5485 0

Все самое важное об аренде недвижимости

06.08.11

Данный материал подобран таким образом, чтобы максимально кратко рассказать предпринимателям об основных обязанностях, возникающих у них как при аренде недвижимости, так и при сдаче ее в аренду:

— как юридически оформить отношения аренды;

— как оформить землю под арендованной недвижимостью;

— какие документы должны быть у арендатора и арендодателя;

— какие расходы возникнут у сторон в связи с арендой;

— как облагается арендная плата и др.

Документы статьи

Налоговый кодекс — Налоговый кодекс Украины от 02.12.2010 г. № 2755-VI.

ГКУ — Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г.
№ 435-IV.

ЗКУ — Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III.

ЖКУ — Жилищный кодекс Украинской ССР от 30.06.83 г. № 5464-Х.

КУоАП — Кодекс Украины об административных правонарушениях от 07.12.84 г. № 8073-X.

Закон № 1878 — Закон Украины «О внесении изменений в Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничения» и другие законодательные акты Украины» от 11.02.2010 г. № 1878-VI.

Закон об аренде земли — Закон Украины «Об аренде земли» от 06.10.98 г. № 161-XIV.

Закон о пожарной безопасности — Закон Украины «О пожарной безопасности» от 17.12.93 г. № 3745-XII.

Указ № 746 — Указ Президента Украины «Об упрощенной системе налогообложения, учета и отчетности субъектов малого предпринимательства» в редакции от 28.06.99 г. № 746/99.

Декрет № 7-93 — Декрет КМУ «О государственной пошлине» от 21.01.93 г. № 7-93.

Постановление № 671 — постановление КМУ «Об утверждении Временного порядка государственной регистрации сделок» от 26.05.2004 г. № 671.

Постановление № 774 — постановлением КМУ «Об утверждении тарифов на проведение органом государственного пожарного надзора экспертизы (обследования) противопожарного состояния предприятия, объекта, помещения» от 31.05.2006 г. № 774.

Методика № 1253 — Методика определения минимальной суммы арендного платежа за недвижимое имущество физических лиц, утвержденная постановлением КМУ от 29.12.2010 г. № 1253.

Правила № 720 — Правила предоставления и получения телекоммуникационных услуг, утвержденные постановлением КМУ от 09.08.2005 г. № 720.

Приказ № 43 — приказ Фонда государственного имущества Украины «О сроке действия договоров аренды государственного имущества» от 20.01.2010 г. № 43.

Инструкция № 278 — Инструкция по организации работы органов государственного пожарного надзора по вопросам выдачи разрешений на начало работы предприятий и аренду помещений, утвержденная приказом Министерства Украины по вопросам чрезвычайных ситуаций и по делам защиты населения от последствий Чернобыльской катастрофы от 11.05.2006 г. № 278.

Методические рекомендации № 2500/5 — Методические рекомендации о государственной регистрации права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями, утвержденные приказом Министерства юстиции Украины от 13.10.2010 г. № 2500/5.

 

Часть 1. Оформление арендных отношений

Основные
моменты

Расшифровка

1

2

Договор аренды

Использование недвижимости оформляется договором аренды. Такой договор составляется исключительно в письменной форме на любой оговоренный сторонами срок.

При этом договор, заключенный на срок более трех лет, подлежит обязательному нотариальному удостоверению и госрегистрации (статьи 793 и 794 ГКУ). Заверить и зарегистрировать его можно у нотариуса справка 1.

Если одной из сторон договора является физическое лицо (арендатор или арендодатель), оно обязано предъявить нотариусу паспорт и оригинал справки о присвоении ИНН.

Тем предпринимателям, которые не хотят регистрировать и заверять договор, можно посоветовать заключать его на срок менее трех лет, а по истечении этого срока либо заключать новый договор аренды, либо продлевать уже существующий, оформляя допсоглашения к нему.

Договор, не зарегистрированный и не заверенный у нотариуса (разумеется, если срок его действия превышает три года), считается незаключенным (пункт 8 постановления Пленума ВСУ от 06.11.2009 г. № 9).

Правда, в силу своей специфики недействительность договора аренды имеет некоторые особенности. По общему правилу, недействительность договора влечет за собой необходимость возврата сторон договора в их первоначальное (преддоговорное) состояние. Однако «возможность использования имущества» физически вернуть нельзя. Услуга потребляется одновременно с ее предоставлением. Поэтому договор аренды может быть признан недействительным только на будущее (постановление ВХСУ от 03.08.2010 г. № 18/418).

Условно говоря, с юридической точки зрения каждый останется при своем. Исключение, безусловно, составляют лишь те случаи, когда с иском о признании договора недействительным и требованием о взыскании полученного по договору обращаются налоговые органы. Тут обойтись «малой кровью» не удастся, поскольку налоговики, без сомнений, исключат из расходов арендатора сумму уплаченных арендных платежей и доначислят НДФЛ в связи с аннулированием расходов (разумеется, если арендатор работает на общей системе налогообложения).

Тем не менее договоры аренды, заключенные с 01.01.2012 г., регистрировать и заверять у нотариуса больше не придется (см. далее)

Регистрация права пользования недвижимостью

Если договор аренды заключен на срок более трех лет, то, помимо регистрации и заверения договора у нотариуса, нужно еще и зарегистрировать право пользования недвижимостью в БТИ (статья 3 Закона № 1878).

