Інформація по темі "" | Публікації по тегу
2937 0
Друкувати
Обране

Как управлять собственными средствами в строительстве

В украинском жилищном строительстве с некоторых пор сложилась закономерность, состоящая в том, что на начальных этапах возведения здания инвесторы не спешат вкладывать свои средства. Большинство из них предпочитают выждать, пока дом не обретет хотя бы относительно зримые очертания. В связи с этим и возникает вопрос инвестирования собственных средств.


Иван ЧАЛЫЙ, консультант газеты «Налоги и бухгалтерский учет»

Документы статьи

ГКУ — Гражданский кодекс Украины.

Закон № 978 — Закон Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья» от 19 июня 2003 года № 978-IV.

Закон № 1560 — Закон Украины «Об инвестиционной деятельности» от 18 сентября 1991 года № 1560-XII.

Положение № 152 Положение о внесении информации о финансовых компаниях в Государственный реестр финансовых учреждений и установлении требований к учетной и регистрирующей системе финансовых компаний, утвержденное распоряжением Государственной комиссии по регулированию рынков финансовых услуг Украины от 5 декабря 2003 года № 152.

Порядок № 4451 — Порядок подачи отчетности финансовыми компаниями и юридическими лицами — субъектами хозяйствования, которые по своему правовому статусу не являются финансовыми учреждениями, но имеют определенную законами и нормативно-правовыми актами Госкомфинуслуг возможность предоставлять отдельные виды финансовых услуг, утвержденный распоряжением Госкомфинуслуг от 27 января 2004 года № 27 в редакции распоряжения от 12 августа 2005 года № 4451.

Понятно, что застройщики в начале производственного цикла зачастую испытывают острый дефицит средств, который затем постепенно компенсируется поступлениями от недоверчивых инвесторов. Проблему «стартового дефицита» застройщики решают по-разному: кто за счет внутренних финансовых резервов, кто за счет привлечения кредитных ресурсов.

Но в самых необычных условиях оказываются, пожалуй, те застройщики, которые решили связать себя инвестиционно-правовыми узами с управляющими фондов финансирования строительства (далее — ФФС).

Вообще говоря, с экономической точки зрения, вовлечение в сферу финансирования дополнительного звена для застройщика во многом обусловлено возможностью использовать в производственном процессе его финансовые ресурсы. Тем более что управляющие ФФС, которые согласно статье 4 Закона № 978 должны иметь статус финансового учреждения, в основном являются небедными компаниями. В п.п. 2.1.4. Положения № 152 перед финансовыми компаниями, привлекающими средства физлиц, ставится условие о наличии собственного капитала в размере не менее 3 млн грн.

Представим себе ситуацию, когда на старте строительства управляющий смог привлечь от доверителей средства, покрывающие лишь небольшую часть стоимости строительно-монтажных работ по объекту. Этих средств, аккумулированных на счете ФФС, для качественного выполнения строительных работ в соответствии с графиком строительства застройщику не хватает. В то же время у управляющего на его собственном счете есть его собственные свободные средства.

Может ли управляющий ради обеспечения своевременного возведения объекта строительства перечислить со своего счета на счет ФФС сумму, покрывающую дефицит финансирования?

Разумеется, такая операция экономически целесообразна и крайне необходима. Ведь замедление строительства из-за нехватки финансирования ведет как к невыполнению обязательств перед теми доверителями, которые уже вложили свои средства, так и к снижению вероятности того, что потенциальные инвесторы проявят готовность стать доверителями.

С одной стороны, ответственность за своевременность сдачи дома несет не управляющий, а застройщик. Статья 9 Закона № 978 гласит: «Застройщик обязан выполнить свои обязательства по договору относительно организации сооружения объектов строительства и своевременного введения их в эксплуатацию независимо от объема заказа на строительство, подтвержденного управляющим».

С другой стороны, управляющий также несет определенную ответственность как перед учредителями доверительного управления, так и перед застройщиком.

Причем, с точки зрения своевременности финансирования, уровень и распределение ответственности в ФФС-схеме зависит от вида фонда.

