Вопросы перевода помещений из жилого в нежилой фонд
В отдельных сферах бизнеса, в частности в сфере услуг для населения, зачастую есть только один способ приблизиться к конечному потребителю — расположиться возле него, скажем, в спальном районе города.
Для этих целей предприниматели часто приобретают в собственность, например, квартиру в многоквартирном доме, жилой дом или его часть, где и располагают офис, магазин, парикмахерскую, стоматологический кабинет, компьютерный клуб и т. п.
Но прежде чем такое заведение разместить в жилом помещении, это помещение нужно перевести из жилого фонда в нежилой.
До сих пор вызывает целый ряд вопросов сама возможность и последствия использования жилого помещения не по целевому назначению, а также процедура документального оформления смены статуса жилого помещения.
Об этом и поговорим в статье.
Документы статьи
ЖК — Жилищный кодекс Украинской ССР от 30.06.83 г. № 5464-X.
ГК — Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.
КУоАП — Кодекс Украины об административных правонарушениях от 07.12.84 г. № 8073-X.
Закон об ипотеке — Закон Украины «Об ипотеке» от 05.06.2003 г. № 898-IV.
Порядок № 1825 — Порядок перевода жилых помещений и жилых домов в нежилые в г. Киеве, утвержденный распоряжением Киевской городской госадминистрации от 01.10.2002 г. № 1825.
Положение № 336 — Положение о порядке перевода жилых помещений и жилых домов в нежилые, утвержденное решением 8-й сессии Харьковского городского совета 6-го созыва от 06.07.2011 г. № 336/11.
Можно/нельзя?
Согласно статье 383 ГК «собственник жилого дома, квартиры имеет право использовать помещение для собственного проживания, проживания членов своей семьи, других лиц и не имеет права использовать его для промышленного производства».
В то же время статьей 6 ЖК предусмотрено:
«Жилые дома и жилые помещения предназначены для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий. Предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера запрещается».
Проанализируем приведенные выше цитаты из ЖК и ГК. Во-первых, обе они содержат термины схожие по смыслу, но разные по написанию: «нужды промышленного характера» и «промышленное производство», определения которых в законодательстве не приведено. Во-вторых, только на основании этих двух законодательных норм невозможно однозначно определить законность/незаконность использования жилого помещения под магазин, парикмахерскую, компьютерный клуб и т. п., потому что к промышленному производству и нуждам промышленного характера эти заведения не относятся.
Поскольку «все, что не запрещено, разрешено» — это один из постулатов права, то делаем вывод, что использование жилого помещения под офис или предприятие сферы услуг возможно! Что и подтверждает практика.
Итак, собственник жилья имеет право использовать его по своему усмотрению, но не имеет права использовать его для промышленного производства.
Переводить/не переводить?
Как быть собственнику, который планирует использовать жилое помещение в предпринимательских целях?
Официальные органы неоднократно говорили, что для использования жилых помещений в предпринимательских целях их нужно перевести в нежилой фонд (см. письма Министерства по вопросам ЖКХ Украины от 12.05.2008 г. № 8/7-336; Госкомитета по вопросам ЖКХ Украины от 20.04.2004 г. № 4/6-721; Госкомстроя от 12.02.2002 г. № 5/3-114 и от 05.01.2001 г. № 5/2-6; ГНАУ от 18.05.2005 г. № 9562/7/15-1117; Госкомпредпринимательства от 29.07.2004 г. № 5162, от 08.06.2004 г. № 3841 и от 06.04.2004 г. № 2200; информационное письмо ВХСУ от 07.06.2005 г. № 01-8/1051; разъяснение Минстроя от 01.04.2006 г.).
Мы же советуем следующее.
Не нужно переводить жилое помещение в нежилой фонд, если характер деятельности не требует конструктивных изменений помещения (например, предприниматель занимается интернет-бизнесом, а его квартира — его офис). Эта процедура отнимет массу сил, средств и времени. А право на использование помещения по собственному усмотрению можно будет при необходимости отстоять в суде. Главное, чтобы деятельность не носила производственный характер и не требовалось конструктивное изменение помещения.
Справедливости ради стоит сказать, что в этом случае все затраты, связанные с эксплуатацией жилья (коммунальные услуги, телефон), в предпринимательские расходы вы «не возьмете». Но! Расходы на телефон можно будет отнести в предпринимательские, если в свою квартиру вы проведете отдельный телефон, зарегистрированный на вас как на предпринимателя и будете регулярно брать распечатки о звонках, связь которых с предпринимательской деятельностью можно будет легко доказать налоговикам.
Нужно переводить его в нежилой фонд, если требуется перестройка, пристройка, перепланировка (например, отдельный вход в помещение или изменение геометрии комнат). На практике только после того, как собственник переведет помещение в нежилой фонд, он сможет начинать согласование рабочего проекта реконструкции помещения и выполнять все дальнейшие связанные с этим действия. Подробнее об этом поговорим ниже.