При этом важно учесть некоторые нюансы. Договоры аренды (сроком более трех лет), заключенные:
до 16.03.2010 г., достаточно лишь зарегистрировать и заверить у нотариуса. Что касается регистрации права пользования недвижимостью, то она в данном случае не нужна (поскольку Закон № 1878 вступил в силу 16.03.2010 г.), но при желании ее можно осуществить (добровольно);
с 16.03.2010 г. по 01.01.2012 г., нужно не только регистрировать и заверять у нотариуса, но и регистрировать право пользования недвижимостью, арендованной по таким договорам (в БТИ). Впрочем, если предприниматель право пользования не зарегистрирует, никаких санкций это не повлечет.

В свою очередь, право пользования недвижимостью возникнет у арендатора именно с момента регистрации и заверения договора у нотариуса. То есть государственная регистрация права пользования недвижимостью в БТИ пока что является дополнительной гарантией защиты прав и законных интересов сторон, возникающих на основании заключенного договора (письмо Минюста от 20.04.2011 г. № 248-0-2-11);

после 01.01.2012 г., регистрировать и заверять у нотариуса не придется. Дело в том, что с 01.01.2012 г. в статью 794 ГКУ будут внесены изменения, в соответствии с которыми при заключении договоров аренды недвижимости на срок более трех лет достаточно будет зарегистрировать только право пользования недвижимостью (пункт 10 статьи 3 Закона № 1878). При этом регистрация права на недвижимость с 01.01.2012 г. обязательна, а право пользования недвижимостью у арендатора будет возникать только с момента регистрации его в БТИ (а не с момента заключения договора аренды, как сейчас).

Обратите внимание: все вышесказанное о регистрации права пользования недвижимостью не касается договоров найма (аренды) жилья (раздел III Методических рекомендаций № 2500/5)

Минимальный срок действия договора аренды госимущества

Минимальный срок действия договоров аренды государственного имущества составляет не менее пяти лет, при условии, что арендатор не предлагает меньший срок
(приказ № 43)

Акт приема-передачи

Во исполнение требования статьи 795 ГКУ передача помещения в аренду и возврат его арендодателю оформляются актом приема-передачи. Форма такого акта произвольная, но его должны подписать обе стороны. Именно с момента подписания акта и начинается исчисление срока действия договора аренды (если иное не установлено самим договором).

В акте целесообразно указать состояние помещения, дефекты, наличие мебели (если есть) и т. п. во избежание претензий при возврате имущества

«Пожарное»
разрешение

В соответствии со статьей 10 Закона о пожарной безопасности на аренду любых помещений арендатор должен иметь разрешение от органов пожарного надзора. Выдается оно бесплатно, но для его получения нужно:
— провести экспертизу противопожарного состояния объекта, а это платно (проводят пожарные справка 2 или специально уполномоченные юридические/физические лица, имеющие соответствующие лицензии);
— подать в местный орган Госпожнадзора заявление, материалы экспертизы и заверенную копию договора аренды.

В течение 10 рабочих дней Госпожнадзор либо выдаст разрешение, либо пришлет мотивированный отказ. Срок действия разрешения неограничен. Причем, если в дальнейшем арендатор решит изменить вид деятельности не проводя перепланировку или техническое переоснащение помещения, получать новое разрешение не нужно, кроме случаев, когда новый вид деятельности требует мер по дополнительному обеспечению пожаробезопасности (письмо Госкомпредпринимательства от 09.08.2006 г. № 5806).

Переоформлять разрешение следует только в том случае, когда предприниматель изменяет Ф.И.О. Для этого подается специальное заявление оригинал разрешения, подлежащего переоформлению.

За работу без «пожарного» разрешения на предпринимателя могут наложить админштраф по статье 164 КУоАП в сумме от 340 до 680 грн., а при повторном в течение года нарушении — от 510 до 1020 грн. с конфискацией изготовленной продукции, орудий производства и сырья или без таковой. Взыскание штрафа и конфискация осуществляются только по решению суда, но основанием для открытия дела могут служить протоколы органов Госпожнадзора, налоговиков, милиции (статьи 221, 255 КУоАП).

Правда, в некоторых случаях можно обойтись и без «пожарного» разрешения. Так, согласно пункту 3.1 Инструкции № 278 арендатор может начать деятельность по декларативному принципу (без оформления разрешения) при выполнении таких условий:

1) арендатор не изменяет функциональное назначение объектов и арендованных помещений и не проводит их перепланировку;

2) арендованные объекты не являются потенциально опасными;

3) арендованные объекты не относятся к взрывоопасным или объектам с массовым пребыванием людей и не размещаются на территории или внутри таких объектов;

4) арендатор заключил договор страхования гражданской ответственности перед третьими лицами относительно возмещения убытков;

5) не позже чем за 10 дней до начала осуществления хоздеятельности арендатор подает в орган Госпожнадзора декларацию соответствия объекта требованиям законодательства по вопросам пожарной безопасности (форма декларации приведена на с. 29 этого номера)

Оформление земли под
арендованным зданием

В соответствии со статьей 796 ГКУ право пользования земельным участком, на котором находится арендуемое здание, возникает у арендатора автоматически после подписания договора аренды здания. Получается, что отдельный договор аренды земли заключать не нужно. Единственное, что стороны могут (но не обязаны) сделать, так это ограничить в договоре аренды недвижимости размер земельного участка, который передается арендатору (если не сделать такую оговорку, будет считаться, что арендатору предоставлено право пользования всем земельным участком, который принадлежит арендодателю справка 3). Итак, аренда земли под зданием и около него происходит автоматически.

