1193 0

Личные авто и гараж в хоздеятельности предпринимателя

27.09.10
Предприниматель использует для осуществления хозяйственной деятельности личный автомобиль и гараж. Гараж был установлен без каких-либо разрешительных документов 18 лет назад. Недавно было получено от райсовета предписание-предупреждение с требованием предоставить разрешительные документы на гараж. В противном случае его грозятся снести. Как узаконить гараж?

Безусловно, проблема наболевшая — давайте попробуем разобраться.

Виталина Мирошниченко, консультант

ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ

ЗКУ — Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III.

КУоАП — Кодекс Украины об административных правонарушениях от 07.12.84 г. № 8073-X.

ГКУ — Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.

Закон о регистрации недвижимости — Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений» от 01.07.2004 г. № 1952-IV.

Закон об инвалидах — Закон Украины «Об основах социальной защищенности инвалидов в Украине» от 21.03.91 г. № 875-XII.

Временный порядок № 1035 — Временный порядок приема в эксплуатацию законченных строительством частных жилых домов усадебного типа, дачных и садовых домов с хозяйственными сооружениями и строениями, сооруженных без разрешения на выполнение строительных работ, утвержденный постановлением КМУ от 09.09.2009 г. № 1035.

Порядок № 923 — Порядок приема в эксплуатацию законченных строительством объектов, утвержденный постановлением КМУ от 08.10.2008 г. № 923 (в редакции от 20.05.2009 г. № 534).

Порядок № 1206 — Порядок внесения платы за выдачу сертификата соответствия государственным строительным нормам, стандартам и правилам, утвержденный постановлением КМУ от 21.10.2009 г. № 1206.

Инструкция № 20/5 — Инструкция о порядке осуществления нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденная приказом Министерства юстиции Украины от 03.03.2004 г. № 20/5.

Временное положение № 7/5 — Временное положение о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденное приказом Министерства юстиции Украины от 07.02.2002 г. № 7/5 (в редакции от 28.01.2003 г. № 6/5).

Решение № 73/10 — Решение 43-й сессии Харьковского городского совета 5-го созыва «О внесении изменений в решение 29-й сессии Харьковского городского совета 5-го созыва от 24.12.2008 г. № 364/28 «Об утверждении Положения о порядке передачи в собственность и (или) предоставления в аренду гражданам земельных участков для обслуживания жилого дома, хозяйственных строений и сооружений, обслуживания индивидуальных капитальных гаражей и ведения садоводства» от 29.04.2010 г. № 73/10.

Узаконить нужно не только гараж, но и землю под ним

Все знают о том, что узаконить гараж сейчас весьма сложно. Причем одна из проблем заключается в том, что в сложившейся неразберихе мало кто вообще представляет, как это сделать. Поэтому для начала проясним ситуацию.

Итак, если предприниматель (или просто физлицо-гражданин) когда-то давно, в период всеобщей «шумихи» поставил гараж (естественно, без каких-либо документов и разрешений), а теперь желает его узаконить, то для этого ему необходимо:

1) получить документ на законное пользование землей под гаражом (это будет либо договор аренды земельного участка, либо акт госсобственности на землю);

2) зарегистрировать право собственности на гараж в БТИ (необходимо только в том случае, если гараж капитальный — кирпичный и/или стоит на фундаменте, т. е. неотделим от земли; для металлических гаражей это не нужно).

Кроме того, следует обратить внимание на такой момент: оформлять гараж предпринимателю нужно на себя как на гражданина-физлицо, поскольку именно физлицо является субъектом права собственности. При этом указывать предпринимательский статус необязательно, но можно (а иногда даже нужно, к примеру — в Киеве и области). Тем не менее, даже если автомобиль и гараж оформлены на гражданина (физлицо), он имеет полное право использовать их в хоздеятельности (ст. 320 ГКУ).

Теперь давайте разбираться подробно.

Кирпичный гараж (капитальный гараж)

Кирпичный гараж является недвижимостью, поскольку его невозможно отделить от земли, не обесценив и не изменив его назначение (ст. 2 Закона о регистрации недвижимости). Значит, предприниматель, имеющий такой гараж, должен получить право собственности (или пользования) на землю под ним и зарегистрировать право собственности на гараж в бюро технической инвентаризации (БТИ). А для этого сначала нужно получить в ГАСК сертификат соответствия построенного объекта строительным нормам (п. 1.6 Положения № 7/5, п. 2 Порядка № 923).