Процедура перевода
Процедура перевода жилого фонда в нежилой в законодательстве Украины четко не определена. В каждом регионе (городе) приняты свои локальные нормативные акты, например:
— для Киева — Порядок № 1825;
— для Харькова — Положение № 336.
Но в общем, процедура следующая.
Сначала вам нужно собрать такие документы:
— нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности на жилье (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, решение суда и т. п.);
— копия технического паспорта на жилье, оформленная в БТИ;
— справка из ЖЭК о том, что жилой дом, квартира (или их части) являются свободными фактически и юридически;
— копия договора на сбор и вывоз строительного мусора (в каждом регионе своя форма договора);
— для собственников жилых домов с приусадебными участками и обособленных жилых домов — госакт на землю;
— согласие совладельцев домовладения (соседей сверху, снизу, живущих на одной лестничной клетки с вами) на размещение объекта непроизводственной сферы;
— согласование объединения совладельцев многоквартирного дома в случае размещения квартиры в доме, где создано такое объединение;
— для юридических лиц — нотариально заверенные копии учредительных документов;
— для физических лиц — паспорт и идентификационный код собственника квартиры;
— техническое заключение проектной организации о возможности перевода жилых помещений с целью использования их под нежилые с обоснованием возможности реконструкции помещения, обязательным устройством отдельного входа, не связанного с подъездом жилого дома, и эскизный проект входа, согласованные в установленном порядке с ГАСК, органом пожарного надзора и санэпидстанцией;
— дополнительно могут понадобится, например, фото фасада дома, разрешение органа опеки или другие документы (в каждом регионе и в каждом случае могут быть свои нюансы).
Далее нужно написать заявление на имя городского головы и дождаться решения исполкома или горсовета о переводе жилых помещений и жилых домов в нежилые для размещения в них объектов непроизводственной сферы.
Только получив это решение, вы можете получить в ГАСК исходные данные и технические условия для проведения реконструкции объекта и собственно проводить реконструкцию.
После проведенной реконструкции снова нужно обратиться в ГАСК за Сертификатомсправка 1, подтверждающим ввод в эксплуатацию вашего объекта.
С этим Сертификатом необходимо обратиться в БТИ для получения Свидетельства о праве собственности на нежилое помещение.
Теперь уже нежилое помещение вы можете использовать в своих предпринимательских целях безболезненно.
Мы описали стандартную схему перевода жилого помещения в нежилой фонд. То есть когда с помещением «все в порядке». Далее рассмотрим моменты, которые могут усложнить процедуру перевода.
Что может усложнить перевод жилья в нежилой фонд?
Ипотечное жилье. Если жилое помещение передано в ипотеку, то в период действия договора ипотеки перевод из жилого фонда в нежилой невозможен. Почему? Согласно статье 9 Закона об ипотеке ипотекодатель имеет право владеть и пользоваться предметом ипотеки согласно его целевому назначению. В свою очередь, целевое назначение жилого помещения определено статьей 6 ЖК: жилые дома и жилые помещения предназначены для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий.
Например, в Положении № 336 (для Харькова) сразу оговорено, что жилье не должно быть обременено правами третьих лиц.
Этаж, на котором расположено жилье. Как правило, в нежилые могут быть переведены жилые помещения, расположенные на цокольных, первых и в исключительных случаях на вторых этажах жилых многоэтажных домов, отдельно расположенные жилые дома. Если квартира, которая переводится, расположена выше первого этажа, то все помещения, расположенные под ней, должны иметь статус нежилых. Как вы теперь понимаете, если ваша квартира находится на втором этаже, а квартира «под вами» жилая, вашу квартиру не переведут в нежилой фонд. А про квартиры на третьем и выше этажах многоквартирных домов речь даже не идет.
На момент подачи заявления о переводе помещения в нежилое в нем кто-то прописан. Жилое помещение не должно использоваться для постоянного проживания. Граждане, которые проживали в нем до принятия решения о переводе, должны быть сняты с регистрационного учета, т. е. попросту выписаны.
Один из собственников жилья — несовершеннолетний ребенок. Если одним из собственников жилого помещения является несовершеннолетний ребенок, на перевод необходимо разрешение органов опеки.
Другие причины. Как правило, не допускается перевод в нежилой фонд:
— жилых помещений в жилых домах, которые отнесены к памятникам архитектуры, без согласования с управлением градостроительства и архитектуры;
— части жилого помещения, например, комнаты в коммунальной квартире. Помещение должно быть изолированным и иметь статус отдельного жилого помещения;
— аварийного,подлежащего сносу или капитальному ремонту жилья.
Интересный вопрос
В данном разделе дадим ответ на вопрос нашего читателя.