Но есть одно исключение: если земельный участок необходим арендатору для осуществления своей хозяйственной деятельности (речь идет об аренде земли не только под зданием, но и, скажем так, под ближайшими окрестностями около него), то в этом случае между арендатором и арендодателем помещения (если он является собственником земли) возможно заключение отдельного договора аренды такого участка. При этом согласно статье 125 ЗКУ и статье 6 Закона об аренде земли право на аренду земельного участка возникает после подписания договора аренды земли и его госрегистрации. То есть в том случае, когда арендатору нужен участок около здания, необходимо заключать отдельный договор аренды земли и проводить государственную регистрацию этого договора. При этом договор аренды земли, заключенный с 01.01.2012 г., регистрировать не придется, вместо этого необходимо будет в обязательном порядке регистрировать право пользования землей (разъяснение Минюста от 27.05.2011 г. б/н)

Арендная плата

В общем случае плата за пользование имуществом по договору найма вносится ежемесячно (часть 5 статьи 762 ГКУ). Ну а если стороны решили установить в договоре аренды иную периодичность внесения арендной платы, они имеют на это полное право.

Что касается формы оплаты, то она может быть как денежной, так и натуральной (на усмотрение сторон). Возможна также оплата в виде установленного процента от доходов, полученных арендатором за счет использования арендованной недвижимости, и другие формы оплаты

Плата за землю под арендованным зданием

Статья 797 ГКУ устанавливает следующее правило: при аренде недвижимости в арендную плату, предусмотренную договором, включаются две суммы: плата за аренду помещения и плата за аренду земельного участка под ним. Причем плату за пользование землей вовсе не обязательно выделять отдельной строкой в договоре — все равно по умолчанию считается, что она включена в состав арендных платежей.

Именно поэтому арендодатель не имеет права требовать от арендатора дополнительно возмещать расходы на уплату земельного налога или арендной платы за землю, ведь он уже получает такое возмещение в составе арендной платы за помещение.

Что касается уплаты земельного налога, то арендатор не должен уплачивать в бюджет земельный налог — такие платежи осуществляются лично арендодателем (собственником земли).

Обращаем внимание единоналожников: в соответствии с пунктом 1 подраздела 8 раздела ХХ Налогового кодекса они освобождаются от уплаты налога на землю (а вот освобождения от арендной платы за землю для них нет, поэтому если земля не находится в собственности единоналожника, платить за нее нужно).

Итак, если единоналожник сдает в аренду помещение, важно знать ряд нюансов:
— в случае когда он является собственником земли, налог на землю он может не уплачивать, но только если в его Свидетельстве о едином налоге указан такой вид деятельности, как «сдача в аренду недвижимости» (письма Госкомпредпринимательства от 07.12.2006 г. № 8844 и от 12.09.2007 г. № 6834; определение ВАСУ от 23.04.2007 г. б/н, постановление ВСУ от 26.12.2006 г. б/н.). Правда, налоговики даже в таком случае требуют от единоналожника уплачивать налог на землю (разъяснение в Единой базе налоговых знаний (далее — ЕБНЗ) на сайте ГНАУ http://www.sta.gov.ua), однако их требования безосновательны;
— в случае если единоналожник пользуется землей под недвижимостью на основании договора аренды с местным исполкомом, арендную плату за земли государственной и коммунальной собственности ему уплачивать придется, так как от данного вида платежа ни Налоговый кодекс, ни Указ № 746 единоналожников не освобождают

Субаренда

Субаренда возникает в том случае, если арендатор передает арендованное помещение в пользование третьему лицу (субарендатору) за плату. При этом сам арендодатель никаких правоотношений с субарендатором не имеет.

Согласно части 3 статьи 774 ГКУ к договору субаренды применяются положения о договоре аренды. То есть все требования, которые касаются договора аренды, актуальны и в отношении договора субаренды.

Дополнительно же при сдаче помещения в субаренду следует помнить о том, что:

1) передача помещения в субаренду возможна лишь с согласия арендодателя, если иное не установлено договором либо законом. Поэтому, для того чтобы с субарендой не возникало проблем, стоит заручиться отдельным документом — письменным согласием арендодателя на субаренду;

2) срок договора субаренды не может превышать срока самого договора аренды. Соответственно прекращение договора аренды, в том числе досрочное, влечет за собой и прекращение договора субаренды.

Сдача объектов недвижимости в субаренду согласно КВЭД имеет код 70.20.0 и звучит как «Здавання в оренду власного нерухомого майна». Именно в рамках этого вида деятельности предприниматели могут передавать арендованные ими объекты недвижимости в аренду, поскольку данный подкласс включает не только сдачу в аренду жилой и нежилой недвижимости и земельных участков, но и передачу их в субаренду

Бесплатная передача в аренду (ссуда)

Безвозмездная сдача помещения в аренду противоречит нормам ГКУ.

Согласно статье 759 ГКУ по договору найма (аренды) арендодатель обязуется передать арендатору имущество в пользование за плату на определенный срок. Кроме того, согласно части 1 статьи 762 ГКУ за пользование имуществом с арендатора взимается плата, размер которой устанавливается в договоре.

Поэтому, если предприниматель намерен бесплатно передавать помещение в пользование лицу, он может это сделать так:

1) заключить договор аренды помещения и установить за его пользование символическую плату (однако в этом случае налоговики могут настаивать на исчислении налогового обязательства по НДС исходя из обычных цен за аренду подобной недвижимости);

2) заключить на основании статьи 827 ГКУ договор ссуды, который разрешает бесплатную передачу помещений.

