+Enter, щоб повідомити нас про це
загрузка...
Коментарі (0)