Предприниматель на общей системе налогообложения имеет в собственности квартиру в многоэтажном доме. В 2007 году он получил решение исполкома о переводе ее в нежилой фонд, согласовал рабочий проект и сделал перепланировку квартиры. Но не получил акт ввода в эксплуатацию в ГАСК и, соответственно, Свидетельство о праве собственности на нежилое помещение в БТИ. При этом в том же 2007 году сдал помещение, как нежилое, в аренду, регулярно получал предпринимательский доход и исправно платил налог с доходов. Чем чревато неполучение Свидетельства о праве собственности на нежилое помещение и что делать сейчас?
Ситуация, прямо скажем, интересная и на практике это не единичный случай.
Кто может выявить отсутствие Свидетельства о праве собственности на нежилое помещение? Могут выявить налоговики при проверке (плановой или внеплановой) и инициировать незаконность сделки. Хотя тот факт, что столько лет вы исправно платили налог с доходов может и не вызвать у налоговиков подозрения, что у вас «на руках» отсутствует этот документ.
Или если вашим арендаторам нужно будет получать какие-либо разрешительные документы, связанные с их деятельностью, у них могут попросить с оформленным договором аренды еще и копию Свидетельства о праве собственности на нежилое помещение. Но опять-таки, раз они столько лет арендуют ваше помещение и им не нужно было нигде предъявлять этот документ, то и впредь копия Свидетельства им может быть не нужна.
Но! Может случиться и так, что вы расторгнете договор с этими арендаторами и решите, например, продать помещение, подарить его, сдать в аренду другим арендаторам или совершить с ним любые другие законные сделки. И тут без Свидетельства ни один нотариус не оформит такую сделку.
Поэтому Свидетельство получить надо, причем желательно с этим не затягивать.
Что делать? Нужно идти в ГАСК получать Акт ввода в эксплуатацию или Сертификат. С этим Актом (или Сертификатом) вам нужно обратиться в БТИ, где по установленной процедуре вам выдадут Свидетельство о праве собственности на нежилое помещение, которое будет являться правоустанавливающим документом.
Если в ГАСК у вас возникнут сложности (хотя они не должны возникнуть), рекомендуем обращаться в суд и оформлять право собственности на нежилое помещение через суд.
Обратите внимание! Положительное решение суда по вашему вопросу будет уже считаться правоустанавливающим документом на ваше нежилое помещение. То есть вам уже не нужно будет получать в БТИ Свидетельство о праве собственности.
Но! После БТИ или суда (смотря где вам быстрее и проще будет решить вопрос с правоустанавливающим документом) вам необходимо обратиться в БТИ для регистрации права собственности на ваше нежилое помещение в соответствии с Временным положением.
И несколько слов об ответственности. О ней шла речь в недавнем письме ГАСИ от 30.01.2012 г. № 40-17-484:
|
Письмо ГАСИ от 30.01.2012 г. № 40-17-484 (извлечение) <…> Относительно принятия решения о привлечении физических лиц к ответственности за эксплуатацию объектов строительства, построенных до вступления в силу Закона № 4220 справка 2, не принятых в эксплуатацию <…>. <…> Ответственность физических лиц за эксплуатацию объектов строительства, построенных до вступления в силу Закона № 4220 и не принятых в эксплуатацию, не была установлена. Исходя из конституционных принципов, касающихся действия актов во времени и руководствуясь Кодексом Украины об административных правонарушениях, решения о привлечении к ответственности физических лиц за правонарушения по эксплуатации объектов, после окончания строительства не принятых в эксплуатацию, применяется к объектам, которые построены и эксплуатируются с момента вступления в силу Закона № 4220, т. е. с 19.01.2012. <…> |
Таким образом, раз вы не ввели в эксплуатацию объект (т. е. не обратились в ГАСК за Актом ввода в эксплуатацию) в период, когда законодательно не была предусмотрена ответственность (до 19.01.2012 г.), к вам не должны быть применены штрафные санкции.
А все, кто не введет в эксплуатацию перепланированный после 19.01.2012 г. объект, подвергает себя риску быть оштрафованным в соответствии с КУоАП и Законом № 208:
|
Нормативный документ |
Нарушение |
Штрафная санкция |
|
КУоАП (статья 150) |
нарушение правил пользования жилыми помещениями, <…> нарушение правил эксплуатации жилых домов, жилых помещений, а также самовольное переоборудование и перепланировка жилых домов и жилых помещений, использование их не по назначению, <…> |
штраф:
|
|
Закон № 208 (статья 2) |
эксплуатация или использование объектов строительства, не принятых в эксплуатацию |
объектов I категории сложности — штраф в размере восемнадцати минимальных заработных плат;
|
Итак, о процедуре и последствиях перевода жилых помещений в нежилой фонд в предпринимательских целях для размещения в них объектов непроизводственной сферы мы вам рассказали. Пусть это поможет процветанию вашего бизнеса!
Справочная информация (справка)
1См. форму сертификата в приложении 4 к Порядку приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов, утвержденному постановлением КМУ от 13.04.2011 г. № 461.
2 Закон № 4220 действует с 19.01.2012 г.