Договор ссуды практически ничем не отличается от договора аренды. К нему применяются положения главы 58 ГКУ, которые регулируют отношения по договору аренды. Однако существуют различия. Главное из них состоит в том, что договор аренды, в отличие от договора ссуды, является платным. Другими словами, пользование имуществом по договору аренды осуществляется за плату, а по договору ссуды — бесплатно. Но безвозмездность договора ссуды должна быть прямо оговорена сторонами, или же это должно следовать из сути правоотношений (часть 2 статьи 827 ГКУ). В противном случае (когда нет оговорки о бесплатном пользовании имуществом) договор будет приравнен к договору аренды. Поэтому при заключении договора ссуды стороны должны четко прописать условие о бесплатном пользовании имуществом

Может ли гражданин сдавать в аренду:
жилье — как физлицо;
и нежилой фонд — как предприниматель на общей системе налогообложения

Да, может. Налоговики в своих письмах разъясняли, что сдача в аренду собственного недвижимого имущества может осуществляться физлицом как в рамках предпринимательской деятельности, так и в качестве гражданина (непредпринимателя) — на выбор (письмо ГНАУ от 11.10.2005 г. № 9777/6/17-2316).

Кстати, тот факт, что нежилой фонд зарегистрирован на физлицо (а не на предпринимателя), не мешает заключать сделки по передаче его в аренду от имени предпринимателя. Ведь, согласно разъяснению Минюста, субъектами права собственности являются физические лица, независимо от наличия или отсутствия у них предпринимательского статуса. Право собственности на недвижимость должно регистрироваться именно на физлицо, а не на физлицо-предпринимателя (письмо Минюста от 11.01.2007 г. № 19-32/2)

НДС при аренде

Если предприниматель, который арендует помещение, плательщик НДС (а это возможно только при работе на общей системе налогообложения), то, заплатив за аренду, он может получить право на налоговый кредит (НК) по НДС. Однако это возможно только в том случае, когда арендодатель тоже является плательщиком НДС и выпишет арендатору налоговую накладную на сумму арендной платы.

НК по НДС отражается на ту дату, которая произойдет ранее:
— или на дату выплаты арендной платы;
— или на дату подписания акта приема-передачи арендных услуг (не путать с актом приема-передачи недвижимости).

Если предприниматель сам сдает помещение в аренду и при этом является плательщиком НДС, то с суммы арендной платы он должен перечислить в бюджет НДС. Налоговое обязательство (НО) по НДС возникает по первой дате (пункт 187.1 Налогового кодекса):
— или на дату получения арендной платы;
— или на дату подписания акта приема-передачи арендных услуг (акт о приеме услуг аренды лучше составлять каждый раз перед внесением арендной платы — раз в месяц, квартал и т. п.).

Несколько слов об обычных ценах. В соответствии с пунктом 188.1 Налогового кодекса база налогообложения всегда определяется исходя из договорной (контрактной) стоимости, определенной по свободным ценам, но не ниже обычных цен (причем отклонение договорной цены от обычной допускается, но не более чем на 20 % — пункт 39.15 Налогового кодекса).

По умолчанию считается, что цена, указанная в договоре, обычная. Обязанность доказывать обратное (т. е. тот факт, что договорная цена не отвечает уровню обычных цен) возложена на налоговиков (пункты 39.1 и 39.14 Налогового кодекса)

Сбор за воду
при аренде

Те предприниматели, которые работают на едином налоге, сбор за воду не уплачивают вообще (пункт 1 подраздела 8 раздела ХХ Налогового кодекса).

Те же, кто работает на общей системе налогообложения, должны знать следующее:
«За объемы воды, переданной водопользователем-поставщиком другим водопользователям без заключения с последними договора на поставку воды, сбор исчисляется и уплачивается таким водопользователем-поставщиком» (пункт 326.2 Налогового кодекса).

Таким образом, если:
— у арендодателя нет договора с водоканалом на поставку воды, сбор за воду не уплачивается (ни арендодателем, ни тем более арендатором);
— арендодатель заключил с водоканалом договор на поставку воды, он обязан уплачивать сбор за воду (независимо от того, на какие цели такая вода расходуется). При этом арендатор за воду платить не должен, даже если возмещает арендатору стоимость коммунальных услуг (в том числе и услуг по водоснабжению и водоотведению);
— арендатор напрямую заключил договор на поставку воды с водоканалом, он обязан уплачивать сбор за воду. В таком случае арендодатель не уплачивает сбор за воду, потребленную арендатором.

Такого же мнения придерживаются и налоговики, судя по разъяснениям из ЕБНЗ (http://www.sta.gov.ua)

 

Часть 2. Расходы, возникающие в процессе аренды

Основные
моменты

Расшифровка

1

2

Арендная плата

Пункт 177.4 Налогового кодекса предписывает предпринимателям при формировании своих расходов руководствоваться разделом III Налогового кодекса. На основании подпункта 138.10.2 Налогового кодекса (а этот подпункт как раз и находится в разделе III) арендную плату за недвижимость можно включить в состав расходов предпринимателя. При этом арендную плату зачисляют в состав расходов в том месяце (квартале), в котором она была уплачена (при наличии соответствующего расчетного документа), записывают ее сумму в графу 10 Книги УДР на момент перечисления средств.