Если застройщик, сотрудничающий с ФФС вида А, обязан сдать объект в эксплуатацию независимо от объемов финансирования, то застройщик, входящий в систему ФФС вида Б, обременен таким обязательством только в случае выполнения управляющим графика финансирования строительства. Согласно статье 11 Закона № 978 именно управляющий фонда вида Б принимает на себя риск недостаточности привлеченных средств на сооружение объекта строительства.

Поэтому неудивительно, что, отвечая на вопрос о том, имеет ли право управляющий ФФС финансировать строительство за счет собственных средств, перечисляя их в ФФС, Госкомфинуслуг в письме от 01.06.07 г. № 6194/11-12 сослалась на статью 16 Закона № 978, которая устанавливает следующее положение:

«Для ФФС вида Б управляющий осуществляет финансирование строительства в порядке, определенном договором, в пределах общей стоимости строительства и в соответствии с графиком финансирования, согласованных управляющим и застройщиком по каждому объекту строительства. В случае если объем фактически привлеченных от доверителей средств меньше объема, определенного графиком финансирования, управляющий осуществляет финансирование строительства за счет других источников».

О том, что Госкомфинуслуг в принципе допускает использование собственных средств управляющего ФФС в финансировании строительства, свидетельствует и Порядок № 4451. В Информации о деятельности управляющего, форма которой является приложением 2 к Порядку № 4451, по каждому ФФС и объекту строительства среди «источников финансирования» указаны «собственные средства управляющего, направленные на финансирование фонда».

Таким образом, совершенно очевидно, что госорган, лицензирующий и контролирующий деятельность управляющих ФФС, не усматривает ничего зазорного в прямом финансировании фонда со стороны управляющего.

Добавим, что в той же форме предусмотрен и такой источник финансирования, как кредиты, полученные управляющим для финансирования строительства. То есть подразумевается, что для целей финансирования возведения дома управляющий может использовать не только собственные, но и кредитные средства*.

* Здесь необходимо сделать важную оговорку. В настоящее время на уровне официальных разъяснений отсутствует единое понимание того, какие именно ресурсы составляют категорию собственных средств. Например, в статье 10 Закона «Об инвестиционной деятельности» банковские кредиты отнесены не к «собственным финансовым ресурсам», а к «заемным финансовым средствам». А, скажем, в письме Комитета по вопросам строительства, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства Верховной Рады Украины от 16 марта 2007 г. № 06-28/17-296 банковские кредиты названы в числе «собственных средств».)

Несмотря на такую позицию Госкомфинуслуг, многие юристы высказывают сомнения относительно права управляющего вносить на счет ФФС собственные средства.

Основанием для сомнений является краеугольное положение статьи 1030 ГКУ, согласно которому имущество, переданное в управление, должно быть отделено от имущества управляющего. Перечисляя собственные средства на счет ФФС, управляющий нарушает эту норму, смешивая собственные средства и средства, принятые в управление.

Быть доверителем по отношению к самому себе управляющий в принципе не может, так как гражданско-правовые отношения в рамках одного юрлица не возникают.

Играть роль выгодоприобретателя по договору управления имуществом управляющий тоже не может (статья 1033 ГКУ), так как это «противоречит сущности договора»**.

** Цивільний кодекс України. Науково-практичний коментар. За заг. ред. Я. М. Шевченко. Частина друга. — Київ. Видавничий дім ЮРЕ. 2004. — с. 520.

Иными словами, для застройщика управляющий не может быть самостоятельным контрагентом-инвестором, а может выступать лишь посредником, представляющим интересы доверителей ФФС.

Сторонники прямого финансирования ФФС управляющим не соглашаются с таким формальным подходом и обращают внимание на то, что «договор управления имуществом нельзя считать посредническим»***.

*** Цивільний кодекс України. Науково-практичний коментар. — Київ. Істина.2004. — с. 650.

Сопоставляя договоры управления имуществом с традиционными посредническими договорами, авторитетные ученые констатируют:

«Договор управления имуществом предусматривает осуществление управляющим не только юридических, но и фактических действий в интересах выгодоприобретателя. То есть он наделен большейсвободой в выборе определенной модели поведения и реализации своих полномочий»*.

