Коммунальные платежи при аренде помещений

Определяемся с порядком расчетов за потребленные арендатором коммунальные услуги

Сразу заметим, что порядок расчетов между арендодателем и арендатором за потребленные последним услуги отопления, во­доснабжения, водоотведения, электроэнергии, газоснабжения и т. п., одним словом за потреб­ленные коммунальные услуги, нужно обязательно определить в договоре аренды.

При этом могут быть преду­смотрены следующие варианты таких расчетов.

Вариант первый. Арендатор и арендодатель договариваются о том, что арендатор сам будет оплачивать стоимость комму­нальных услуг, связанных с использованием (содержанием) арендованного имущества, — не­посредственно коммунальным или жилищно-коммунальным предприятиям.

Это самый беспроблемный вари­ант (в смысле возможных разногла­сий между сторонами договора аренды, возможных налоговых про­блем), но далеко не все арендаторы и арендодатели могут посчитать этот вариант приемлемым для себя.

Ведь для этого арендатору нуж­но будет заключить отдельные договоры с предприятиями жи­лищно-коммунального хозяйства и установить отдельные счетчики потребления воды, электроэнер­гии, газа и т. п. А это дополнитель­ный расход времени, денег, да и не всегда для этого есть техни­ческая возможность.

Вариант второй. Этот вариант заключается в том, что арендода­тель сам оплачивает стоимость коммунальных услуг, связанных с использованием (содержанием) сданного в аренду помещения, непосредственно коммунальным или жилищно-коммунальным пред­приятиям. В последующем аренда­тор компенсирует арендодателю соответствующие расходы.

В таком случае возможны сле­дующие «вариации»:

1) стороны договора аренды устанавливают такой размер арендной платы, который по­крывал бы расходы арендода­теля по оплате коммунальных услуг. При этом отдельная ком­пенсация не производится;

2) в договоре аренды отдельно оговаривается порядок расчета коммунальных платежей. Соглас­но этому порядку арендатор пе­речисляет арендодателю де­нежные средства в счет возме­щения стоимости потребленных коммунальных услуг согласно выставленному ему арендода­телем счету. В этом случае стои­мость коммунальных услуг, по­требленных арендатором, может определяться:

— по услугам теплоснабже­ния — пропорционально занимае­мой арендатором площади поме­щения в общей площади всего здания;

— по услугам горячего и холод­ного водоснабжения, водоотведения — пропорционально числен­ности работников арендатора в общей численности работников, работающих в помещении;

— по электроэнергии — исходя из мощности электроприборов, находящихся в помещении, кото­рая определяется на основании фактических данных о времени работы таких приборов за месяц.

Нужно заметить, что при аренде помещений государственной и коммунальной собственности практически всегда используется именно этот вариант (если нет желания или возможности установить счетчики). То есть при аренде имущества государственной и коммунальной собственности возмещение стоимости комму­нальных услуг в сумму арендной платы не включается и уплачива­ется арендатором отдельно (за­частую согласно отдельному до­говору).

Как отразить в договоре порядок расчетов за потребленные арендатором коммунальные услуги

Как мы уже сказали выше, ка­ков бы ни был порядок расчета стоимости потребленных арендатором коммунальных услуг и ее оплаты (компенсации), этот поря­док нужно обязательно опреде­лить в договоре.

Это можно сделать как в самом договоре аренды (в одном из раз­делов), так и в отдельном догово­ре. Здесь нужно обратить внима­ние, что при аренде государст­венного и коммунального иму­щества вопросы относительно компенсации стоимости комму­нальных услуг арендатором необходимо урегулировать в от­дельном договоре. То есть сто­роны должны заключить, помимо договора аренды, еще и договор о возмещении расходов балансо­держателя на содержание арен­дованного недвижимого имущест­ва и предоставление коммуналь­ных услуг арендатору. Примерная форма такого договора утвержде­на приказом Фонда госимущества Украины «Об утверждении до­говоров аренды» от 23.08.2000 г. № 1774.