Арендная плата

Отметим несколько нюансов, связанных с арендной платой:
в том случае, когда отдельный договор об аренде земли не заключается, совсем необязательно из общей суммы арендного платежа выделять составляющую, которая соответствует плате за пользование земельным участком. Несмотря на это, при заключении договоров аренды арендодатели нередко отдельной строкой в расчете арендной платы приводят компенсацию земельного налога. То есть арендатор фактически возмещает расходы арендодателя на уплату земельного налога за земельный участок, на котором располагается объект аренды. Сейчас, судя по разъяснениям из ЕБНЗ, налоговики не запрещают включать сумму такой компенсации в валовые расходы арендатора, однако у арендатора должен быть документ, подтверждающий факт перечисления арендной платы за недвижимость и платы за землю;
— арендатору право пользования земельным участком под недвижимостью может быть и не передано справка 3. В таком случае арендная плата не должна включать в себя стоимость использования земли;
в случае аренды под офис квартиры в жилом доме (не переведенной в нежилой фонд) арендную плату включить в расходы не получится. Конечно, по логике для целей налогообложения важно только, связаны расходы с хоздеятельностью или нет. В данном случае связаны. Но договор аренды квартиры, которая, с одной стороны, относится к жилому фонду, а с другой — используется в качестве офиса, противоречит нормам статьи 6 ЖКУ, поэтому судом такой договор может быть признан недействительным. А отражать расходы по недействительному договору нет оснований. Единственный выход — перевести помещение в нежилой фонд, но это процедура очень хлопотная и затратная, и поступать так смысла нет

Ремонт
помещения

Уменьшать свой налогооблагаемый доход на расходы по ремонту арендованной недвижимости предприниматель может только в том случае, если он начисляет амортизацию на свои основные фонды. Это требование находим в пункте 146.12 Налогового кодекса, а именно: в расходы можно включить стоимость ремонта в размере, не превышающем 10 % балансовой стоимости всех основных фондов на начало года.

Но стоит заметить, что налоговики всегда довольно жестко выступали против начисления амортизации физлицами-предпринимателями, причем мнение свое по этому вопросу они не изменили и после принятия Налогового кодекса (подробнее см. «СД», 2011, № 7, с. 18).

Таким образом, осуществив ремонт арендованного помещения:
осторожный предприниматель (который амортизацию не начисляет) не будет записывать средства, израсходованные на ремонт, в Книгу УДР и не будет включать их в расходы;
смелый предприниматель (который амортизацию начисляет) в расходы может включить затраты на ремонт, но ограниченно — не более 10 % совокупной балансовой стоимости всех собственных основных фондов по состоянию на начало года. Остальную сумму ремонта можно амортизировать как отдельный объект (пункт 146.19 Налогового кодекса), но только при условии, что в договоре аренды четко прописано разрешение или обязанность арендатора ремонтировать арендованное помещение

Амортизация на арендованное помещение

Право начислять амортизацию на объекты, переданные в аренду, имеет только арендодатель (подпункт 138.10.4 Налогового кодекса). Впрочем, налоговики считают, что физлица-предприниматели вообще не вправе начислять амортизацию

Коммунальные платежи

Оплачивать услуги тепло-, водоснабжения, водоотведения, уплачивать за электроэнергию, потребленную в арендованном помещении, может арендатор, а может и арендодатель, в зависимости от того, как стороны решат и запишут в договоре. Как правило, коммунальные платежи — бремя именно арендатора, но осуществляются они по-разному:

1) арендатор от своего имени заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг.

Соответствующие платежи, если они подтверждены документально, включаются в расходы на основании подпункта 138.10.2 Налогового кодекса и записываются в графу 10 Книги УДР на дату их оплаты;

2) счета поставщиков коммунальных услуг оплачивает арендодатель, но сумма арендной платы такова, что покрывает расходы на оплату коммунальных услуг. В этом случае арендатор включает всю сумму арендной платы в состав расходов и записывает ее в графу 10 Книги УДР на дату выплаты арендного платежа.

В свою очередь, арендодатель отразит у себя расходы на оплату коммунальных услуг на дату оплаты счетов, выставленных поставщиками коммунальных услуг;

3) арендатор отдельно (плюс к арендной плате) возмещает арендодателю расходы на оплату потребленных коммунальных услуг. Для того чтобы включить такие платежи в состав расходов, арендатору нужно иметь счет от арендодателя, а кроме того,
в договоре аренды должен быть пункт о возмещении стоимости коммунальных платежей. Такое разъяснение привела ГНАУ в ЕБНЗ (http://www.sta.gov.ua):

«…расходы на коммунальные услуги, использованные в арендованном помещении, включаются в валовые расходы физического лица — предпринимателя (арендатора) на основании счетов арендодателя, в которых приведен расчет стоимости потребленных арендатором коммунальных услуг, осуществленный пропорционально площади, занимаемой таким арендатором в арендованном помещении. Указанные расчеты производятся арендодателем согласно условиям соответствующих договоров о возмещении стоимости коммунальных услуг и должны быть согласованы с арендатором».

В свою очередь арендодатель деньги, полученные транзитом от арендатора на оплату коммунальных услуг, должен сначала отразить как доход, а затем (при уплате коммунальных платежей) как расходы.