Получение такого сертификата связано с рядом особенностей.

Гараж построен на территории частного жилого дома. Итак, предполагаем, что частный дом стоит законно, т. е. право собственности на землю частного дома у физлица есть. Однако, несмотря на то, что гараж стоит на земле, которая принадлежит физлицу, строить его без разрешения от ГАСК на проведение стройработ все равно было незаконно. Поэтому гараж является самостроем (ст. 376 ГКУ), и это порождает серьезные проблемы:

во-первых, физлицо не имеет права собственности на такой объект (неузаконенный гараж) до тех пор, пока его не узаконит — ст. 376 ГКУ;

во-вторых, физлицо не может продать, подарить или иным образом передать другим лицам дом, на территории которого находится самострой (конечно, это произойдет только в том случае, когда БТИ увидело такой объект и внесло информацию о самовольном строительстве в техпаспорт дома и в Реестр прав собственности на недвижимое имущество). В данном случае запрет на отчуждение имущества обусловлен тем, что нотариус не имеет права заверять договор отчуждения недвижимого имущества при наличии самостроя (п. 63 Инструкции № 20/5).

Таким образом, гараж необходимо узаконить. Процедура это весьма трудоемкая, но в настоящий момент есть надежда на Временный порядок № 1035, который значительно упрощает узаконивание частных домов с хозяйственными сооружениями, которые были построены без разрешения на выполнение строительных работ. Почему только надежда, а не твердая уверенность?

Дело в том, что Временный порядок № 1035 предназначен для узаконивания именно индивидуальных жилых домов вместе с хозпостройками, но не самих хозпостроек отдельно. Это означает, что проще узаконить тот гараж, который построен на территории еще неузаконенного частного дома, чем тот, который построен на территории частного дома, уже оформленного надлежащим образом. Однако данная ситуация встречается нечасто, поэтому мы сейчас остановимся на гаражах, построенных на территории узаконенных частных домов. Итак, исходя из письма Минрегионстроя от 13.04.2010 г. № 22-19/1-2033 можно сделать вывод о том, что ГАСК вроде бы не против применения Временного порядка № 1035 и к таким гаражам. Значит, если:

1) гараж построен до 05.08.1992 г., то его можно узаконить даже минуя ГАСК (т. е. без сертификата из ГАСК, о котором шла речь выше). Основанием для оформления права собственности на такой гараж являются:

— заключение о техническом состоянии здания гаража, составленное в БТИ;

— документ, удостоверяющий право собственности на земельный участок под гаражом — государственный акт о праве собственности на землю (либо договор аренды такого земельного участка) — п. 3 постановления № 1035;

2) гараж построен в период с 05.08.1992 г. по 31.12.2007 г. (включительно), то тут без сертификата ГАСК не обойтись. Однако процедура его получения существенно упрощена:

— сначала нужно обратиться в БТИ и внести гараж в техпаспорт дома с указанием технического состояния гаража;

— затем обратиться в местный совет для получения справки о согласовании принятия объекта строительства в эксплуатацию (справка по форме приложения 3 к Временному порядку № 1035, выдается на основании решения горсовета). Для получения такой справки нужно будет подать документ, удостоверяющий право собственности на земельный участок под гаражом (либо договор аренды такого земельного участка);

— и наконец, предоставить в ГАСК заявление на получение сертификата (по форме приложения 2 к Временному порядку № 1035), техпаспорт дома (с указанием в нем гаража) и справку местного совета. Кроме того, придется уплатить админштраф за самовольное строительство в сумме 85 — 170 грн. (ст. 97 КУоАП). На основании этих документов в течение 10 рабочих дней выдадут сертификат. Стоимость сертификата — 0,1 минзарплаты (Порядок № 1206).

Обратите внимание! Воспользоваться Временным порядком № 1035 (в частности — подать заявление в ГАСК на получение сертификата) можно только до 31.12.2010 г. (если его не продлят на более длительный срок).