Отдельный договор на электроэнергию: нужен ли?

Выше мы говорили о том, что порядок расчетов между аренда­тором и арендодателем за потреб­ленные арендатором коммуналь­ные услуги обязательно нужно отразить в договоре. В этом раз­деле мы отдельно хотели бы уде­лить внимание договорным отно­шениям с арендатором в части возмещения им стоимости потреб­ленной электроэнергии.

Для этого обратимся к Прави­лам пользования электрической энергией* (далее — Правила). Согласно этим Правилам арендо­датель зачастую выступает в роли основного потребителя электро­энергии, а арендатор — субпотре­бителя. Из Правил следует, что у арен­датора как субпотребителя электроэнергии должно быть два до­говора — с основным потребите­лем, т. е. арендодателем (относи­тельно использования его электро­сетей), и с поставщиком электро­энергии.

Однако позволим себе заме­тить, что на самом деле заключе­ние таких договоров не такое уж простое дело, точнее говоря, прак­тически нереальное — слишком много требований выдвигается при их заключении. Именно поэто­му на практике заключение суб­потребителем-арендатором от­дельных договоров с поставщиками электроэнергии происходит очень редко.

Нужны ли арендодателю лицензии на поставку коммунальных услуг

В ситуации, когда арендатор возмещает (компенсирует) арен­додателю стоимость потреблен­ных им коммунальных услуг, а арендодатель сам оплачивает эту стоимость непосредственно поставщикам этих услуг, у пред­принимателей иногда возникает вопрос: должен ли арендодатель приобретать лицензии на поставку электроэнергии, газа, на водо­снабжение и другие коммуналь­ные услуги, поскольку получается, что арендодатель как бы перепро­дает эти услуги арендатору. Надо сказать, что вопрос этот возник не на пустом месте. Иногда налого­вики необоснованно утверждают, мол, если у арендодателя нет ли­цензии на поставку электроэнер­гии, то выписка счетов на компен­сацию стоимости электроэнергии, потребленной арендатором, явля­ется незаконной.

На самом деле проблемы здесь никакой нет. Лицензии арендо­дателю в этой ситуации не нуж­ны. Это четко видно, если про­смотреть Правила, на которые мы ссылались выше, Лицензионные условия на соответствующие виды деятельности (поставку электро­энергии, газа и т. д.). Из этих до­кументов следует, что потреби­тель не лишен права отпускать энергию субпотребителям. При этом лицензия нужна только круп­ным предприятиям, у которых есть специальное оборудование, ком­муникации и которые предостав­ляют услуги большому количеству потребителей. Арендодатели в этот список явно не попадут.

Учет доходов и расходов при уплате (возмещении) коммунальных платежей

Теперь, когда возможные схемы возмещения стоимости комму­нальных платежей мы в общих словах обрисовали, поговорим об учете доходов и расходов при уп­лате или возмещении коммуналь­ных платежей арендатором.

Что касается случая, когда у арендатора напрямую заклю­чены договоры с поставщиками коммунальных услуг, то никаких вопросов не возникает. У аренда­тора соответствующие затраты, если они фактически понесены, документально подтверждены, при условии использования взято­го в аренду помещения для осу­ществления хозяйственной дея­тельности, получения доходов от такого использования, включают­ся в состав расходов на основании подпункта 5.2.1 Закона о налоге на прибыль*. Арендодатель в этом случае от денег коммунальщиков вообще отстранен, следователь­но, ни доходы, ни расходы у него на эту сумму не возникают.

Нет проблем с налоговым уче­том и в случае, когда стоимость коммунальных услуг будет вхо­дить в состав арендной платы. У арендодателя это однозначно доходы — что касается арендной платы, и расходы — что касается самостоятельно оплаченных им коммунальных услуг, у арендато­ра — расходы (на сумму арендной платы).