НДС при возмещении коммунальных платежей

Вариант 1. Стоимость коммунальных услуг включена в сумму арендных платежей. Если предприниматель сдает помещение в аренду (т. е. является арендодателем), то сумма возмещения коммунальных услуг, полученная им в составе арендной платы, должна облагаться НДС в общем порядке. Это и понятно, ведь, как следует из пунктов 185.1 и 188.1 Налогового кодекса, НДС облагаются любые суммы, полученные в качестве оплаты услуг (в нашем случае — услуг аренды).

Итак, налоговое обязательство по НДС возникает по первому из событий:
— либо на дату подписания акта приема-передачи услуг аренды (что бывает чаще всего);
— либо на дату получения арендной платы в кассу или на текущий счет (статья 187 Налогового кодекса).

Сумма возмещения стоимости коммунальных услуг включается в состав арендных платежей, а значит, она должна быть отражена в налоговой накладной в общей сумме таких платежей (отдельной строкой выделять не нужно).

Если же предприниматель арендует помещение (т. е. является арендатором), то он имеет право на отражение налогового кредита по НДС, рассчитанного исходя из общей суммы арендных платежей (т. е. с учетом возмещения стоимости коммунальных услуг).

Однако для этого он должен иметь налоговую накладную (т. е. в том случае, когда арендодатель не является плательщиком НДС и не может выписывать налоговые накладные, арендатор лишается права на налоговый кредит).

Право на налоговый кредит по НДС возникает по дате первого из событий (пункт 198.2 Налогового кодекса):
— либо на дату получения налоговой накладной (а это происходит сразу после подписании акта приема-передачи услуг аренды);
— либо на дату выплаты арендной платы

Вариант 2. Стоимость коммунальных услуг возмещается дополнительно (помимо арендных платежей). Если предприниматель сдает помещение в аренду (т. е. является арендодателем), то сумма возмещения коммунальных услуг подлежит обложению НДС в общем порядке — такое мнение высказала ГНАУ в ЕБНЗ (http://www.sta.gov.ua).

При этом налоговики рекомендуют арендодателю поступать так:
— при составлении счета на возмещение коммунальных услуг начислить налоговые обязательства по НДС и выписать арендатору налоговую накладную;
— в поле налоговой накладной «Вид цивільно-правового договору» следует внести «Договор аренды»;
— сумму возмещения стоимости коммунальных платежей в налоговой накладной нужно указывать отдельной строкой (в графе «Номенклатура постачання товарів/послуг продавця» записывается: «Возмещение коммунальных услуг»).

Если же предприниматель арендует помещение (т. е. является арендатором), то, возместив арендодателю стоимость коммунальных платежей, он имеет право на налоговый кредит по НДС, рассчитанный исходя из суммы уплаченного возмещения. Налоговый кредит при этом возникает на первую из дат (пункт 198.2 Налогового кодекса):

либо на дату получения налоговой накладной (чаще всего именно это событие происходит ранее). В нашем случае налоговая накладная выписывается сразу после составления арендодателем счета по коммунальным услугам;

— либо на дату уплаты арендодателю стоимости коммунальных услуг.

При этом для получения права на налоговый кредит арендодателю необходимо иметь подтверждающие документы: налоговую накладную и счета арендодателя с согласованием количества потребленных услуг

Стационарный телефон

Если раньше при сдаче помещения в аренду арендатор должен был в обязательном порядке заключить с узлом связи договор от своего имени, то теперь это делать желательно, но необязательно. Вместе с тем в случае отсутствия такого договора ответственность за неуплату полностью ложится на арендодателя (пункт 86 Правил № 720). Кроме того, договор арендатора с узлом связи нужен еще и для того, чтобы счета за телефонные разговоры приходили на имя арендатора, в противном случае он не сможет относить такие платежи в состав своих расходов

 

Часть 3. Налогообложение арендного вознаграждения
(предприниматель арендует помещение)

Арендодатель

Порядок налогообложения арендных платежей

Примечание

1

2

3

Физлицо-гражданин

С суммы арендного вознаграждения, указанного в договоре, удерживается налог на доходы (НДФЛ) по ставке:

1) 15 % от общей суммы арендной платы, выплаченной в течение месяца, если она не превышает
10 минзарплат, установленных
на 1 января текущего года;

2) 15 % от 10 минзарплат плюс 17 % от суммы превышения выплаченной в течение месяца арендной платы над величиной «10 минзарплат».

Налоговая социальная льгота не применяется. Что касается ЕСВ, то ни начисления, ни удержания его не производятся, поскольку по договору аренды труд арендодателя не используется (разъяснение ПФУ от 11.03.2011 г. б/н)

Как правило, НДФЛ удерживается из суммы арендной платы, указанной в договоре. Однако, если местный исполком утвердил и обнародовал минимальную стоимость месячной аренды за 1 кв. м. общей площади недвижимости, НДФЛ взимается с наибольшей из сумм:

— либо с арендной платы, указанной в договоре;

— либо с рассчитанной суммы минимальной арендной платы справка 4 (подпункт 170.1.2 Налогового кодекса). Сумма выплаченного арендодателю вознаграждения отражается в отчете по ф. № 1ДФ с признаком дохода «106» (Доход от предоставления имущества в лизинг, аренду или субаренду).

НДФЛ перечисляется в бюджет по месту регистрации арендатора одновременно с выплатой арендной платы (подпункт 168.1.2 Налогового
кодекса
).