Если на каком-то из указанных этапов не удастся получить необходимый документ (будет получен отказ), остается действовать через суд (подробно о судебной процедуре см. пункт 3);

3) гараж построен 01.01.2008 г. и позже — в таком случае узаконить его можно через суд. При этом придется пройти следующие этапы:

— сначала обратиться в БТИ по месту нахождения дома (и гаража) для проведения технической инвентаризации объектов (это в том случае, если БТИ еще не выявила незаконно построенный гараж). При этом гаражу будет присвоен статус самостроя (со всеми вытекающими последствиями, о которых упоминалось выше);

— затем обратиться в орган Госпожарнадзора и СЭС для получения заключения о соответствии объекта пожарным и санитарным нормам и правилам;

— затем обратиться в ГАСК для получения заключения о соответствии объекта строительным нормам и правилам. При этом придется уплатить админштраф в размере 85 — 170 грн. (ст. 97 КУоАП);

— далее следует обратиться в БТИ с заявлением на регистрацию права собственности на гараж. Велика вероятность того, что в БТИ откажут, поскольку нет всех необходимых документов на самострой. После получения отказа можно, основываясь на части 5 статьи 376 ГКУ, подавать в суд иск о признании права собственности на самовольное строительство, так как оно не нарушает права других лиц и построено на собственной земле физлица;

— получив положительное решение суда, можно обращаться в БТИ для регистрации права собственности на гараж. При этом к заявлению о регистрации права собственности нужно приложить решение суда (п. 2.1 Временного положения № 7/5, форма заявления приведена в приложении 3 данного документа).

Важно знать следующее:

1) если гараж узаконят по правилам, предусмотренным Временным порядком № 1035, он однозначно не будет считаться самостроем;

2) если же физлицо получит право собственности на гараж через суд, не исключено, что в БТИ могут возникнуть проблемы. Гараж зарегистрируют, но будут говорить, что он считается самостроем, а значит, собственник гаража все равно обязан:

— разработать проект, согласовать и утвердить его в установленном порядке;

— получить разрешение ГАСК на проведение строительных работ;

— ввести гараж в эксплуатацию сертификатом соответствия (письмо Минрегионстроя от 13.04.2010 г. № 22-19/1-2033).

Однако эти требования БТИ излишни. Дело в том, что если мы признали право собственности на объект недвижимости (гараж) на основании решения суда и решение вступило в законную силу, то БТИ обязано зарегистрировать гараж. А поскольку решение суда, вступившее в законную силу, является правоустанавливающим документом, гараж не считается самостроем.

Гараж построен возле многоэтажного дома. Данная ситуация осложняется тем, что у физлица, поставившего гараж, нет документов на землю под ним. Поэтому нужно начинать с оформления земельного участка.

В каждом регионе Украины оформление земли под гаражами происходит по правилам, которые установил местный совет. К примеру, в Харькове для того, чтобы получить в собственность или в аренду землю под гаражом, необходимо:

1) обратиться в БТИ по месту нахождения гаража для проведения технической инвентаризации объектов. Взять справку о принадлежности гаража (при этом гаражу будет присвоен статус самостроя) и получить техпаспорт на гараж;

2) написать заявление на имя городского головы с просьбой выделить землю;

3) приложить к заявлению и подать в горсовет такие документы:

— справку из БТИ о гараже;

— техпаспорт на индивидуальный капитальный гараж;

— обоснование необходимости предоставления земельного участка;

— обозначение на соответствующем графическом материале желаемого места — размещение земельного участка с его ориентировочными размерами и площадью в масштабе 1:500, 1:2000, согласованное в управлении градостроительства и архитектуры;

— копию паспорта гражданина Украины;

— копию справки о присвоении ИНН;

— справку ГП «Центр государственного земельного кадастра» об отсутствии у физлица права собственности или права пользования земельным участком, на котором расположен гараж;

— справку ГП «Центр государственного земельного кадастра» об отсутствии у физлица ранее приобретенного права на землю;

— нотариально заверенную копию отказа землепользователя от права пользования землей (подается только в том случае, если земельный участок уже кому-то предоставлен);

— постановление о привлечении к админответственности за самовольное строительство и квитанция об уплате штрафа;

— документы, которые подтверждают право собственности на капитальный гараж, заверенные нотариально (приложение к Решению № 73/10).

А последних документов, естественно, нет, поскольку для их оформления необходимо обратиться в суд. В свою очередь, суды, как правило, удовлетворяют иски о признании права собственности на самострой только после того, как физлицо уже обращалось в местный совет с просьбой отвести земельный участок под ранее построенный объект (постановления ВХСУ от 15.01.2008 г. № 30/334, от 03.12.2008 г. № 53/20-08).