* Цивільний кодекс України. Науково-практичний коментар. За заг. ред. Я. М. Шевченко. Частина друга. — Київ. Видавничий дім ЮРЕ. 2004. — с. 514.

Согласно статье 1029 ГКУ управляющий обязан осуществлять управление в интересах учредителя управления. Статья 2 Закона № 978 интерпретирует эту норму следующим образом: управляющий «действует в интересах учредителей управления имуществом и осуществляет управление привлеченными средствами».

По мнению юристов, защищающих возможность внесения активов управляющего в ФФС, это означает, что если интересы доверителей требуют внесения в фонд дополнительных средств, то управляющий обязан обеспечить финансирование строительства за счет собственных ресурсов. Таким образом, в отношении ФФС-схемы специальные нормы Закона № 978 могут рассматриваться как приоритетные по отношению к общей норме ст. 1030 ГКУ.

Надо признать, что строительная специфика, действительно, накладывает свой отпечаток на отношения между доверителями, управляющими и застройщиками.

Доверитель по договору с управляющим финансирует создание объекта инвестирования (например, квартиры), а управляющий в интересах доверителя финансирует создание объекта строительства(например, дома). Объекты инвестирования являются элементами, составляющими объект строительства. Без возведения объекта строительства в целом невозможно сооружение отдельного объекта инвестирования, а значит, и выполнение обязательств управляющего перед доверителем.

Между тем, признавая возможность внесения средств управляющего на счета ФФС, юристы должны обосновать их возврат на счета управляющего, когда дефицит финансирования будет покрыт за счет средств новых доверителей.

Некоторые управляющие ФФС, стремясь избежать рисков, связанных с законодательными разнотолками, предпочитают покрывать дефицит ФФС-финансирования посредством прямых перечислений с собственного счета на счет застройщика.

Но в таком случае боимся, что управляющий столкнется с еще большими проблемами.

Если средства на счет застройщика поступают не со счета ФФС, а со счета управляющего, то это значит, что управляющий действует не в интересах доверителей, а в своих собственных интересах. Следовательно, такое перечисление требует соответствующего гражданско-правового обоснования, отличного от того, которое сформатировано Законом № 978.

В этой ситуации управляющий будет выступать в отношениях с застройщиком, строго говоря, не как управляющий, а как обычный заказчик строительства жилья.

И тогда перед участниками операции возникнет вопрос введения их взаимоотношений в рамки, регламентированные статьей 4 Закона № 1560. А эта статья, фактически, допускает возможность непосредственного привлечения средств физических и юридических лиц в финансирование и инвестирование строительства жилых объектов только в виде выпуска целевых облигаций. Иные варианты прямого финансирования застройщика сопряжены с риском обвинений в нарушении ограничений статьи 4 Закона № 1560.

Кроме того, стороны должны будут определиться с процедурами оформления прав собственности на ту недвижимость, которая будет построена за счет такого финансирования.

А управляющий, кроме того, не должен забывать о том, что возможности его бизнес-деятельности сильно сужены законодательными актами, регламентирующими статус финансового учреждения. И вряд ли он сможет продавать построенное жилье на систематической основе.

Осторожные управляющие применяют более сложный механизм финансирования. Сначала создается предприятие, подконтрольное управляющей компании. На счет этого предприятия вносятся (например, как вклад в уставный фонд) собственные средства управляющего.

Затем такое предприятие заключает с управляющей компанией договор доверительного управления и присоединяется к ФФС в качестве доверителя, который де-факто аффилирован управляющему.

Таким образом, собственные средства управляющей компании совершенно легитимно увеличивают финансовый потенциал ФФС и могут беспрепятственно использоваться для финансирования строительства объекта.

Когда соответствующие объекты инвестирования оказываются востребованными новыми инвесторами, аффилированный доверитель расторгает договор управления, изымает из ФФС свои средства, освобождая место независимым доверителям.