Обратите внимание: если арендатор возмещает арендодателю стоимость коммунальных услуг (по счетам, полученным от арендодателя), с этой суммы тоже нужно удерживать
НДФЛ
справка 5

Физлицо-предприниматель

Как правило, НДФЛ и ЕСВ не удерживаются. Исключение составляют только такие арендодатели:

1) единоналожники, у которых в Свидетельстве об уплате единого налога или в регистрационной карточке не указан такой вид деятельности, как «сдача в аренду
недвижимости»;

2) предприниматели на общей системе налогообложения, в регистрационной карточке которых не указан такой вид деятельности, как «сдача в аренду недвижимости» (изменения в регистрационную карточку можно внести у госрегистратора).

Для целей налогообложения указанные лица приравниваются к физлицам-гражданам (см. выше)

Налоговики считают, что не удерживать с предпринимателя НДФЛ можно, только если он предоставит копии таких документов:
арендодатель на общей системе налогообложения — справки из налоговой с указанием видов деятельности и системы налогообложения и копии извлечения/выписки из ЕГР;
арендодатель-единоналожник — Свидетельства об уплате единого налога и копии извлечения/выписки из ЕГР;
арендодатель на фикспатенте — фикспатента и копии извлечения/выписки из ЕГР (см. «СД», 2011, № 13, с. 13; № 14, с. 2).

Выплаченный доход отражается в отчете по ф. № 1ДФ с признаком дохода «157» (доход, выплаченный самозанятому лицу), при этом в графах 4а и 4 ставится «0,00».

Обратите внимание: любые доходы, выплаченные предпринимателям, в том числе и арендные платежи, указываются в ф. № 1ДФ с признаком дохода «157».

А вот признак дохода «106» используется
только в случае выплаты аренды гражданам (непредпринимателям)

Юридическое лицо

Никакие налоги не удерживаются. Арендная плата выплачивается в полной сумме, указанной в договоре

 

Часть 4. Налогообложение арендного вознаграждения
(предприниматель сдает помещение в аренду)

Система налогообложения
арендодателя

Правила налогообложения

1

2

Общая система налогообложения:

Аренная плата включается в доход предпринимателя в день ее получения на текущий счет или в кассу (записывается в графу 3 Книги УДР)

— предприниматель предоставил арендатору копии справки из налоговой и извлечения из ЕГР, в которых указан такой вид его деятельности, как сдача недвижимости в аренду

Арендатор не будет удерживать с предпринимателя НДФЛ и ЕСВ.

Если арендатор-гражданин (непредприниматель), то для предпринимателя-арендодателя ничего не меняется: НДФЛ он должен уплачивать в стандартном порядке (ежеквартальные авансовые платежи в течение года и окончательный расчет по итогам года)

— предприниматель не предоставил арендатору копии справки из налоговой и извлечения из ЕГР, в которых указан такой вид его деятельности, как сдача недвижимости в аренду

Арендатор не будет удерживать с предпринимателя ЕСВ (поскольку ЕСВ не уплачивается по договорам аренды), однако удержит НДФЛ в размере:
15 % от общей суммы арендной платы, начисленной к выплате в течение месяца, если она не превышает 10 минзарплат, установленных на 1 января текущего года;
15 % от суммы «10 минзарплат» плюс 17 % от суммы превышения начисленной в течение месяца арендной платы над величиной «10 минзарплат».

Если арендатор-гражданин (непредприниматель), то предприниматель-арендодатель обязан самостоятельно уплатить в бюджет НДФЛ, рассчитанный по указанным правилам. Причем НДФЛ уплачивается в течение 40 календарных дней после окончания того квартала, в котором поступила арендная плата (подпункт 170.1.5 Налогового кодекса). Сумма полученного дохода и уплаченного НДФЛ отражается в декларации о доходах по окончании года

Единый налог

Арендная плата включается в доход предпринимателя и отражается в Книге ф. № 10 на дату получения денежных средств. Доход единоналожника не облагается НДФЛ, так как предприниматель ежемесячно уплачивает единый налог по установленной ставке (пункт 2 Указа № 746, подпункт 165.1.36 Налогового кодекса)

— предприниматель предоставил арендатору копии Свидетельства об уплате единого налога и извлечения из ЕГР, в которых указан такой вид его деятельности, как сдача недвижимости в аренду

Арендатор не будет удерживать с предпринимателя НДФЛ и ЕСВ.

Если арендатор-гражданин (непредприниматель), то для предпринимателя-арендодателя ничего не меняется: НДФЛ он уплачивать не обязан

— предприниматель не предоставил арендатору копии Свидетельства об уплате единого налога и извлечения из ЕГР, в которых указан такой вид деятельности, как сдача недвижимости в аренду

При выплате арендной платы арендатор не будет удерживать с предпринимателя ЕСВ (поскольку ЕСВ не уплачивается по договорам аренды), однако удержит НДФЛ в размере:
15 % от общей суммы арендной платы, начисленной к выплате в течение месяца, если она не превышает 10 минзарплат, установленных на 1 января текущего года;
15 % от суммы «10 минзарплат» плюс 17 % от суммы превышения начисленной в течение месяца арендной платы над величиной «10 минзарплат».

Если арендатор работает на общей системе налогообложения (предприниматель или юрлицо), он не вправе поставить сумму таких арендных платежей в расходы (подпункт 139.1.12 Налогового
кодекса
).