Поэтому может возникнуть два варианта развития событий:

1) горсовет выдаст разрешение на оформление земельного участка (невзирая на отсутствие документа о праве собственности на гараж). Правда, при этом, возможно, потребуются доказательства того, что гараж действительно принадлежит конкретному физлицу (показания свидетелей о пользовании гаражом и его установке, документы о покупке стройматериалов, оплате стройработ и т. п.).

В таком случае на основании решения, полученного от горсовета, нужно заключить договор аренды или оформить акт о собственности на землю (и провести госрегистрацию такого документа). При этом для оформления права собственности на гараж можно воспользоваться теми же способами, которые описаны в подразделе «Гараж построен на территории частного жилого дома», вплоть до суда;

2) горсовет откажет в выделении земли (такой исход более вероятен ввиду того, что гараж находится на территории многоэтажки1. В данном случае лицо, самовольно построившее гараж, может обжаловать отказ в суде и просить суд признать за ним право собственности на гараж. При этом в судебном иске следует опираться на ч. 3 ст. 376 ГКУ. Вместе с тем рассчитывать на стопроцентный успех в данном деле сложно.

1 Получить в пользование землю возле многоквартирного дома можно только при условии, что совладельцы земли (все жильцы дома) или ЖЭК (если земля возле дома передана ЖЭКу) не возражают. Впрочем, поскольку нормативными строительными документами не предусмотрено размещение гаражей во дворах многоэтажных домов, получить такое разрешение непросто. Иметь гараж возле дома по праву (вполне законно) могут только инвалиды с заболеваниями опорно-двигательного аппарата, у которых есть автомобиль с ручным управлением (ст. 30 Закона об инвалидах).

Гараж находится на территории гаражно-строительного кооператива (ГСК). Построить гараж на территории ГСК, конечно, гораздо лучше, чем в любом другом месте. Тем не менее, даже в этом случае полноценным собственником гаража физлицо все равно не является. Почему? Дело в том, что специфика ГСК такова, что каждый его член, вступая в ГСК, получает право построить гараж и ежемесячно уплачивает членский взнос. Однако ни право собственности на гараж, ни право собственности на землю под ним не оформляется. Поэтому, если вдруг понадобится сносить гаражи, никто владельцу стоимость гаража не возместит.

Чтобы обезопасить себя от возможных неприятностей, гараж лучше зарегистрировать. Начнем с вопроса о земле:

1) если ГСК получил землю в собственность или в аренду, добиться отвода отдельного ее кусочка под гараж не получится, поскольку граждане имеют право на приватизацию земли только в том случае, если строят индивидуальные гаражи, а не гаражи в ГСК (ст. 121 ЗКУ). А земля под гаражами в ГСК передается именно ГСК как юрлицу и не может быть приватизирована его членами (ст. 41 ЗКУ). То есть вопрос с землей в таком случае лучше не трогать;

2) если ГСК документы на землю не оформлял (бывает и такое), физлицо может обратиться в горсовет с заявлением о приватизации (получении в собственность) земельного участка под гараж на основании ст. 118 и 121 ЗКУ. Процедура приватизации такова:

— физлицо подает в горсовет заявление о выделении земельного участка для строительства индивидуального гаража с указанием размера участка (не более 0,01 га — ст. 121 ЗКУ);

— к заявлению прилагаются графические материалы, на которых указано место размещения земельного участка;

— в течение месяца горсовет примет решение о разрешении на разработку проекта землеустройства относительно отвода земельного участка;

— заключить договор на разработку проекта отвода земельного участка со специальной организацией (имеющей лицензию);

— проект отвода подается для согласования в горсовет, а именно — в Комиссию по рассмотрению вопросов, связанных с согласованием документации по землеустройству. Если все пройдет успешно, то в течение трех недель Комиссия предоставит решение о согласовании проекта отвода земли (если понадобится, будет проведена дополнительная экспертиза проекта);

— после принятия решения о согласовании горсовет в течение двух недель должен утвердить этот проект и принять решение о передаче ее в собственность физлица;

— на основании решения горсовета оформляется государственный акт о праве собственности на землю, который подлежит госрегистрации.

С момента госрегистрации акта земля становится собственностью физлица.