Теперь поговорим подробнее о варианте, когда арендатор отдельно возмещает арендода­телю расходы на оплату потреб­ленных им коммунальных услуг. Раньше для отнесения этих затрат в состав расходов предпринима­теля — арендатора ГНАУ выдви­гала определенные требования — например такое, как уплата ком­мунальных платежей на дополни­тельный счет арендодателя, пре­дусмотренный специально для этих расчетов. На сегодняшний день такое требование уже забы­то. Единственным требованием по включению арендатором затрат на возмещение стоимости потреб­ленных коммунальных услуг в свои расходы в настоящее время явля­ется наличие подтверждающих расчетных документов, которыми ГНАУ признает, в частности, счета арендодателей, согласованные с арендатором в отношении коли­чества потребленных услуг (см. Письмо ГНАУ от 05.01.2000 г. № 34/6/15-1116). И, раз уж мы говорим о гражданине-предприни­мателе, для отнесения указанных затрат в расходы должен быть получен доход от использования взятого в аренду помещения.

У предпринимателя-арендода­теля полученные от арендатора денежные средства в виде ком­пенсации стоимости коммуналь­ных услуг должны быть включены в состав его дохода — на дату получения денежной компенса­ции. В дальнейшем, когда арендо­датель перечислит эти средства предприятиям жилищно-комму­нального хозяйства, он сможет отразить их в своем учете в соста­ве расходов. Если наоборот предприниматель-арендодатель снача­ла перечисляет оплату за комму­нальные услуги предприятиям ЖКХ, а затем только получает компенсацию от арендатора, то расходы и доходы он отразит в учете только на дату получения такой компенсации.

Если арендодатель — физиче­ское лицо — не СПД, то тут дело сложнее. Рассмотрим этот вопрос подробнее.

Если арендодатель - обычное физлицо

Если арендатор компенсирует арендодателю — физическому лицу (отдельно от арендной платы) коммунальные платежи, особенно актуальным становится вопрос, будут ли облагаться налогом с до­ходов такие компенсационные выплаты. Здесь нужно отметить, что обложения налогом с доходов таких компенсационных выплат, к сожалению, не избежать. При выплате арендодателю дохода в виде компенсации за комму­нальные платежи, налог с дохо­дов должен быть начислен и удержан арендатором обяза­тельно. Причем не суть важно, выплачивается компенсация за потребленные коммунальные ус­луги непосредственно арендодате­лю или перечисляется арендато­ром по договору аренды непосред­ственно коммунальным службам (за арендатора; т. е. имеется в ви­ду случай, когда арендатор прямых договоров с коммунальными службами не заключал), поскольку и в первом и во втором случае ус­луги коммунальных служб оплачи­ваются в интересах арендодателя, следовательно, налог с доходов нужно будет удерживать и в пер­вом и во втором случае.

Единственный выход в этой ситуации — договоры относитель­но получения коммунальных услуг на период действия договора аренды переоформлять с арендо­дателя на арендатора (первый вариант, о котором мы говорили в начале публикации).

Если оплаченные коммунальные услуги будут входить в состав арендной платы, то в таком случае услуги будут облагаться по прави­лам налогообложения арендной платы, т. е. также облагаться нало­гом с доходов по ставке 13 % (без учета расходов арендодателя).

Компенсация стоимости коммунальных услуг у единоналожника

В случае, если арендатор ком­пенсирует арендодателю комму­нальные платежи, при этом арен­додатель является плательщиком единого налога, то такие средства

будут включаться в состав вы­ручки единоналожника. Именно этой точки зрения придерживают­ся налоговики (см., например, журнал «Вестник налоговой служ­бы Украины» 2003, № 23, 2004, № 11). Здесь нужно заметить, что Госкомпредпринимательства в этом вопросе стоит на стороне налогоплательщиков. В своем письме от 17.03.2003 г. № 3-221/1489 Госкомпредпринимательства аргументировал право не включать получаемые средства в выручку единоналожника тем, что арендатор не может предос­тавлять коммунальные услуги арендатору. Со своей стороны заметим, что, несмотря на наличие указанного письма, опроверг­нуть позицию налоговых органов предпринимателю будет сложно. Поэтому единоналожнику-арендодателю лучше все-таки в этом вопросе налоговикам не пере­чить.