Если арендатор-гражданин (непредприниматель), то предприниматель-арендодатель обязан самостоятельно уплатить в бюджет НДФЛ, рассчитанный по указанным правилам. Причем НДФЛ уплачивается в течение 40 календарных дней после окончания того квартала, в котором поступила арендная плата (подпункт 170.1.5 Налогового кодекса). Сумма полученного дохода и уплаченного НДФЛ отражается в декларации о доходах по окончании года

 

Справочная информация (справка)

1 Стоимость услуг в государственных нотариальных конторах по удостоверению договора аренды недвижимости составляет 0,01 % от суммы договора, но не менее 85 грн. и не более 850 грн. (статья 3 Декрета № 7-93); за госрегистрацию договора и получение справки о его регистрации придется уплатить 34 грн. (по 17 грн. за каждое действие) — приложение к постановлению № 671.

2 Стоимость таких работ зависит от типа помещения: для обычного помещения — 16,99 грн. за человеко-час, для помещений с массовым пребыванием людей — 24,25 грн. за человеко-час (приложение 1
к постановлению № 774
). Экспертиза проводится по заявлению предпринимателя.

3 Если арендодатель — несобственник земли, а арендует ее вместе со зданием, целесообразно поинтересоваться, не запретил ли ему собственник передавать право пользования землей при передаче здания в субаренду. При наличии такого запрета арендатор, который получит здание по договору субаренды, не будет иметь права использовать землю, например устанавливать у входа необходимые объекты и т. п. Если же такого запрета в договоре между собственником и нынешним арендодателем нет, считается, что собственник земли автоматически согласен на ее использование любым арендатором.

4 Минимальная сумма арендной платы за месяц определяется так (Методика № 1253):

П = З х Р,

где П — минимальная сумма арендного платежа за недвижимое имущество, грн.;

З — общая площадь арендованного недвижимого имущества, кв. м.;

Р — минимальная стоимость месячной аренды за 1 кв. м общей площади недвижимого имущества (с учетом его местонахождения, других функциональных и качественных показателей), в грн.

Показатель Р устанавливается органом местного самоуправления села, поселка, города, на территории которых размещено сдаваемое в аренду имущество, и обнародуется способом, доступным для жителей территориальной общины до 1 января отчетного налогового года.

Если местные органы самоуправления минимальную стоимость 1 кв. м. общей площади недвижимости не утвердили и не обнародовали, НДФЛ рассчитывается исходя из арендной платы, предусмотренной договором. О том, утверждена ли такая стоимость, лучше узнать в местном исполкоме.

5 После принятия Налогового кодекса появились некоторые сомнения по поводу того, нужно ли удерживать НДФЛ с суммы компенсации коммунальных услуг, если эта компенсация выплачивается арендодателю отдельно (помимо арендных платежей). На самом деле Налоговый кодекс в этом отношении ничего не изменил, и с таких выплат по-прежнему нужно удерживать НДФЛ. Согласно части «г» подпункта 164.2.17 Налогового кодекса суммы денежного или имущественного возмещения любых расходов или потерь налогоплательщика являются дополнительным благом и облагаются НДФЛ. Кроме того, о необходимости удерживать НДФЛ в данной ситуации высказывалась и ГНАУ на своем сайте в разделе ЕБНЗ (подраздел 160.02), правда, налоговики выбрали не самые подходящие аргументы для своей точки зрения:

«Облагается ли налогом НДФЛ сумма коммунальных платежей, возмещаемая налоговым агентом ФЛ-арендодателю, в соответствии с договором аренды?

<…>

Полный ответ : Действует с 01.01.2011 г. В соответствии с п.п. 14.1.54 п. 14.1 ст. 14 раздела I Налогового кодекса Украины от 2 декабря 2010 года № 2755-VІ (далее — НКУ), доход с источником их происхождения из Украины — это любой доход, полученный резидентами или нерезидентами, в том числе от любых видов их деятельности на территории Украины (включая выплату (начисление) вознаграждения иностранными работодателями), ее континентальном шельфе, в исключительной (морской) экономической зоне, в том числе доходов от предоставления резидентам или нерезидентам в аренду (пользование) имущества, расположенного в Украине. Согласно норме главы 58 Гражданского кодекса Украины от
16 января 2003 года № 435-IV, с изменениями и дополнениями (далее — ГКУ), по договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок. В соответствии со ст. 762 гл. 58 ГКУ за пользование имуществом с нанимателя взимается плата, размер которой устанавливается договором найма. Согласно п.п. 170.1.1 и 170.1.2 п. 170.1 ст. 170 НКУ налоговым агентом плательщика налога — арендодателя в отношении дохода, полученного от предоставления в аренду недвижимого имущества, является арендатор. В соответствии с п.п. «а» п. 176.2 ст. 176 НКУ лица, которые согласно НКУ имеют статус налоговых агентов, обязаны своевременно и полностью начислять, удерживать и уплачивать (перечислять) в бюджет налог с дохода, который выплачивается в пользу плательщика налога и облагается налогом до или во время такой выплаты за ее счет. Учитывая изложенное выше,
налоговый агент при выплате дохода физическому лицу — арендодателю, в виде сумм коммунальных платежей, обязан начислить, удержать и уплатить (перечислять) налог на доходы физических лиц по ставкам, определенным п. 167.1 ст. 167 НКУ (15 % и в случае, если общая сумма дохода в отчетном налоговом месяце превышает десятикратный размер минимальной заработной платы, установленной законом на 1 января отчетного налогового года, ставка налога составляет 17 % суммы превышения с учетом налога, уплаченного по ставке 15 %)»
.

 

49405.GIF
49406.GIF



Помітили помилку? Виділіть її та натисніть Ctrl+Enter, щоб повідомити нас про це
загрузка...
Коментарі (0)