Если же претендентов на участие в ФФС по соответствующим объектам инвестирования не найдется, то подконтрольное управляющей компании предприятие будет самостоятельно реализовывать полученные от застройщика квартиры. Доходы от такой реализации могут принести прибыль. И тогда внесенные управляющим средства могут вернуться к нему, например, в качестве дивидендов. Хотя возможны и другие варианты возврата средств на счета управляющего.

env_icon Наш сайт корисний для вас?

Отримуйте першими актуальні новини! env_icon

Підписатися на найактуальнішу розсилку для бухгалтера бюджетної установи

Помітили помилку? Виділіть її та натисніть Ctrl+Enter, щоб повідомити нас про це
Журнал «Податки & бухоблік»



Коментарі
(0)
Яка вдача - ви можете стати першим, хто прокоментує цей матеріал.
Залишити коментар:
Ваше ім`я
Коментарі
Передплачуйте та читайте повністю
Платне користування buhgalter.com.ua передбачає:
  • повний доступ до всіх матеріалів сайту
  • безлімітні завантаження всіх бланків
  • відсутність реклами.
Передплатники «Бюджетної бухгалтерії», «Оплата праці» та користувачі «FIT-Бюджет» отримують безкоштовний доступ до порталу бонусом до передплати.
30
грн/
місяць
Вже передплатили? Увійти
ic-acc-pay
×

 

Договір публічної оферти

Угода

про умови використання інформаційних ресурсів сайту

Ця Угода укладена між ТОВ «НВП «ФАКТОР» (далі - Компанія) і будь-яким Користувачем (далі загально названі - Сторони) веб-сайту (-ів) buhgalter.com.ua і / або budget.factor.ua, далі іменуються - Сайт.

Загальні положення

Наведені нижче умови є електронною формою документа, що визначає порядок використання, а саме, надання Користувачеві доступу до інформаційних ресурсів через Сайт.

Ця угода (Договір) носить характер публічної оферти, тобто є еквівалентом "усної угоди" і відповідно до чинного законодавства України має належну юридичну силу.

Сайт є об'єктом авторського права і як складного твору, а також "компіляції даних" ("бази даних") охороняється на території України, відповідно до Закону України "Про авторське право і суміжні права".

Всі авторські майнові права на Сайт належать Компанії. Позначення «buhgalter», «Factor» є знаком для товарів і послуг (торговою маркою) і не може використовуватися Користувачем без отримання відповідної ліцензії.

Компанія докладає всіх зусиль щодо забезпечення достовірності і актуальності інформації, представленої на Сайті. Однак Компанія не бере на себе фінансової та іншої відповідальності за результати застосування цієї інформації.

Підписка - повний доступ до всіх матеріалів, розміщених на Сайті. Підписка надається за певну плату на певний строк відповідно до умов відповідного тарифу Підписки.

Автоподовження підписки - сервіс автоматичного продовження підписки.

 

 

1. Прийняття Угоди

 

1.1. Для того, щоб отримати право доступу до інформаційних ресурсів Сайту, Користувачеві необхідно спочатку висловити свою згоду з цією угодою. Користувач не має санкціонованого доступу до інформаційних ресурсів Сайту, якщо він не прийняв або не згоден з умовами цієї угоди.

1.2 Згідно з умовами Договору Компанія надає Користувачам Передплату на платній основі з метою перегляду користувачами окремих матеріалів, розміщених на Сайті. Категорії платної інформації визначаються Товариством самостійно.

1.3. За згодою Користувача з умовами цієї угоди, Користувачеві надається доступ до інформаційних ресурсів Сайту. Інформаційні ресурси надаються «як є» і не припускають наступних доопрацювань.

1.4. Користувач має право припинити користуватися Сайтом в будь-який момент, без спеціального повідомлення Компанії про припинення користування Сайтом.

1.5. Для отримання доступу до ресурсів від Користувача може знадобитися надання інформації про себе (наприклад, відомості про особу, відомості про юридичну особу та інші контактні дані) з метою продовження користування Користувачем послугами Компанії.