Компенсация за коммунальные услуги и НДС

Что касается налогового учета по НДС при расчетах по возмеще­нию стоимости коммунальных услуг, то налоговые обязательства по НДС у арендодателя и налого­вый кредит у арендатора возника­ют в общем порядке, т. е. по пра­вилу «первого события» (конечно, при условии, что обе стороны — плательщики НДС).

При получении налоговой на­кладной от предприятий ЖКХ арендодатель отражает налого­вый кредит по НДС на общую сумму. На дату выставления счета арендодатель начисляет налого­вые обязательства по НДС исходя из стоимости коммунальных услуг, возмещаемых арендатором.

Арендатор включает в налого­вый кредит сумму НДС, исчислен­ную исходя из стоимости возме­щаемых коммунальных услуг (на основании налоговой накладной, полученной от арендодателя).

Определенный вопрос есть только касательно компенсации за услуги газоснабжения.

Так, согласно статье 8 Закона о госбюджете-2006 операции по продаже природного газа, ввезен­ного на таможенную территорию Украины согласно внешнеэконо­мическим контрактам, заключен­ным во исполнение международ­ных договоров Украины, кроме операций по продаже такого газа для населения, бюджетных учре­ждений и других потребителей, не являющихся плательщиками НДС, облагаются НДС по нулевой ставке.

Отсюда можно было бы сделать вывод, что если арендатор и арен­додатель — плательщики НДС, стоимость газа, которая возмеща­ется арендодателю (если он не бюджетник и тем более не насе­ление) тоже должна облагаться по ставке 0 %. Однако мы не думаем, что налоговики будут с этим со­гласны. Наверняка у них найдутся аргументы против. Так что тем предпринимателям, кто не хочет рисковать, лучше, конечно, с ну­левой ставкой в этой ситуации не связываться.

В данной статье мы рассмотре­ли основные моменты, которые касаются возмещения арендато­ром стоимости потребленных им коммунальных услуг при аренде помещения. Как видим, особых сложностей в этом вопросе нет. Главное — четко это вопрос уре­гулировать в договоре, тогда ни­каких проблем с «коммунальной компенсацией» не будет.

Ниже приведем основные вы­воды, которые следуют из данной статьи.

Выводы

Стоимость коммунальных услуг, потребленных арендатором (если нет отдельных приборов учета), может определяться:

—по услугам теплоснабжения — пропорционально занимаемой арендатором площади помещения в общей площади всего здания;

—по услугам горячего и холодного водоснабжения, водоотведения — пропорционально численности работников арендатора в общей численности работников, работающих в помещении;

—по электроэнергии — исходя из мощности электроприборов, находящихся в помещении, которая определяется на основании фактических данных о времени работы таких приборов за месяц.

В ситуации, когда арендатор возмещает (компенсирует) арендодателю стоимость потребленных им коммунальных услуг, а арендодатель сам оплачивает эту стоимость непосредственно поставщикам этих услуг, арендодатель не должен приобретать лицензии на поставку электроэнергии, газа и др.

Если арендатор компенсирует арендодателю — физическому лицу — не предпринимателю (отдельно от арендной платы) коммунальные платежи, при выплате такому арендодателю дохода в виде компен­сации за коммунальные платежи арендатором обязательно должен быть начислен и удержан налог с доходов.

В случае, если арендатор компенсирует арендодателю коммунальные платежи, при этом арендодатель является плательщиком единого налога, то такие средства будут включаться в состав выручки единоналожника.