Несколько слов об ст. 119 ЗКУ. В ней сказано о возможности получить право на землю, если она открыто и непрерывно используется физлицом на протяжении 15 лет (без документов). Однако данная норма:

во-первых, дает всего лишь возможность получить землю, но вовсе не обязывает орган местного самоуправления такой участок предоставить;

во-вторых, не предусматривает для лица, которое пользовалось землей, никаких привилегий по сравнению с теми лицами, которые эту землю не использовали.

Поэтому на сегодня данная норма считается мертвой, и воспользоваться ею невозможно.

Итак, с землей разобрались. Теперь нужно оформить право собственности на гараж. Поскольку гараж находится в ГСК, оформить право собственности на него можно на том основании, что физлицо полностью внесло паевые взносы в ГСК. Для этого нужно обратиться в орган госрегистрации прав и подать туда необходимые документы, ориентировочно такие (конкретный их перечень пока неустановлен — ст. 18 и п. 2 ст. 15 Закона о регистрации недвижимости):

1) справку ГСК о членстве в кооперативе и полной выплате паевого взноса (на ней должна быть подпись председателя ГСК и главного бухгалтера, а также печать ГСК);

2) техпаспорт на гараж (оформляется в БТИ после инвентаризации гаража).

Итак, если свидетельство о праве собственности на гараж — на руках, уже можно рассчитывать на компенсацию его стоимости, если гараж решат снести (к примеру, выделив землю ГСК под постройку многоэтажки).

Бывает обратный вариант. Есть право собственности на гараж и технический паспорт БТИ, но не оформлен землеотвод. В таком случае необходимо выяснить, приватизировал ли ГСК землю. Если да, то на себя физлицо эту землю уже не оформит. Если же нет, то можно обратиться в горсовет и подать документы, указанные в разделе «Гараж построен возле многоэтажного дома». Поскольку в данной ситуации документы на гараж есть, в суд обращаться не придется. Горсовет, скорее всего, выделит лицу в собственность (или в аренду) земельный участок под гаражом.

Металлический гараж

Металлический гараж не является объектом недвижимости, поскольку его можно отделить от земли, практически не обесценив и не изменив его назначение. Значит, такой гараж, во-первых, не является самостроем, а во-вторых, его не нужно регистрировать как объект недвижимости в БТИ. Впрочем, иногда и на такие гаражи удается оформить право собственности в том же порядке, что и на кирпичный гараж (т. е. как на недвижимость), но это скорее исключение из правил.

Итак, для того, чтобы добиться законного размещения металлического гаража, нужно решить только один вопрос — оформить документ на землю под ним: это должен быть либо государственный акт о праве собственности на землю, либо договор аренды земли.

Если кого-то интересует гараж во дворе многоэтажного дома, то законно получить «кусочек» земли для него не получится (кроме тех случаев, когда гараж оформляют на инвалида). Правда, можно попытаться получить временное разрешение в ЖЭКе на размещение металлического гаража.

А вообще, если поступать законно, то необходимо подать в горсовет заявление с просьбой выделить в собственность землю для установки гаража. Процедура приватизации стандартная (см. подраздел «Гараж находится на территории гаражно-строительного кооператива (ГСК)»).

Однако не исключено, что выделенный участок может быть весьма удален от места проживания физлица, но тут уж ничего не поделаешь. Как только горсовет примет решение о выделении в собственность физлица 0,01 га земли, нужно будет оформить акт на такой участок земли и зарегистрировать его. После этого на собственном участке можно разместить металлический гараж (напоминаем, что поскольку он не является объектом недвижимости, оформлять стройдокументацию и регистрировать его в БТИ нет необходимости). При этом право собственности на гараж будут подтверждать документы о его приобретении (договор купли-продажи, монтажа, счета и квитанции об оплате стоимости гаража и услуг по его установке).

Выводы

Процедура узаконивания гаража не только достаточно сложна, но и длительна. Оформление всех необходимых документов и согласований может занимать от нескольких месяцев до нескольких лет.

Наиболее выгодным вариантом является размещение гаража на территории собственного частного дома, на территории ГСК либо приватизация земли для установки индивидуального гаража (правда, дать землю могут и на окраине города).

А вот узаконить гараж во дворе многоэтажки (тем более, если он не капитальный, а металлический) практически невозможно. Разрешение на это дадут только инвалиду с заболеванием опорно-двигательного аппарата, у которого есть автомобиль с ручным управлением.



Помітили помилку? Виділіть її та натисніть Ctrl+Enter, щоб повідомити нас про це
загрузка...
Коментарі (0)