1.6. Беручи до уваги безперервне впровадження нових розробок, Користувач визнає і погоджується з тим, що Компанія має право на власний розсуд припинити (тимчасово або остаточно) надання доступу до ресурсів Сайту (або будь-яких окремих функцій Сайту) всім користувачам взагалі або Користувачеві зокрема, без попереднього повідомлення.

1.7. Компанія на постійній основі впроваджує нові розробки для того, щоб надавати найкращі можливі послуги своїм користувачам. Користувач визнає і погоджується з тим, що форма і характер послуг (дизайн сайту, обсяг наданої інформації, тематика і ін.) можуть час від часу змінюватися без попереднього повідомлення Користувача.

 

 

2. Відповідальність сторін

 

2.1. Матеріали Сайту видаються без будь-яких гарантій, неявних або інших. Компанія не несе відповідальність за повноту і точність інформації, що міститься в матеріалах сайту, відповідність її вимогам Користувача.

2.2. Всі ризики, що виникають при використанні матеріалів (ресурсів) Сайту, несе Користувач. Компанія ні за яких умов не несе відповідальності за будь-які понесені Користувачем збитки, у чому б вони не виражалися, в тому числі, в разі якщо компанія була повідомлена про можливість заподіяння збитків.

2.3. Ризик настання негативних наслідків в результаті використання рекомендацій, думок і тверджень, що містяться на Сайті, в повному обсязі несе Користувач. Компанія не гарантує і не підтверджує точність і достовірність, рекомендацій, думок і тверджень, що містяться на Сайті.

2.4. Компанія не несе ніякої відповідальності за будь-які помилки, неточності, втрати часу, порушення в роботі обладнання і ліній комунікацій, проникнення комп'ютерних вірусів, втрати і зміни даних, виникнення дефектів в роботі програм. які виникли, незалежно від причин, в результаті використання Сайту.

2.5. У разі здійснення Користувачем дій, передбачених ст. 50 Закону України «Про авторське право і суміжні права» (порушення авторського права і суміжних прав), Компанія залишає за собою право, без попереднього повідомлення Користувача, за своїм вибором здійснювати дії щодо захисту немайнових і майнових авторських прав та суміжних прав в порядку, встановленому адміністративним, цивільним і кримінальним законодавством.

 

3. Порядок і умови оформлення Передплати

 

3.1 Для оформлення Передплати Користувачеві необхідно:

3.1.1 Авторизуватись або зареєструватися на сайті nv.ua шляхом заповнення всіх необхідних полів реєстраційної форм

3.1.2 Уважно ознайомитися з умовами договору і прийняти його,

3.1.3 Ввести необхідні для оплати дані, якщо того вимагає Платіжна система; підтвердити оплату і оплатити.

3.2 Оплата доступу до сайту buhgalter.com.ua на сайті nv.ua проводиться Користувачем на умовах 100% передоплати.

3.3 Компанія попереджає користувачів, а Користувачі розуміють і погоджуються з тим, що Платіжна система може стягувати понад вартості послуг будь-якого роду комісії та збори, включаючи комісії мобільних операторів (за їх наявності), надаючи свої послуги тільки в разі, якщо такі комісії і збори будуть оплачені користувачем. Інформацію про такі комісії і збори (за їх наявності) Користувач самостійно може дізнатися в Платіжній системі. Комісії та збори не повертаються і не відшкодовуються Компанією. Користувач, який скористався послугами платіжної системи, вважається попередженим і згодним з їх умовами.

3.4 Компанія має право в односторонньому порядку і без попереднього повідомлення Користувача змінювати умови цього договору, наповнення пакетів Підписка, розміри тарифів і т.п. шляхом розміщення відповідного документа в новій редакції на сайті.

3.5 Зміни умов цього Договору набирають чинності з моменту опублікування на сайті buhgalter.com.ua

3.6 Зміни, що стосуються наповнення пакетів Підписка, розмірів тарифів застосовуються тільки для підписок, придбаних після такої зміни.

3.7 Відмова від послуг після оплати неможлива.

3.8 Користувач не має права:

3.8.1 реєструватися як інша особа; вводити в оману інших користувачів щодо своєї особи, використовуючи реєстраційні дані іншої людини; навмисне спотворювати уявлення про самого себе, свій вік або свої відносини з іншими особами або іншими організаціями; передавати реєстраційні дані, логін і пароль для доступу до системи іншим особам;

 

4. Автоподовження підписки

 

4.1 Учасники оплачують доступ до сайту buhgalter.com.ua щомісяця, надають згоду на послуги автоматичного регулярного продовження Підписки на новий термін (автоподовження Підписки). Після активації даної послуги оплата нового терміну Підписки здійснюється шляхом автоматичного безакцептного списання коштів з рахунку користувача. Послуга автоподовження Підписки надається до тих пір, поки Користувач не повідомить про її скасування в особистому кабінеті користувача, заповнивши необхідну форму.

4.2 Послуга вважається скасованою з наступного оплатного періоду.

4.3 Послуга активується при здійсненні першої або чергової оплати Підписки, що означає згоду користувача з тим, що після закінчення оплаченого строку дії Передплати Договір автоматично пролонгується на тих же умовах на той же термін з автоматичним списанням вартості Передплати з рахунку Користувача

4.4 У разі недостатності коштів на рахунку користувача або неможливості проведення платежу Підписка на новий термін не надається, а послуга «автоподовження Підписки» відключається, до моменту появи коштів на рахунку користувача або заміни користувачем рахунку в особистому кабінеті).

4.5 При зміні Товариством тарифів на підписку автоподовження Підписка на черговий новий термін, наступний за періодом, протягом якого відбулася така зміна буде здійснено за новим тарифом.

 

5. Припинення відносин з Компанією. зміна угоди

 

5.1. Компанія і Користувач домовилися, що компанія має право припинити підтримувати Сайт (надавати доступ / надавати послуги) в будь-який час на власний розсуд.

5.2. Компанія залишає за собою право припинити доступ до Сайту, якщо: доступ до Сайту втрачений через відсутність зв'язку на маршруті від Користувача до Сайту; Користувачеві відмовлено в доступі до Сайту внаслідок порушення ним «Інтрукціі користування сайтом» (http://budget.factor.ua/faq.php) або перевищення обсягу прав на використання Сайту.

5.3. Компанія залишає за собою право за своїм вибором без попереднього повідомлення та / або роз'яснення причин: змінювати, виправляти, обмежувати, припиняти чи зупиняти дію Сайту і будь-яких його розділів (матеріалів, ресурсів, сервісів); відмовляти Користувачеві в доступі до користування Сайтом і / або будь-якого його розділу. Задоволення / розгляд потреб Користувача при використанні Сайту не є обов'язком Компанії.

 

6. Заключні положення

 

6.1. Сайт може містити посилання на інші Інтернет - сайти. Дані сайти не перебувають під контролем Компанії і Компанія не несе відповідальності за зміст даних сайтів та / або зміст сайтів, посилання на які знаходяться на даних сайтах. Посилання на інші сайти включені в Сайт тільки для зручності користувачів і не означають згоду Компанії та його посадових осіб з вмістом даних сайтів. Інші Інтернет - сайти можуть містити посилання на Сайт без спеціального дозволу Компанії.

6.2. У разі незгоди Користувача з будь-яким з умов цієї угоди він зобов'язаний негайно припинити використання Сайту і / або будь-якого з його розділів.

6.3. У разі якщо компетентними органами / особами частина цієї угоди буде визнана недійсною, такою, що суперечить законодавству і не підлягає застосуванню, це не тягне неможливість застосування інших положень цієї угоди. Ця угода діє повною мірою в рамках, встановлених чинним законодавством.

6.4. До відносин в рамках цієї Угоди застосовується право України. Користувач і Компанія домовилися підкорятися при виникненні будь-яких спорів, що виникають у зв'язку зі справжньою угодою (використанням Сайту), виключно юрисдикції судів України.

Для того, чтоб распечатать текст необходимо авторизоваться или зарегистрироваться
Закрити
icon-block
Заважає реклама?
Ви маєте можливість її відключити всього за 30 грн